Решение по делу № 33-2704/2023 от 17.10.2023

Судья Тхазаплижева Б.М. 33-2704/2023

2-340/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 ноября 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З.

Судей: Бижоевой М.М. и Сохрокова Т.Х.

при секретаре Кишевой А.В.

по докладу судьи Бейтуганова А.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года по гражданскому делу по иску Старковой О.А. к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании договора участия в долевом строительстве договором, заключенным и подлежащим государственной регистрации,

установила:

Старкова О.А. обратилась в суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее Общество) с иском, в котором просила признать договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации; возложить обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Обществом был заключен договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома, в котором расположено коммерческое помещение, подлежащее передаче в собственность покупателю.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является коммерческое помещение с проектным номером 187, общей площадью 110 кв.м, расположенная на 1 этаже в 4 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес> Согласно п. 1.2. предварительного договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя объект недвижимости, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 4-го квартала 2021 года.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 3 950 000 рублей. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий договора. Также положениями п. 2.2. предварительного договора предусмотрено, что оплата недвижимости должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-Ф: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный между Обществом и Старковой О.А. и условия, включенные в его содержание, позволяют квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

В судебное заседание истец, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, поручил ведение дела в суде представителю Луценко В.Г.

В судебном заседании представитель истца Луценко В.Г. исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, а также дополнительно указал, что фактически сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения являются правоотношениями по участию в долевом строительстве, которые должным образом не оформлены по вине ответчика, его права как потребителя были нарушены, в связи с чем истец вынужден был прибегнуть к судебной защите своего нарушенного права. Истцу на основании данных ЕГРН было известно, что на момент заключения вышеуказанного договора застройщиком уже заключен ряд договоров участия в долевом строительстве с иными лицами. При этом заключенные договоры прошли государственную регистрацию, и воля сторон была направлена именно на заключение договора участия в долевом строительстве. Также истец исходил из того обстоятельства, что, поскольку многоквартирный дом на момент заключения договора находился на стадии строительства, то в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве. Каких-либо обременений на приобретаемый объект в ЕГРН истцом, проявившем должную осмотрительность при заключении сделки, не выявлено, что подтверждается сведениями, полученными представителем истца в Управлении Росреестра по КБР, которые он просил приобщить к материалам дела. Договор залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрирован в установленном законом порядке, а был зарегистрирован ПАО Сбербанк лишь в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты. На момент заключения спорного договора сведения в ЕГРН о государственной регистрации договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», отсутствовали. Нет сведений об этом и в настоящее время, при этом и ПАО Сбербанк не оспаривает отсутствие государственной регистрации вышеуказанного договора залога имущественных прав.

Истец, проявив должную осмотрительность и заботливость, какая требовалась от него, как дольщика по характеру спорных правоотношений, не мог бы установить общедоступными способами наличие какого-либо обременения либо ограничения на оспариваемый объект долевого строительства, что полностью опровергает довод о том, что он действовал недобросовестно (злоупотребил правом). Согласно данным ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за ПАО Сбербанк не зарегистрированы какие-либо права и обременения на объект долевого строительства приобретенное истцом помещение с проектным номером 187, общей площадью 110 кв.м, расположенное на 1 этаже в 4 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: КБР, <адрес>.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, направил в суд заявление о признании исковых требований Старковой О.А.

Третье лицо ПАО «Сбербанк» направило в суд возражение на исковое заявление, просило в иске отказать, полагая, что требования истца не подлежат удовлетворению ввиду несоответствия требованиям закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, истцом не представлено доказательств оплаты, не представлено доказательств наличия финансовой возможности произвести оплату по договору о намерении. Целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в её строительство. Кроме того, на момент заключения договора истца с ответчиком объект находился в залоге у Банка, который согласие на привлечение денежных средств и заключения договора с истцом не давал.

Истец, по мнению Банка, недобросовестно осуществляет свои права, так как при должной осмотрительности и заботливости он не был лишен возможности проверить наличие обременения.

В судебном заседании представитель Банка Каскулов К.А. доводы возражения поддержал, исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, считая его незаконным и необоснованным, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой, приведя, по сути, доводы, аналогичные доводам, изложенным в возражениях, просит отменить его, приняв по делу новое решение, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Также, ООО «ФСК Потенциал» привлек денежные средства истца без письменного согласия Банка в нарушение заключенных договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве.

Истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от него, как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие или отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

В возражениях на апелляционную жалобу, Старкова О.А. просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 указанного кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и Старковой О.А. (Покупатель), хотя и поименованным договором о намерении купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Покупателю часть площади 110 кв.м, с проектным номером 187, расположенного на 1 этаже в 4 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.2. предварительного договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя объект недвижимости, являющийся предметом договора, в срок не позднее 4-го квартала 2021 года.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнена обязанность, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 3 950 000 рублей. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу объекта недвижимости не исполнил.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве), названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже коммерческого помещения,которое будет построено в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену за коммерческое помещение. Независимо от наименования заключенного сторонами договора, судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства коммерческого помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина, обозначенное в договоре коммерческое помещение, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор, является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Старкова О.А. оплатила всю стоимость коммерческого объекта в размере 3950 000 рублей директору ООО «ФСК Потенциал».

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается, вопреки доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 ноября 2023 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи: М.М. Бижоева

Т.Х. Сохроков