Решение по делу № 3а-21/2020 от 30.12.2019

Дело №3а-21/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июля 2020 года                                   город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Хаджемуковой Д.К.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гигиена» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, заинтересованные лица филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрация муниципального образования «Город Майкоп» Республики Адыгея об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Гигиена» принадлежат на праве собственности 5 частей нежилого здания с кадастровыми номерами 01:08:0507054:190, 01:08:0507054:191, 01:08:0507:054:192, 01:08:0507054:193, 01:08:0507054:194, расположенные по адресу: <адрес>.

Стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:190, согласно кадастровой справке о стоимости объекта недвижимости, выданной Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы кадастра и картографии» по Республике Адыгея, по состоянию на 28.04.2017 установлена в размере 10 884 157,1 рублей;

стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:191 согласно кадастровой справке о стоимости объекта недвижимости, выданной Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы кадастра и картографии» по Республике Адыгея, по состоянию на 28.04.2017 установлена в размере 7 825 229,01 рублей;

стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507:054:192 согласно кадастровой справке о стоимости объекта недвижимости, выданной Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы кадастра и картографии» по Республике Адыгея, по состоянию на 28.04.2017 установлена в размере 13 603 817,23 рублей;

стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:193 согласно кадастровой справке о стоимости объекта недвижимости, выданной Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы кадастра и картографии» по Республике Адыгея, по состоянию на 28.04.2017 установлена в размере 13 336 264,46 рублей;

стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:194 согласно кадастровой справке о стоимости объекта недвижимости, выданной Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы кадастра и картографии» по Республике Адыгея, по состоянию на 02.05.2017 установлена в размере 11 275 832,29 рублей.

Представитель административного истца ООО «Гигиена» полагал, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости не соответствуют их рыночной стоимости и подлежат изменению.

Согласно Отчету № 133-10-19 от 14 октября 2019 года об оценке объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: 01:08:0507054:190, 01:08:0507054:191, 01:08:0507:054:192, 01:08:0507054:193, 01:08:0507054:194, расположенных по адресу: <адрес>, подготовленному ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:190 по состоянию на 28 апреля 2017 года составила 7070000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:191 по состоянию на 28 апреля 2017 года составила 5080000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507:054:192 по состоянию на 28 апреля 2017 года составила 5900000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:193 по состоянию на 28 апреля 2017 года составила 5780000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:194 по состоянию на 02 мая 2017 года составила 4890000 рублей.

Ссылаясь на существенное завышение размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, в целях снижения размера базы налогообложения генеральный директор ООО «Гигиена» в административном иске просил суд установить кадастровую стоимость на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 01:08:0507054:190, 01:08:0507054:191, 01:08:0507:054:192, 01:08:0507054:193, 01:08:0507054:194, расположенные по адресу: <адрес> размере их рыночной стоимости, согласно представленному отчету от 14 октября 2019 года № 133-10-19, подготовленному ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз».

В судебном заседании представитель административного истца Агирова Б.Н. уточнила заявленные требования, просила суд в соответствии с полученным заключением судебной оценочной экспертизы установить:

- кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 01:08:0507054:190 равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 апреля 2017 года в размере 6 795 459 рублей;

- кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 01:08:0507054:191 равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 апреля 2017 года в размере 4885686 рублей;

- кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 01:08:0507:054:192 равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 апреля 2017 года в размере 6874490 рублей;

- кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 01:08:0507054:193 равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 апреля 2017 года в размере 6736177 рублей;

- кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 01:08:0507054:194 равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 мая 2017 года в размере 5715727 рублей.

Представитель административного ответчика – Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Ожев Р.А. представил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения уточненных требований административного иска, указав, что эксперт при определении рыночной стоимости, в нарушение пунктов 10 и 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятии оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» применил объекты-аналоги (таб. № 4 стр. 27 заключения), которые расположены на окраине города и стоимость которых значительно ниже, в связи с чем, экспертом по его мнению, не соблюдены условия схожести объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея Копысова Н.Ю. разрешение уточненного административного иска просила оставить на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ филиал «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея Ладыженко О.С. представила отзыв, в котором заинтересованное лицо против удовлетворения заявленных требований в части установления кадастровой стоимости объектов размере их рыночной стоимости не возражает, заключение судебного эксперта об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости полагает обоснованным.

Представитель заинтересованного лица Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности Скобеева Т.И. возражала против удовлетворения уточненных административных исковых требований ООО «Гигиена».

Заслушав представителей сторон и заинтересованного лица, проверив материалы дела, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения уточненного административного иска ООО «Гигиена» по следующим основаниям.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как усматривается из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства:

- нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:0507054:190, общей площадью 394,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 28 апреля 2017 составляет 10884157,1 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:0507054:191, общей площадью 283,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 28 апреля 2017 составляет 7825229,01 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:0507054:192, общей площадью 493,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 28 апреля 2017 составляет 13603817,23 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:0507054:193, общей площадью 483,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 28 апреля 2017 составляет 13336264,46 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:0507054:194, общей площадью 408,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 02 мая 2017 года составляет 11275832,29 рублей.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил в суд отчет, выполненный ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» от 14 октября 2019 года № 133-10-19, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:190 по состоянию на 28 апреля 2017 года составила 7070000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:191 по состоянию на 28 апреля 2017 года составила 5080000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507:054:192 по состоянию на 28 апреля 2017 года составила 5900000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:193 по состоянию на 28 апреля 2017 года составила 5780000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0507054:194 по состоянию на 02 мая 2017 года составила 4890000 рублей.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости общество с ограниченной ответственностью «Гигиена» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея 28.11.2019 года. Решением Комиссии от 19 декабря 2019 года обществу было отказано в удовлетворении данного заявления.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78КАС РФ).

Пунктом 4.2 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 11.07.2017 №20-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, а также к административному истцу доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В ходе предварительного заседания по делу представители ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Ожев Р.А., а также Управления Росреестра по Республике Адыгея Копысова Н.Ю. против удовлетворения исковых требований административного истца ООО «Гигиена» возражали, полагая, что представленный юридическим лицом отчет об оценке выполнен с нарушением требований ФСО и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

На основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

Признав возражения на административное исковое заявление заслуживающими внимания, в целях устранения противоречий, допущенных в Отчете об определении рыночной стоимости № 133-10-19 от 14 октября 2019 года, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО МБНЭ «АУТАС» с постановкой вопросов об определении рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства.

Кроме того, на разрешение эксперта был поставлен вопрос о наличии нарушений требований ФСО и иных нарушений норм действующего законодательства, допущенных оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства № 133-10-19 от 14 октября 2019 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №3 от 02.03.2020, выполненному экспертом ООО МБНЭ «АУТАС»:

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:190, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 составляет 6 795 459 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:191, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 составляет 4885686 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:192, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 составляет 6874490 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:193, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 составляет 6736177 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:194, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 мая 2017 года составляет 5715727 рублей.

Также на основании проведенного изучения отчета, выполненного ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз»№ 133-10-19 от 14.10.2019, судебный эксперт пришел к выводу, что данный отчет нарушает требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и п. 5 ФСО; 3 (Федеральный стандарт оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015) «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение», поскольку неверно примененные корректировки на дату привели к неверным расчетам стоимости арендной платы и соответственно конечной итоговой стоимости для объекта оценки с кадастровым номером 01:08:0507054:194, площадью 408,8 кв.м. на дату 02.05.2017.

Принимая заключение судебного эксперта в качестве допустимого доказательства по делу, суд учитывает, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует федеральным стандартам оценки, содержит сведения, имеющие значение для дела и влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, стаж экспертной работы. Заключение подписано судебным экспертом, пронумеровано и прошито, скреплено печатью экспертного учреждения (т.2, л.д. 93-об.).

В судебном заседании судебный эксперт Мамгетова Р.Р. свое заключение поддержала, в связи с чем, выводы судебной экспертизы суд принимает в качестве допустимого доказательства.

Отклоняя доводы представителя Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям относительно того, что при определении рыночной стоимости эксперт в нарушение пунктов 10 и 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятии оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» использовал объекты-аналоги, расположенные на окраине города, стоимость которых ниже оцениваемых объектов, суд учитывает, что при выборе объектов-аналогов, расположенных на окраине города Майкопа, экспертом в заключении были применены соответствующие корректировки (т.2, л.д. 55-56), в связи с чем, условия схожести объектов-аналогов с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, соблюдены.

Суд также учитывает, что представителем административного ответчика в дело не представлены допустимые доказательства, опровергающие выводы судебного эксперта, указывающие на допущенные нарушения требований ФСО и норм действующего законодательства, повлиявшие на размер рыночной стоимости спорных строений.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы в совокупности с представленными в дело доказательствами, суд полагает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенном в заключении оценочной судебной экспертизы.

С учетом положений ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Таким образом, датой подачи заявления ООО «Гигиена» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату 28.11.2019.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является также основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Гигиена» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрация муниципального образования «Город Майкоп» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:190, общей площадью 394,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 в размере 6 795 459 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:191, общей площадью 283,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 в размере 4 885 686 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:192, общей площадью 493,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 в размере 6 874 490 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:193, общей площадью 483,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 в размере 6736177 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:194, общей площадью 408,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 мая 2017 года в размере 5715727 рублей.

Датой подачи административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Гигиена» о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости считать дату 28 ноября 2019 года, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:190, общей площадью 394,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 равной его рыночной стоимости в размере 6 795 459 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:191, общей площадью 283,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 равной его рыночной стоимости в размере 4 885 686 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:192, общей площадью 493,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 равной его рыночной стоимости в размере 6 874 490 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:193, общей площадью 483,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.04.2017 равной его рыночной стоимости в размере 6 736 177 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507054:194, общей площадью 408,8 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 мая 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 5 715 727 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, г. Сочи, ул. Советская, д. 26-а) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея                               Е.А. Тхагапсова