Решение по делу № 2-58/2018 (2-943/2017;) ~ М-796/2017 от 16.10.2017

Дело №2-58/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Светлогорск         26 февраля 2018 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в лице судьи Ганина В.А., при секретаре судебного заседания Андреевой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Никандрова А.Г. и Уральцевой С.А. к ответчику Администрация МО «Светлогорский район» о признании договора аренды прекращенным (расторгнутым),

УСТАНОВИЛ:

Истцы Никандров А.Г. и Уральцева С.А. обратились в суд с иском к ответчику Администрация МО «Светлогорский район», в котором просят суд:

-признать договор аренды от <Дата> <№> земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, заключенного между администрацией Светлогорского городского округа и Никандровым А.Г. Уральцевой С.А. прекращенным с <Дата> и прекратить право аренды Никандров А.Г. и Уральцевой С.А. на указанный земельный участок, номер государственной регистрации обременения <№> от <Дата> с <Дата>.

В обоснование иска истец указывает, что <Дата> был заключен договор аренды <№>, согласно которому арендодатель МО «Светлогорский район» предоставил, а арендаторы Никандров А.Г., Уральцева С.А. приняли в аренду земельный участок из земель Светлогорского городского округа, расположенный по адресу Россия, <Адрес>, площадью 0,0514 га, кадастровой номер <№>, целевое назначение - эксплуатация жилого дома, срок договора аренды определен с <Дата> по <Дата>.

Данный договор заключен на основании Постановления Главы Светлогорского городского округа <№> от <Дата> «О предоставлении Уральцевой С.А, Никандрову А.Г. земельного участка для эксплуатации <Адрес>».

Указанный жилой дом принадлежал: - Уральцевой С.А., 44/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от <Дата>, удостоверенное нотариусом г. Мурманска Виноградовой Т.Г., в реестре за <№>; - Никандрову А.Г., 56/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом на основании Договора кули-продажи от <Дата>, удостоверенного государственным нотариусом Светлогорской Государственной нотариальной конторы Калининградской области Будурацкой Р.М.в реестре за <№>.

<Дата> согласно договору купли-продажи жилого дома продавцы Никандров А.Г., Уральцева С.А. продали, а покупатель Саламадин А.И. купил жилой дом с хозяйственными и бытовыми придомовыми строениями и сооружениями, общей площадью жилого дома 61.5 кв.м., площадью дома 47,4 кв.м., жилой площадью 28,9 кв.м., находящийся по адресу <Адрес>, и расположенный на земельном участке площадью 514 кв.м., с кадастровымномером <№>, о чем сделана регистрационная запись о переходе права собственности на домовладение за номером <№> от <Дата>.

Право общей долевой собственности Никандрова А.Г. и Уральцевой С.А. прекращено, о чем сделана регистрационная запись о переходе (прекращении) права собственности на домовладение за номером <№> от <Дата> и за номером <№> от <Дата>.

Договор купли-продажи от <Дата> зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области от <Дата> за <№>.

Таким образом, с <Дата> собственником указанного жилого дома с хозяйственными и бытовыми придомовыми строениями и сооружениями, расположенного на земельном участке площадью 514 кв.м., с кадастровым номером <№>, является Саламадин А.И., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости <№>.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая, тем самым права с обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, обязанность вносить арендную плату за земельный участок, расположенный по адресу <Адрес> возникла у Саламадин А.И. с момента регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке.

Из чего следует, что обязанности Никандрова А.Г., Уральцевой С.А. по уплате арендных платежей за спорный земельный участок, расположенный по адресу <Адрес> прекратились с момента отчуждения ими жилого дома, находящегося на указанном земельном участке, а именно с <Дата>.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Так, согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано выше, в силу прямого указания закона, новый собственник недвижимости приобретает право пользования земельным участком, на котором расположена приобретенная им недвижимость.

Согласно ч.1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, переход прав на использование земельного участка, являющегося предметом договора аренды от <Дата> <№>, влечет его прекращение в отношении Никандрова А.Г., Уральцевой С.А., поскольку у них отсутствуют права на использование земельного участка в объеме и на условиях, закрепленных договором.

В досудебном порядке истцами направлялось в адрес ответчика заявление о расторжении договора аренды земельного участка от <Дата> <№> с <Дата> (с момента государственного перехода права собственности на жилой дом, находящийся на земельном участке), однако в данной просьбе истцам было отказано, что подтверждается ответом Администрации МО "Светлогорский район".

В суд истцы Никандров А.Г., Уральцева С.А. и их представитель по доверенности Пискунов С.С. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Представлено в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствии.

Ответчик Администрация МО «Светлогорский район» в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в лице представителя в суд не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещены.

Третье лицо - Саламадин А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Суд, исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Судом установлено, что <Дата> заключен договор аренды <№>, согласно которому арендодатель МО «Светлогорский район» предоставил, а арендаторы Никандров А.Г., Уральцева С.А. приняли в аренду земельный участок из земель Светлогорского городского округа, расположенный по адресу Россия, <Адрес>; площадью 0,0514 га; кадастровой номер <№>; целевое назначение - эксплуатация жилого дома; срок договора аренды определен с <Дата> по <Дата>.

Данный договор заключен на основании Постановления Главы Светлогорского городского округа <№> от <Дата> «О предоставлении Уральцевой С.А, Никандрову А.Г. земельного участка для эксплуатации <Адрес>».

Жилой дом, находящийся по адресу Россия, <Адрес> принадлежал: - Уральцевой С.А., 44/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от <Дата>, удостоверенное нотариусом г. Мурманска Виноградовой Т.Г., в реестре за <№>; - Никандрову А.Г. 56/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом на основании Договора кули-продажи от <Дата>, удостоверенного государственным нотариусом Светлогорской Государственной нотариальной конторы Калининградской области Будурацкой Р.М.в реестре за <№>.

<Дата> согласно договору купли-продажи жилого дома продавцы Никандров А.Г., Уральцева С.А. продали, а покупатель Саламадин А.И. купил жилой дом с хозяйственными и бытовыми придомовыми строениями и сооружениями, общей площадью жилого дома 61.5 кв.м., площадью дома 47,4 кв.м., жилой площадью 28,9 кв.м., находящийся по адресу <Адрес>, и расположенный на земельном участке площадью 514 кв.м., с кадастровымномером <№>, о чем сделана регистрационная запись о переходе права собственности на домовладение за номером <№> от <Дата>.

Договор купли-продажи от <Дата> зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области от <Дата> за <№>.

Право общей долевой собственности Никандрова А.Г. и Уральцевой С.А. прекращено, о чем сделана регистрационная запись о переходе (прекращении) права собственности на домовладение за номером <№> от <Дата> и за номером <№> от <Дата>.

Таким образом, с <Дата> собственником жилого дома с хозяйственными и бытовыми придомовыми строениями и сооружениями, общей площадью жилого дома 61.5 кв.м., площадью дома 47,4 кв.м., жилой площадью 28,9 кв.м., находящийся по адресу <Адрес>, и расположенного на земельном участке площадью 514 кв.м., с кадастровым номером <№> является Саламадин А.И., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости <№>.

Следовательно, в силу требований ст.271 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ лицо, приобретшее право собственности на недвижимость истцов, в результате его отчуждения приобрело право пользования земельным участкомна тех же условиях и в том же объеме, что и прежние собственники недвижимости, которые в данном случае утрачивают право пользования этим земельным участком.

Таким образом, Никандров А.Г. и Уральцева С.А. имеют право на обращение к арендодателю (ответчику) о расторжении с ними договора аренды земельного участка в связи с отчуждением недвижимости другому лицу. При этом такое обращение арендатора не запрещено гражданским и земельным законодательством Российской Федерации, и не оспаривается арендодателем (ответчиком).

В досудебном порядке истцами направлялось заявление в адрес ответчика с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка от <Дата> <№> с <Дата> (с момента государственного перехода права собственности на жилой дом, находящийся на земельном участке), однако истцам было отказано, по тем основаниям, что они вправе были при продаже жилого дома заключить соглашение о переуступке прав и обязанностей аренды на земельный участок, что предусмотрено ст.22 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

Согласно ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая, тем самым права с обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что права аренды Никандрова А.Г. и Уральцевой С.А. на спорный земельный участок, выделенный под обслуживание находящегося в их собственности жилого дома, прекратились с момента отчуждения ими объекта недвижимого имущества Саламадину А.И., т.е. с <Дата>.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В данном случае арендодатель по договору воспользовался правом на односторонний отказ от договора, возможность которого предусмотрена законом - п. 3 ст. 450 и п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в соответствии со ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, поэтому к ним также подлежат применению правовые позиции, сформулированные в данном Постановлении.

Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон. Следовательно, договор аренды от <Дата> <№> с кадастровым номером № <№>, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <Адрес>, заключенный между арендодателем администрацией Светлогорского городского округа и арендаторами Никандровым А.Г., Уральцевой С.А. прекратил свое действие и считается расторгнутым с <Дата>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Никандрова А.Г. и Уральцевой С.А. к ответчику Администрация МО «Светлогорский район» удовлетворить.

Признать договор аренды от <Дата> <№> земельного участка с кадастровым номером № <№>, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <Адрес>, заключенный между арендодателем администрацией Светлогорского городского округа и арендаторами Никандровым А.Г., Уральцевой С.А. прекращенным (расторгнутым) с <Дата> в отношении Никандрова А.Г., Уральцевой С.А..

Прекратить право аренды Никандрова А.Г., Уральцевой С.А. на земельный участок с кадастровым номером № <№>, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <Адрес>, номер государственной регистрации обременения <№> от <Дата> с <Дата>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятие его в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

СУДЬЯ       ГАНИН В.А