Решение по делу № 8Г-2179/2019 [88-5581/2020 - (88-4873/2019)] от 11.11.2019

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88 - 5581/2020

                                              (8г-2179/2019)

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                    18 февраля 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего Чуньковой Т.Ю.

Судей Нестеренко А.О., Ларионовой С.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 17RS0010-01-2017-000572-63 по иску Хобелия Геронта Автандиловича к Монгуш Анчиле Кара-ооловне о признании сделки купли-продажи квартиры и земельного участка действительной, признании права собственности на квартиру и земельный участок, по встречному иску Монгуш Анчилы Кара-ооловны к Хобелия Геронту Автандиловичу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки

по кассационной жалобе Монгуш А.К. на решение Тандинского районного суда Республики Тыва от 13 августа 2018 г., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Тыва от 28 ноября 2018 г.

Заслушав доклад судьи Ларионовой С.Г., выслушав ответчика Монгуш Анчилу Кара-ооловну, поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Хобелия Г.А. обратился с иском к Монгуш А.К. о признании сделки по купле-продаже квартиры и земельного участка действительной, признании за ним права собственности, указывая, что 1 ноября 2006 г. по устной договоренности купил у Монгуш А.К. квартиру по <адрес> за 80000 рублей, поскольку правоустанавливающих документов на недвижимость не было, они договор купли-продажи не составляли.

В ходе судебного разбирательства Монгуш А.К. обратилась со встречным

иском к Хобелия Г.А. о признании устной сделки купли-продажи недвижимости недействительной, применении последствий недействительной сделки, передать ей квартиру по <адрес>; указывая, что с Хобелия Г.А. договорились о покупке ее квартиры за 80000 рублей, передала ему ключи от квартиры. Но Хобелия Г.А. передал только 40000 рублей. Договор купли-продажи не составлен, поскольку ответчик не полностью рассчитался за квартиру. Расписку в получении части стоимости квартиры не писала, до настоящего времени половина стоимости квартиры не оплачена, в связи с этим просила ответчика освободить квартиру.

Решением Тандинского районного суда Республики Тыва от 13 августа 2018 г. в удовлетворении исковых требований Хобелия Геронта Автандиловича к Монгуш Анчиле Кара-ооловне о признании сделки по купле-продаже квартиры и земельного участка действительной, признании за ним права собственности и в удовлетворении встречного иска Монгуш Анчилы Кара-ооловны о признании устной сделки купли-продажи недвижимости недействительной, применении последствий недействительной сделки отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Тыва от 28 ноября 2018 г. отменено решение Тандинского районного суда Республики Тыва от 13 августа 2018 г. в части отказа в удовлетворении встречного иска Монгуш Анчилы Кара-ооловны к Хобелия Геронту Автандиловичу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки отменить и принятно в этой части новое решение следующего содержания:

«Иск Монгуш Анчилы Кара-ооловны к Хобелия Геронту Автандиловичу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенную между Монгуш Анчилой Кара-ооловной и Хобелия Геронтом Автандиловичем.

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать Хобелия Геронта Автандиловича передать Монгуш Анчиле Кара-ооловне квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с Монгуш Анчилы Кара-ооловны в пользу Хобелия Геронта Автандиловича 385500 рублей.

Определить, что решение суда в части передачи Хобелия Геронтом Автандиловичем Монгуш Анчиле Кара-ооловне квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, и в части взыскания с Монгуш Анчилы Кара-ооловны в пользу Хобелия Геронта Автандиловича 385500 рублей подлежит одновременному исполнению.

Взыскать с Хобелия Геронта Автандиловича в доход муниципального района «Тандинский кожуун» Республики Тыва государственную пошлину в размере 10850 рублей».

В остальной части решение суда оставить без изменения.

В кассационной жалобе Монгуш А.К. обжалуемые судебные акты просит отменить и направить дело на новое рассмотрение, указывая, что при разрешении спора апелляционная инстанция незаконно сослалась на абзац 5 пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации. Предметом сделки купли-продажи была исключительно квартира без земельного участка, на котором она расположена.

Оценка квартиры и земельного участка проведена с грубым нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и иных нормативных правовых актов, регулирующих порядок оценки недвижимости.

В момент осмотра квартира была закрыта. Оценщик, в нарушение упомянутого закона, не заходя во двор и саму квартиру, произвела осмотр их из-за ограды, с фотографированием.

Проверив материалы дела, выслушав ответчика Монгуш А.К., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу Монгуш А.К. подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3).

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (пункт 4).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

Из пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 1 марта 2013 г.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из положений статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1).

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2).

Как установлено судами и следует из материалов дела, ответчица Монгуш Анчила Кара-ооловна является владельцем трехкомнатной неблагоустроенной квартиры, общей площадью 47,2 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 25 ноября 2004 г., а также земельного участка с разрешенным использованием для приусадебного хозяйства, площадью 1734 кв. м., расположенного по тому же адресу, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 26 апреля 2012 г., ее права никем не оспорены, не признаны недействительными.

С 1 ноября 2006 г. в указанном доме фактически проживает Хобелия Г.А. со своей семьей - женой ФИО14 дочерью ФИО7, сыном ФИО8

Судами было установлено также, что между Монгуш А.К. и Хобелия Г.А. в 2006 году достигнута устная договоренность о намерениях продажи-покупке указанной квартиры за 80000 руб., также установлено, в силу признания Монгуш А.К. данного факта, что собственнику квартиры Монгуш А.К. передано в счет оплаты 40000 руб. Письменного договора купли-продажи, а также расписок о передаче-получении денежных средств в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, а также соглашения о намерениях, предварительного договора, не составлялось, что не оспаривалось сторонами.

С 2006 года семья Хобелия Г.А., с разрешения Монгуш А.К., которая получила часть денежных, вселилась и проживает в квартире.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Хобелия Г.А., а также в удовлетворении встречных исковых требований Монгуш А.К., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 218, 223, 432, 549, 550, 551, 558, 161, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что договор купли-продажи жилого помещения не был заключен, поскольку в установленной законом форме не было достигнуто соглашение между сторонами по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения – квартиры, письменный договор не заключался, государственная регистрация договора не производилась, показания свидетелей не могут подтверждать факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, а иных доказательств в подтверждение факта заключения с ответчиком договора купли-продажи недвижимого имущества и его условий истцом Хобелия Г.А. не представлено.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи действительным, суд апелляционной инстанции указал на правильность вывода об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца Хобелия Г.А. о признании сделки купли-продажи квартиры и земельного участка действительной, признании права собственности на квартиру и земельный участок, поскольку несоблюдение требований закона о письменной форме договора продажи недвижимости и государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), а также перехода права собственности на недвижимость к покупателю в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет недействительность (ничтожность) сделки. Соответственно, оснований для признания такой сделки действительной и признания за истцом права собственности на спорные квартиру и земельный участок у суда не имелось.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части, не согласился с выводом суда первой инстанции о недоказанности факта заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и, как следствие, с выводом об отказе в удовлетворении встречных требований Монгуш А.К. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, со ссылкой на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 19 декабря 2017 г., принятое по делу по иску Монгуш А.К. к Хобелия Г.А., ФИО14 ФИО7, ФИО8 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, из содержания которого следует, что заключенное между сторонами соглашение о купле-продаже квартиры имеет признаки недействительной сделки, что влечет последствия, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для данного дела.

Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении иска Монгуш А.К., признав недействительной сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно исходил из того, что отказ в возложении на Хобелия Г.А. обязанности передать домовладение его собственнику Монгуш А.К., при отсутствии у Хобелия Г.А. каких-либо законных прав удерживать, владеть и пользоваться данным недвижимым имуществом, нарушает права Монгуш А.К., так как Хобелия Г.А. фактически владеет этим имуществом на основании недействительной сделки; а ответчица Монгуш А.К., являющаяся собственником недвижимого имущества, право которой никем не оспорено и охраняется Конституцией Российской Федерации, лишена возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, возлагая на ФИО10 обязанность передать Монгуш А.К. квартиру и земельный участок по указанному адресу, суд апелляционной инстанции взыскал с Монгуш А.К. не полученные от ФИО10 в 2006 году 40000 руб., а половину стоимости домовладения в размере 385500 руб., согласно отчету об оценке, при этом, сославшись на статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применил указанный закон, поскольку судами не было установлено обстоятельств невозможности возврата в натуре полученного Монгуш А.К. с ФИО10, и взыскание с Монгуш А.К. суммы, определенной из реальной стоимости домовладения, в данной ситуации не отвечает принципу двусторонней реституции. При этом, судом апелляционной инстанции не было учтено, что требования о взыскании убытков не заявлены и не были предметом рассмотрения, а обстоятельств возникновения гражданско-правовой ответственности за неисполнение каких-либо обязательств на стороне Монгуш А.К., также не было установлено судом. Напротив, как было указано ранее, и это установлено судом, что ФИО10 не заплатил своевременно всей суммы Монгуш А.К., что явилось причиной отказа от ее намерений продавать домовладение. ФИО10 не является собственником спорного жилого помещения и судами не было установлена законность использования им и его семьей жилого помещения – квартиры, принадлежащей Монгуш А.К. То обстоятельство, что Монгуш А.К. предоставила ФИО10 квартиру для проживания его семьи в 2006 году, само по себе, не свидетельствует об исполнении договора купли-продажи со стороны Монгуш А.К., поскольку собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на любом законном основании, в том числе во временное использование.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемые судебные постановления в обжалованной части приняты с нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя.

Допущенные при рассмотрении дела судом первой и не устраненные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 28 ноября 2018 г. и, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства судебная коллегия считает направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 28 ноября 2018 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в Верховный Суд Республики Тыва.

Председательствующий                    Т.Ю. Чунькова

Судьи                                А.О. Нестеренко

С.Г. Ларионова