Решение по делу № 3а-31/2022 от 17.12.2021

Дело № 3а-31/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2022 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Кустова А.В.,

при ведении протокола помощником судьи Коклюшкиной Н.А.,

с участием представителя административных истцов – адвоката Маркова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Марковой В.А. и Лесниковой Л.Н. об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Маркова В.А. и Лесникова Л.Н. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>; здания с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, равной их рыночной стоимости по состоянию на даты, на которые определена их кадастровая стоимость, в соответствии с отчетами оценщика Виноградовой М.В. № 367, № 367/1.

В судебном заседании представитель административных истцов Марков С.А. поддержал заявленные требования.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Селезнев А.Н. в письменном возражении просил отказать в удовлетворении требований административных истцов, представив критические замечания к отчетам, указав на нарушение требований федеральных стандартов оценки при составлении отчетов.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Чекменев В.Н. просил рассмотреть дело без участия представителя Учреждения, в письменном пояснении указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, была определена органом кадастрового учета на 01 декабря 2017 года в размере 3133605,73 рублей на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с требованиями Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222 путем умножения значения соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 29 октября 2018 года утверждена органом кадастрового учета на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с требованиями пункта 2.1 Порядка определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года № 113. Путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание (среднее значение утверждено приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области № 4-нп в размере 30411,85 руб./кв.м.), на его площадь 563 кв.м. и составила 17121871,55 рублей.

Представитель заинтересованного лица – первый заместитель Главы администрации Медновского сельского поселения просил рассмотреть дело без участия представителя администрации муниципального образования.

Заинтересованные лица Кашинцев Д.В., Лесников И.В. просили рассмотреть дело без их участия.

Другие лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, что в силу положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

Заслушав пояснения представителя административных истцов, исследовав материалы административного дела, допросив в судебном разбирательстве оценщика Виноградову М.В., суд полагает требования административных истцов подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Согласно части 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Законом Тверской области от 13 ноября 2014 года № 91-ЗО установлена единая дата начала применения на территории Тверской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01 января 2015 года.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

В силу положений части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (ред. от 31 июля 2020 года) «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01 января 2021 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с абзацем 4 статьи 28.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под магазины, расположенный в <адрес>, а также нежилое здания (магазин) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, находятся в общей долевой собственности Марковой В.А., Лесниковой Л.Н., Кашинцева В.В. (здание), государственная регистрация права осуществлена 26 сентября 2018 года и 14 ноября 2018 года.

Согласно сведениям ЕГРН указанные объекты недвижимости находятся (находились) в общей долевой собственности административных истцов и заинтересованного лица.

Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость данных объектов недвижимости составляет:

- здания (здание магазина) с кадастровым номером № по состоянию на 29 октября 2018 года в размере 17121871,55 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером: №, по состоянию на 01 декабря 2017 года в сумме 3133605,73 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена органом кадастрового учета на 01 декабря 2017 года в размере 3133605,73 рублей на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с требованиями Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222 путем умножения значения соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области № 13-нп, на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 29 октября 2018 года утверждена органом кадастрового учета на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с требованиями пункта 2.1 Порядка определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года № 113., путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание (среднее значение утверждено приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области № 4-нп в размере 30411,85 руб./кв.м.), на его площадь 563 кв.м. и составила 17121871,55 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости недвижимости внесены в ЕГРН: 30 октября 2018 года, 01 декабря 2017 года.

Поскольку административные истец являются сособственниками земельного участка и здания, показатель кадастровой стоимости которых учитывается при определении налоговой базы земельного и имущественного налога физических лиц (статья 390 Налогового кодекса РФ), они вправе оспаривать кадастровую стоимость данной недвижимости.

22 октября 2021 года Лесникова Л.Н. и Маркова В.А. обратились с заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решениями Комиссии от 18 ноября 2021 года № № 305, 306 заявления Лесниковой Л.Н. и Марковой В.А. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонены.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 декабря 2017 года определена оценщиком Виноградовой М.В. в отчете № 367/1 сравнительным подходом в размере 964000 рублей.

Рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером № по состоянию на 29 октября 2018 года определена оценщиком Виноградовой М.В. в отчете № 367 затратным подходом в размере 6105000 рублей.

В судебном заседании оценщик Виноградова М.В. подтвердила содержащиеся в отчетах выводы о рыночной стоимости недвижимости и дала пояснения по критическим замечаниям к отчетам.

Так, оценщиком не использован в качестве аналога земельный участок – предложение № 4 в представленной выборке, поскольку на нем расположен объект недвижимости – бомбоубежище, то есть обременение, существенно влияющее на стоимость участка. Оценщик использовал аналог (предложение 1), расположенный в другом населенном пункте, поскольку отсутствовали иные сопоставимые аналоги в местоположении объекта оценки, что не нарушает требования пункта 5 ФСО № 3.

Характеристики местоположения объекта оценки и использованного аналога № 3 приведены в отчете. Сведения публичной кадастровой карты определяют их сопоставимость по расположению относительно крупных автодорог, поэтому корректировка на местоположение не требовалась. При описании удаленности от автодорог в таблице аналогов допущена опечатка, следует читать: «2 линия (300 метров) от М-10, 1 линия внутриквартальной дороги)», которая не повлияла на результат расчета.

Форма оцениваемого земельного участка и использованных аналогов не препятствуют их использованию по назначению. Пятиугольная форма земельного участка, использованного в качестве аналога 1, признана оценщиком аналогичной объекту оценки, поскольку не уменьшает возможность его эффективного использования, поэтому корректировки не требовалось.

Подведенные коммуникации на оцениваемом участке не учитывались исходя из даты его оценки (01 декабря 2017 года), тогда как разрешение на строительство расположенного на нем магазина было выдано 24 сентября 2018 года.

Таким образом, при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка оценщиком не было допущено нарушений требования пункта 5 ФСО № 3.

По отчету об оценке здания магазина оценщик указал на наличие опечатки в указании физического износа, который фактически не учитывался. Данная опечатка не повлекла ошибку в расчете стоимости затратным подходом.

В судебном заседании оценщиком пояснено и представлен расчет поправочного коэффициента на различие в высоте этажа в соответствии со справочником оценщика М: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2017, стр. 40, который составил 108,7893616.

Оценив отчеты оценщика в совокупности с пояснениями в судебном заседании, суд не усматривает нарушений требований пункта 5 ФСО № 3 (принципы составления отчета), полагает представленные отчеты допустимыми и достоверными доказательствами относительно рыночной стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых оспаривается.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежащими применению федеральными стандартами оценки на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Противоречий и нарушений требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости недвижимости, в отчетах не имеется.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости недвижимости на даты оценки, суду не представлено и выводы оценщика о рыночной стоимости объектов недвижимости не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости подтверждена доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Марковой В.А. и Лесниковой Л.Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества:

- здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 октября 2018 года в размере 6105000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 декабря 2017 года в размере 964000 рублей.

Датой подачи заявления административных истцов об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 22 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Кустов

Решение в окончательной форме принято 28 января 2022 года.

Председательствующий А.В. Кустов