Решение по делу № 33-12550/2019 от 22.08.2019

Судья Гинтер А.А.              дело № 33-12550/2019

178Г

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 сентября 2019 года                  г.Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Тарараевой Т.С.

судей Охременко О.В., Кучеровой С.М.

при секретаре Шамбер Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тарараевой Т.С.

дело по иску Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Кадыркуловой Кумаркан Апиновне и Зинатшоеву Мамадмуроду Гуйбозовичу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе представителя истца Хапаевой Д.М.

на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 17 июня 2019 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Кадыркуловой Кумаркан Апиновне и Зинатшоеву Мамадмуроду Гуйбозовичу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Ленинского районного суда г. Красноярска от 18 февраля 2019 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать любые действия, направленные на регистрацию и отчуждение прав собственности на квартиру, расположенную <адрес>, в том числе регистрацию права собственности и выдачу правоустанавливающих документов, внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратилось в суд с иском к Кадыркуловой К.А. и Зинатшоеву М.Г. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что квартира по адресу: г. <адрес> приобретена Кадыркуловой К.А. в 2008 году за 3 100 000 руб. С целью покупки данной квартиры Кадыркулова К.А. заключила 31.03. 2008 года с Красноярским краевым фондом жилищного строительства договор займа, согласно которого Фонд предоставил Кадыркуловой К.А. кредит 2 400 000 руб. Права кредитора удостоверены закладной, в которой указана стоимость квартиры в размере 3 114 200 руб. В связи с допущением Кадыркуловой К.А. просрочки по кредиту, решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 16.11.2016 года с Кадыркуловой К.А. взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2 683 604, 03 руб. с обращением взыскание на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью 2 055 378, 40 руб.

Определением Ленинского районного суда г. Красноярска от 18.01.2017 года произведена замена взыскателя на АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», спорная квартира передана истцу в счет погашения задолженности, о чем совершена регистрационная запись о переходе права собственности от 10.05.2018 года.

Истцом и Кадыркуловой К.А. было принято решение заключить договор купли-продажи квартиры, в связи с чем между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от 14.06.2018 года, стоимость квартиры по которому составляла 2 200 000 руб. Содержание и условия предварительного договора обсуждались до его заключения, что подтверждается перепиской между истцом и Зинатшоевым М.Г. (представитель истца). Затем Зинатшоев М.Г. направил истцу проект предварительного договора для согласовани условий. Впоследствии после сговора между представителем истца и Кадыркуловой К.А. предварительный договор был самовольно уничтожен бывшим представителем истца. Однако, наличие предварительного договора подтверждается платежным поручением от 19.06.2018 года на сумму 1 000 000 руб., где в качестве назначения платежа Кадыркулова К.А. указала – обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи от 14.06.2018 года. 06.11.2018 года представитель истца, не уведомив о своих действиях заявителя и в ущерб его интересам, заключил договор купли-продажи спорной квартиры с Кадыркуловой К.А.По указанному договору квартира была куплена Кадыркуловой К.А. за 1 100 000 руб. Переход права собственности на Кадыркулову К.А. произошел 17.11.2018 года. Истец полагает, что заключённый между Зинатшоевым М.Г., действовавшим в качестве представителя истца, и Кадыркуловой К.А., договор купли-продажи квартиры от 06.11.2018 года является недействительной сделкой, совершенной в ущерб интересам юридического лица. В настоящее время рыночная стоимость спорной квартиры превышает цену, указанную в договоре в 2,3 раза.

Просили признать недействительным заключенный между АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», в лице его представителя по доверенности Зинатшоева М.Г., и Кадыркуловой К.А., договор купли-продажи квартиры <адрес> от 06.11.2018 года, произвести двойную реституцию по данному договору. Признать за АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» право собственности на данное жилое помещение. Взыскать с ответчиков Кадыркуловой К.А. и Зинатшоева М.Г. в пользу истца судебные издержки, включая расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате услуг представителя.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение ссылаясь на доводы заявленные в обоснование иска которым суд не дал должной оценки. Фактические обстоятельства, по мнению апеллянта, свидетельствуют о наличии сговора между Кадыркуловой и Зинатшоевым с целью причинения явного ущерба истцу. Продажная цена квартиры не соответствовала ее рыночной стоимости, о чем Кадыркуловой было известно. Не зная о существовании альтернативной версии предварительного договора истец не мог полагать, что договор будет заключен по заниженной цене. Подложный предварительный договор, представленный Зинатшоевым, не соответствует согласованным с истцом условиям, доказательств того, что снижение цены квартиры было согласовано с истцом не представлено.

Проверив решение суда по правилам апелляционного производства, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца по доверенности Шаматонова А.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу ответчиков Зинатшоева М.Г., Кадыркуловой К.А., судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Пунктом 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как правильно установлено судом, заочным решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 16 ноября 2016 года в пользу АО «Собинбанк» с Кадыркуловой К.А. взыскана задолженность по договору займа от 31 марта 2008 года в размере 2 683 604,03 руб. с обращением взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: г<адрес> путем продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой 2 055 378,40 руб.

Согласно договора купли-продажи закладных (передачи прав на закладные) от 10 октября 2016 года, АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» приобрело право требования у АО «Собинбанк» к Кадыркуловой К.А. по договору займа от 31 марта 2008 года за 632 797,63 руб.

Определением Ленинского районного суда г. Красноярска от 17 января 2017 года произведена замена взыскателя Банка «Содействие общественным инициативам» (акционерное общество)/ АО «Собинбанк» на АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» по гражданскому делу по иску АО «Собинбанк» к Кадыркуловой К.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

10 мая 2018 года вышеуказанное жилое помещение было передано в собственность взыскателя как не реализованное на торгах.

Согласно выписки из домовой книги по данному адресу зарегистрированы Кадыркулова К.А., ее муж Ибрагимов Н.Э., и их дети <данные изъяты>

Зинатшоев М.Г. с 01 декабря 2015 года состоял в трудовых отношениях с ООО «Элбинг Инвестментс» на основании трудового договора №2015/4 и соглашения к нему от 30 ноября 2017 года. 03 декабря 2018 года уволен по собственному желанию в отсутствие каких-либо претензий работодателя.

В период нахождения в трудовых отношениях с АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», а именно 12.01.2018 года Зинатшоеву М.Г. выдана нотариальная доверенность с правом продавать любые квартиры на территории Российской Федерации, принадлежащие обществу на праве собственности, любым лицам за цену и на условиях по своему усмотрению.

На основании указанной доверенности, действуя в интересах АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» 14.06.2018 года Зинатшоев М.Г. заключил предварительный договор купли-продажи квартиры по ул. Юности, 4-43. за цену 1 100 000 руб. Покупателем по договору выступила Кадыркулова К.А., срок заключения основного договора купли-продажи установлен до 31.12.2018 года.

Во исполнение обязательств по данному договору 19.06.2018 года Кадыркуловой К.А. оплачено 1 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением и не оспаривалось ответчиком. Остаток суммы по договору 100 000 руб. покупатель обязалась внести в день подписания основного договора

Согласно имеющегося в материалах дела уведомления от 30.10.2018 года, перед заключением основного договора купли-продажи Зинатшоев М.Г. был уведомлен генеральным директором АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» ФИО1 о том, что сделка по купле-продаже спорной квартиры не является крупной и одобрения общего собрания не требует.

06 ноября 2018 года, действуя в интересах АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на основании доверенности от 12 января 2018 года Зинатшоев М.Г. заключил с Кадыркуловой К.А. основной договор купли-продажи квартиры, за 1 100 000 руб. 07 ноября 2018 года Кадыркулова К.А. доплатила стоимость квартиры по договору в сумме 100 000 руб. На основании указанного договора 17 ноября 2018 года произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Разрешая спор по существу заявленных требований, суд первой инстанции оценив представленные доказательства в их совокупности по правилами ст. 67 ГПК РФ, верно руководствуясь вышеприведенными требованиями действующего законодательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки по продаже спорного имущества недействительной по основаниям п.2 ст. 174 ГК РФ, с чем судебная коллегия соглашается не усматривая оснований отмены решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Для оспаривания договора по основаниям п.2 ст. 174 ГК РФ требуется совершение умышленных действий для причинения ущерба.

В ходе рассмотрения дела не представлено доказательств с достоверностью подтверждающих, что оспариваемой сделкой истцу причинен явный ущерб, равно как и того, что Кадыркулова К.А. знала или должна была знать о явном ущербе заключаемой сделкой для истца, наличию сговора относительно совместных действий представителя по сделке Зинатшоева М.Г. и Кадыркуловой К.А. в ущерб интересам представляемого, что исключает признание сделки недействительной по п.2 ст. 174 ГК РФ.

Указывая на экономически невыгодные для истца условия сделки и на причинение истцу явного ущерба, истец ссылается на рыночную стоимость жилого помещения и высказанное ранее Кадыркуловой К.А. согласие на покупку квартиру за 1 800 000 руб. Однако, ориентирование стороны истца на рыночную стоимость квартиры, как основной критерий значительно невыгодных для них условий сделки в части цены договора, с учетом фактических обстоятельств дела нельзя считать правомерным.

В данном случае рыночная стоимость жилого помещения сама по себе не является гарантом реальной продажи объекта за указанную стоимость. На условия и экономические результаты сделки влияет множество факторов.

Как указывалось выше право собственности на спорное жилое помещение перешло к истцу в ходе исполнительного производства в порядке передачи нереализованного на торгах имущества. Квартира выставлялась на торги с начальной проданной ценой 2 055 378,40 руб., однако предложений по покупке за данную цену не поступило, в связи с чем с согласия взыскателя имущество было передано в собственность взыскателя.

В силу положений п.п. 10, 11, 12 ст. 87 Закона РФ «Об исполнительном производстве» если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, окончательная цена договора достигнута сторонами в ходе длительных переговоров, обусловлена всей совокупностью сложившихся фактических обстоятельств, в том числе тяжелым материальным положением, реальной платежеспособностью стороны покупателя, и в то же время очевидной заинтересованностью продавца продажей квартиры именно Кадыркуловой К.А., с учетом того, что квартира не была реализована на торгах, а покупатель с семьей, в том числе пятью несовершеннолетними детьми фактически проживают в квартире.

По смыслу ст.ст. 2,8 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ любое юридическое лицо вправе заключить договор, регламентированный гражданским законодательством, если посчитает, на свой риск, что данная сделка в указанных обстоятельствах, является для него оправданной.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, того факта, что покупатель по сделке Кадыркулова К.А. с мужем и шестью детьми, находятся в сложной жизненной ситуации в связи с тяжелой болезнью мужа ответчицы, которому была установлена вторая группа инвалидности тот факт, что ранее Кадыркулова К.А. соглашалась на покупку квартиры за 1 800 000 руб. не свидетельствует о том, что заключая предварительный договор, она знала о причинении явного ущерба заключаемой сделкой, и что окончательная цена договора 1100000 рублей достигнута в результате ее сговора с представителем продавца.

Как следует из пояснений Кадыркуловой К.А. соглашаясь на цену 1 800 000 рублей она фактически не имела в наличии указанной суммы, в связи с тяжелым материальным положением, продолжила вести переговоры по снижению стоимости жилого помещения. Действия ответчицы были продиктованы не целью причинения ущерба истцу, а исключительно интересами ее семьи, материальное положение которой позволило согласиться на покупку квартиру за согласованную сторонами цену 1 100 000 рублей.

В свою очередь Зинатшоев М.Г. при заключении сделки действовал в рамках предоставленных ему доверенностью полномочий, без намерения причинения ущерба представляемому им по сделке лицу.

Доказательств с достоверностью свидетельствующих об обратном стороной истца не представлено.

Доводы апелляционной жалобы сведены к несогласию с выводами суда и направлены на переоценку доказательств, из которых исходил суд первой инстанции при постановке указанных выводов. Требования ст. 59,60,67 ГПК РФ судом соблюдены, доказательства подвергнуты оценке в их совокупности, результаты оценки в решении приведены, оснований для их переоценки, отмены решения суда, судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения. судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А

Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 17 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Хапаевой Д.М. -без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи