Решение по делу № 3а-165/2018 от 09.01.2018

Дело № 3а-165/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 марта 2018 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

судьи Чайка Е.А.,

рассмотрев в порядке упрощённого (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ООО «ДОНЭКС» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Донецка Ростовской области – об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДОНЭКС» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20 октября 2014 года, установленная в размере 163 196 266, 80 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 69 472 000 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 20 октября 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Представитель ООО «ДОНЭКС» Загудайлова Е.А., надлежаще извещённая о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без своего участия, уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 20 октября 2014 года в размере 81 880 833,70 руб., установленном в заключении проведённой по делу экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, указав, что возражений и замечаний относительно заключения эксперта не имеет и не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой в заключении эксперта.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрации города Донецка Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

По правилам части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц, суд рассматривает административное дело в порядке упрощённого (письменного) производства, предусмотренного главой 33 указанного Кодекса.

При таком положении настоящее административное дело подлежит рассмотрению в порядке упрощённого (письменного) производства судьёй единолично без проведения устного разбирательства, ведения протокола и аудиопротоколирования.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - под размещение промышленного предприятия, площадью 300 745 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является собственностью ООО «ДОНЭКС» (л.д. 15, 16 – 17).

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778. Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2014 года.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт в межоценочный период, 20 октября 2014 года, т.е. после даты определения кадастровой стоимости.

Из статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой статьёй

С учётом изложенного датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость спорного земельного участка, является 20 октября 2014 года. Согласно выписке из ЕГРН на указанную дату кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 163 196 266, 80 руб. (т. 1 л.д. 18).

Административный истец полагает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Согласно отчёту оценщика ИП ФИО от 14 ноября 2017 года № 1401 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 20 октября 2014 года составляет 69 472 000 руб. (л.д. 21 – 73).

15 ноября 2017 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив, в том числе, вышеуказанный отчёт оценщика.Из материалов дела следует, что комиссия решением от 27 ноября 2017 года № 11-31/2017-260 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке (л.д. 74 – 76).

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта (л.д. 91 – 93), а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом по ходатайству административного истца была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО «Оценочно-экспертный Центр» (л.д. 83, 98 – 99, 100 – 102).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочно-экспертный Центр» ФИО от 15 февраля 2018 года № 781 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20 октября 2014 года составляет 81 880 833, 70 руб. (л.д. 113 – 164).

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

    Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и городе Донецке, произведена оценка объекта экспертизы с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости, указанная в заключении эксперта, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление ООО «ДОНЭКС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 20 октября 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия Управления Росреестра по Ростовской области в деле в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Статьёй 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 20 октября 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 15 ноября 2017 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

    Из представленных акта сдачи-приёмки от 16 февраля 2018 года № 781 и финансово-экономического обоснования расчёта затрат на произведение экспертизы (л.д. 109 - 110) усматривается, что стоимость экспертизы в размере 32 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 КАС Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 25 сентября 2014 года № 2016-О и других, установление судом кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения уточнённых административных исковых требований Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

В связи с этим сумма 32 000 руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертной организации за проведённую судебную оценочную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - под размещение промышленного предприятия, площадью 300 745 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 81 880 833, 70 руб. по состоянию на 20 октября 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 ноября 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счёт денежных средств, поступивших от ООО «ДОНЭКС» в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму 32 000 руб. на счёт ООО «Оценочно-экспертный Центр» за проведённую по делу судебную оценочную экспертизу согласно акту сдачи-приёмки от 16 февраля 2018 года № 781.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.А. Чайка