Решение по делу № 2-345/2018 от 21.03.2018

Дело №2-345/2018

Резолютивная часть решения оглашена 20 июля 2018г.

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2018г

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Россошь                                                                            20 июля 2018 г.

Россошанский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Фомкиной С.С.,

при секретаре Лаптиевой Л.И.,

с участием истца ИП /Котов В.С./ , представителя истца /Пушкарский В.В./ действующего на основании доверенности от 14.05.2018г.

ответчика /Уроженко А.А./ , представителя ответчика /Ощехина Я.А./ действующей на основании доверенности от 22 марта 2018г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя /Котов В.С./ к /Уроженко А.А./ о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ИП /Котов В.С./ обратился в суд с иском к /Уроженко А.А./ о взыскании задолженности по арендной плате, в обосновании иска истец указал, что с ответчиком заключен договор аренды, согласно условий договора размер ежемесячной арендной платы составляет 36 000,00 рублей в месяц. По состоянию на 1 марта 2018г. образовалась задолженность. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 556 800,00 рублей.

     Истец /Котов В.С./ в судебном исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме, суду пояснил, что он передал ответчику в аренду помещение, однако ответчик в срок арендную плату, не оплатила, в связи с чем он ограничил ее доступ в помещение 13.10.2016г. по 28.11.2016г.

В судебном заседании представитель истца – /Пушкарский В.В./ действующий на основании доверенности, поддержал заявленные истцом требования, суду пояснил, что между /Котов В.С./ и /Уроженко А.А./ заключен договор аренды от 26.08. 2016 г. сроком действия до 01.10.2021 г. ИП /Котов В.С./ передал по акту приема передачи помещение площадью 100 кв.м., по адресу: <адрес>. Согласно п.4.1. договора размер ежемесячной арендной платы, подлежащей выплате Арендодателю, устанавливается с 01.10.2016 года в размере 36 000 рублей в месяц или 1200,00 рублей в день, арендная плата уплачивается ежемесячно до 10 числа текущего месяца аренды. Истцом /Котов В.С./ 13.10.2016г. по 28.11.2016г. был ограничен доступ Арендатора к объекту аренды, однако с 29 ноября 2016г. ответчик не была лишена права пользования объектом.

Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2016г. по 12 октября 2016г., и с 29 ноября 2016г. по 01 марта 2018 г. в размере 556 800,00 рублей.

Фамилия ответчика /Уроженко А.А./ , изменена на /Уроженко А.А./ 22.12.2017г. (л.д.51).

В судебном заседании ответчик /Уроженко А.А./ возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, суду пояснила, 26.08.2016г. между /Котов В.С./ и /Уроженко А.А./ заключен договор аренды помещения площадью 100 кв.м., 1 этаж по адресу: <адрес>, для организации предприятия закрытого кальянного клуба. 26.08.2016г. по акту приема передачи, она приняла помещение, и ключи от центрального входа. 01 октября 2016г., она не смогла открыть дверь помещения, так как ответчик сменил замок, на устные просьбы предоставить доступ в помещение Арендодатель отвечал отказом.16 октября 2016г. она обратилась в Россошанский ОМВД по Воронежской области с заявлением о проверке действий /Котов В.С./ 17 ноября 2016 г. в адрес ИП /Котов В.С./ была направлена претензия с требованием обеспечить доступ в арендуемое помещение и возместить размер причиненных убытков. Учитывая, что с 01 октября 2016 г. по 12 октября 2016г., с 29 ноября 2016 года по 01 марта 2018 года у нее не было доступа в арендуемое помещение в виду смены «личинки» замка от входной двери, она не обязана вносить арендную плату за указанный период. В период с 29 ноября 2016г. по 01 марта 2018г. она также не вносила плату за коммунальные услуги. До настоящего времени договор аренды не расторгнут, однако в спорном помещении с января 2017г. находится автомагазин «Рулевой» ИП /З/ В иске просит отказать.

Представитель ответчика – /Ощехина Я.А./ , действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований истца, представила письменные возражения.

По ходатайству истца /Котов В.С./ в судебном заседании допрошена свидетель /З/ которая пояснила, что с 20 марта 2017 г. она осуществляет предпринимательскую деятельность по адресу <адрес>. С ИП /Котов В.С./ она в марте 2017г. заключила договор аренды по адресу <адрес>, ее магазин находился на втором этаже, а с марта 2018 г. она занимает первый этаж. С марта 2017г. помещение первого этажа никем не используется, поэтому она с согласия /Котов В.С./ разместила на 1 этаже, часть своего товара.

По ходатайству ответчика /Уроженко А.А./ в судебном заседании допрошена свидетель /Х/ которая пояснила, примерно в конце сентября 2016г., она согласилась выполнить работу по уборке помещения после ремонта, 01.10.2016 г. она приехала с /Уроженко А.А./ по адресу <адрес>, однако в помещение войти не смогли, ввиду смены замка в двери на первом этаже.

    Суд, выслушав истца, ответчика, представителей сторон, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По п. п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, истцу /Котов В.С./ на праве собственности принадлежит двухэтажный магазин, площадью 249,1 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06 мая 2011г. (л.д.31)

26.08.2016г. /Котов В.С./ (арендодатель) и /Уроженко А.А./ (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование помещение площадью 100 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания магазина, находящегося по адресу: <адрес>. Арендуемая недвижимость предоставляется арендатору для организации предприятия закрытого кальянного клуба (п.1.3), договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует по 01.10.2021 г. (п 9.1.) (л.д.27-29).

26.08.2016г. между сторонами составлен акт приема-передачи недвижимости (л.д.30).

В соответствии с разделом 4 договора размер ежемесячной арендной платы, подлежащей выплате арендодателю, устанавливается: в период проведения подготовительных и ремонтных работ по оборудованию помещения для использования арендная плата не уплачивается, с момента открытия 01 октября 2016 года арендная плата уплачивается в сумме 36 000 рублей в месяц.

Арендная плата уплачивается ежемесячно до 10 числа текущего месяца аренды.

Эксплуатационные, коммунальные и другие расходы (оплата за пользование водой, другими коммунальными расходами, а также электроэнергией и телефоном) оплачивается арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющие эти услуги. Уплата арендной платы производится на лицевой счет арендодателя.

В обоснование доводов исковых требований представитель истца /Пушкарский В.В./ ссылался на то, после заключения договора аренды ответчик использовала арендованное помещение с 26.08.2016 г., однако арендную плату не вносила, задолженность по арендной плате не погасила, до настоящего времени помещение по акту не передала.

Исходя из пояснений /Котов В.С./ и представленных в материалы дела доказательств, им ограничен доступ в арендуемое помещение 13.10.2016г. путем замены «личинки» замка в связи с невнесением арендатором арендной платы, по этой причине он не согласен на продолжение арендных отношений.

Согласно имеющегося в материалах дела письма от 28.11.2016г. направленного в адрес арендатора, /Котов В.С./ сообщил истцу об отсутствии возражений относительно продолжения прав арендатора по владению и пользованию арендованным помещением (л.д. 133).

Вместе с тем предупреждением от 21.10.2016г. /Котов В.С./ уведомил /Уроженко А.А./ о расторжении в одностороннем порядке договора аренды, в случае не подписания дополнительного соглашения в течение пяти дней с момента получения письма (л.д.127);

08.11.2016г. в адрес арендатора направлено требование о погашении задолженности и предупреждение о возможном досрочном расторжении договора (л.д.130);

20.12.2016г. /Котов В.С./ направил арендатору требование (уведомление) о досрочном расторжении договора от 26.08.2016г при невнесения арендатором арендной платы с 01 октября 2016г (л.д.136);

24.01.2017г. /Котов В.С./ повторно направлено уведомление о досрочном расторжении договора и прекращения его действия по истечении 30 календарных дней с момента получения уведомления со ссылкой на п.6.5. договора ( л.д.126).

Суд, учитывая последовательность действий истца /Котов В.С./ с 13.10.2016г. не может согласиться с требованиями истца, о взыскании с ответчика арендной платы по договору с 29.11.2016г. по 01.03.2018г., так как в судебном заседании установлено и подтверждается представленными ответчиком доказательствами, которые свидетельствуют об ограничении арендатора в пользовании помещением.

Так, из материалов дела усматривается, что /Уроженко А.А./ обращалась в Арбитражный суд Воронежской области с требованием к истцу /Котов В.С./ о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды от 26.08.2016г., оформленного уведомлением от 20.12.2016г.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.11.2017г. дело №А14-9454/2017г. исковые требования /Уроженко А.А./ удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018г. решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.11.2017г. оставлено без изменения. Решение вступило в законную силу 14 февраля 2018г. (л.д.61-67, л.д.68-74).

При этом указанными судебными постановлениями было установлено, что истец был лишен права пользования арендуемым помещением в период с 13.10.2016г. по 28.11.2016г., условие пункта 6.3. договора для досрочного расторжения договора в связи с просрочкой уплаты задолженности, установленное арендатором на момент оформления уведомления от 20.12.2016 г. отсутствует. 28.11.2016г. /Котов В.С./ уведомил /Уроженко А.А./ об отсутствии возражений относительно пользования продолжения прав арендатора по владению и пользованию арендованным помещением. Документального подтверждения предоставления спорного помещения арендатору ранее даты 28.11.2016г. ответчиком не представлено (л.д.64).

Доводы ответчика о том, что она принимала меры направленные на исполнение договора аренды, нашли свое подтверждение, так в судебном заседании исследован материал проверки зарегистрированный в КУСП отдела МВД России по Россошанскому району №8588 от 16 октября 2016г. В материалах КУСП зарегистрировано заявление /Уроженко А.А./ (/Уроженко А.А./ ) по факту смены замков в помещении по адресу <адрес> <Дата обезличена>г., и отказом собственника помещения предоставить ключи (л.д.145,148).

В судебном заседании исследованы поступившие ответы на запросы суда, так из ответа ООО «Защита» видно, что План эвакуации людей и материальных ценностей в случае пожара и других чрезвычайных ситуаций из помещения по адресу: <адрес>, 1 этаж, изготовлен в марте 2017г.; из ответа МИ ФНС России №4 по Воронежской области, следует, что ИП /З/ осуществляет деятельность по адресу <адрес> момента постановки на учет в качестве плательщика ЕНВД с 20.03.2017г. (л.д.229,232).

Осуществление деятельности ИП /З/ по указанному адресу, на 1 этаже спорного помещения также подтверждается: копией Плана эвакуации людей и материальных ценностей в случае пожара и других чрезвычайных ситуаций из помещения по адресу: <адрес>, 1 этаж, утвержденного ИП /З/ , 23.03.2017г. (л.д.192-193); фототаблицей от 06.02.2018г. (л.д.139-143); товарным и кассовым чеком от 18.02.2018г. (л.д.191,192).

Суд, анализируя требования /Котов В.С./ к /Уроженко А.А./ от 08.11.2016г. о погашении задолженности и предупреждение о возможном досрочном расторжении договора; от 20.12.2016г. о досрочном расторжении договора; его письменные объяснения от 17.10.2016г., из которых следует, что он отказывается передавать ключи от помещения (л.д.148), а также осуществление ИП Тищенко по указанному адресу индивидуальную деятельность с 20 марта 2017г., приходит к выводу, о том, что /Уроженко А.А./ была лишена права пользования арендуемым помещением с 29.11.2016. по независящим от арендатора обстоятельствам, и доказательств обратного истцом, его представителем не представлено.

Как установлено в судебном заседании претензии ответчика /Уроженко А.А./ в адрес истца /Котов В.С./ от 17.11.2016г. (л.д.188), от 24.04.2017г. (л.д.186), от 27.02.2018г. (л.д.124), акт комиссионного обследования от 13.10.2016г. (л.д.234) направлены на устранение препятствий в пользовании арендованным помещением, что также нашло свое подтверждение в судебном заседании.

Показания свидетеля /З/ суд оценивает критически, поскольку, показания свидетеля не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Показаниям свидетеля /Х/ суд принимает, оценивает как достоверные.

Вместе с тем, иных доказательств, кроме как показания свидетеля /Х/ об ограничении права пользования арендованным помещением 01.10.2016г. суду не представлено.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда от 29.01.2015г. №302-ЭС14-735.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно разъяснениям данными в пункте 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015г., в пункте 5 Обзора судебной практики №3 (2017) утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017г. арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статьей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью, в соответствии с ее назначением.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом, на основе представленных доказательств сторонами и преюдициальных фактов установлено, что противоправное поведение истца /Котов В.С./ привело к невозможности использования ответчиком /Уроженко А.А./ арендованного помещения с 29.11.2016г.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.ст.12,56,57 ГПК РФ, анализируя показания сторон, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика /Уроженко А.А./ в пользу /Котов В.С./ задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2016г. по 12.10.2016г. в размере 14 400, 00 рублей, исходя из расчета арендной платы (1 200,00 рублей в день х 12 дней)    14 400,00 рублей.

Руководствуясь ст.56 ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования индивидуального предпринимателя /Котов В.С./ к /Уроженко А.А./ о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить частично.

Взыскать с /Уроженко А.А./ в пользу /Котов В.С./ задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2016г. по 12 октября 2016г. в размере 14 400,00 (четырнадцать тысяч четыреста) рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Россошанский районный суд в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме.

Судья                                             С.С. Фомкина