Решение по делу № 33-2034/2021 от 25.05.2021

    ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

судья Болдохонова С.С.

№ дела в суде 1-ой инстанции 2-422/2021

УИД: 04RS0018-01-2020-008271-98

пост. 25.05.2021 г.

дело № 33-2034/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 июня 2021 года                                                    г.Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Нимаевой О.З.,

судей коллегии Дампиловой Ц.В.,Чупошева Е.Н.,

при секретаре Митыповой С.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Григорьевой Татьяны Александровны к Лощенко Алексею Николаевичу, Лощенко Ольге Александровне о возмещении затрат с арендодателя по капитальному ремонту и неотделимых улучшений арендованного помещения, встречному иску Лощенко Ольги Александровны к Григорьевой Татьяне Александровне о взыскании задолженности за коммунальные платежи, задолженности по арендной плате,

по апелляционным жалобам истца Григорьевой Т.А., ответчика Лощенко О.А. на решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 16.03.2021 года, которым постановлено:

Исковые требования Григорьевой Татьяны Александровны к Лощенко Алексею Николаевичу, Лощенко Ольге Александровне о возмещении затрат с арендодателя по капитальному ремонту и неотделимых улучшений арендованного помещения оставить без удовлетворения.

Встречный иск Лощенко Ольги Александровны к Григорьевой Татьяне Александровне о взыскании задолженности за коммунальные платежи, задолженности по арендной плате оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Нимаевой О.З., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционных жалоб, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Обращаясь в суд, Григорьева Т.А.просила взыскать с Лощенко А.Н., Лощенко О.А. стоимость затрат по ремонту арендованного имущества, являющихся неотделимыми улучшениями после прекращения договора аренды нежилого помещения от ... г. в размере 1 150 490,32 руб., включая затраты на ремонт по смете - 911 096,66 руб., проценты по кредиту-239 393,66руб.

Истец Григорьева Т.А., ее представитель Соловьева Л.И. по доверенности в обоснование иска пояснили, что между истцом и ответчиком Лощенко А.Н. был заключен договор аренды.По договоренности сторон истец Григорьева Т.А. производит ремонт, а впоследствии выкупает помещение. Ремонт помещения произведен в трех залах, отремонтирована входная группа, оборудованы ограждение и пандус, устроена система видеонаблюдения, произведены неотделимые улучшения помещения на указанную в иске сумму. На указанные цели ею получен кредит, проценты по которому просит взыскать с ответчиков. После ремонта помещения Лощенко А.Н. отказался продавать помещение, истец была вынуждена его арендовать. Арендная плата оплачивалась Лощенко А.Н., которому либо переводила деньги, либо передавала наличными. С августа 2018 г. по июль 2019 г. арендная плата составляла 45 000 руб., с августа 2019 г. составила 60 000 руб. За период с августа 2018 г. по 15 октября 2020 г. в счет арендной платы истцом уплачено 960 000 руб. По встречному иску возражали, пояснили, что фактических убытков Лощенко О.А. не понесла, т.к. оплату не произвела.

Определением от 22.01.2021 г. встречный иск Лощенко О.А. принят судом для совместного рассмотрения с первоначальным.

Ответчиком заявлены требования о взыскании с истца суммы задолженности за коммунальные платежи в виде тепловой энергии в размере 226 008 руб. и задолженности по арендной плате в размере 240 000руб., всего в сумме 466 018 руб., а также уплаченной по делу госпошлины в размере 7900 руб.

Ответчик Лощенко О.А.в суде возражала по требованиям истца, поддержала встречный иск. Полагает, что истцом не подтверждены расходы, поскольку по условиям договора аренды помещение было передано пригодным для использования. Арендная плата была установлена в размере 10 000 руб., т.к. условиями договора установлена обязанность арендатора в полном объеме производить коммунальные платежи, однако Григорьева Т.А. оплату за тепловую энергию в виде отопления и горячего водоснабжения, а также в управляющую компанию не производила. При этом пользуясь помещением длительное время на льготных условиях, истец не вносила арендную плату собственнику.

Ответчик Лощенко А.Н. иск не признал. Пояснил, что недвижимое имущество было предоставлено истцу в аренду на льготных условиях, т.к. она произвела ремонт спорного нежилого помещения и за счет сдачи в субаренду должна была компенсировать свои расходы на ремонт. С Григорьевой была устная договоренность, что Лощенко вносит плату в управляющую компанию, все остальные коммунальные платежи производит истец. При этом помещение до произведения ремонта было пригодным для использования, Григорьева Т.А. производила ремонт для своих нужд.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе истец Григорьева Т.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Указывает на несостоятельность вывода суда о том, что не представлены доказательства проведенного ремонта. Факт необходимости капитального ремонта подтверждается фотографиями, приложенными к исковому заявлению, а также п.3.3 Договора аренды от 15.10.2018 г. Ссылается на голословность вывода суда о том, что кредит на ремонт арендованного имущества был заключен на собственные нужды. Кредитная организация при выдаче кредита не указывает цель. Истец обращалась в суд для запроса в кредитную организацию, ходатайство было отклонено.

В апелляционной жалобе ответчик Лощенко О.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым взыскать с Григорьевой Т.А. в свою пользу сумму коммунальных платежей в размере 235 435,46 руб. Указывает, что суд неправильно применил норму закона к правоотношениям между арендатором и арендодателем. Исходя из Договора аренды, заключенного 15.09.2018 г. между истцом и ответчиком, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи.

В отзыве на апелляционную жалобу истец Григорьева Т.А. не согласилась с доводами Лощенко О.А., указывая, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями Договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.

В суд апелляционной инстанции истец Григорьева Т.А., ее представитель не явились, извещены надлежаще о дате и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не сообщали, не обращались с заявлением об отложении дела слушанием.

Ответчик Лощенко О.А. обратилась с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ее представитель адвокат Бунаева С.В. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик Лощенко А.Н. в суде пояснил, что собственником имущества является его бывшая супруга, он ранее управлял имуществом, распоряжался им. Произведя ремонт, истец действовала в своих интересах, по устной договоренности затраты по ремонту шли на погашение аренды. Кроме того, Григорьева Т.А. сдавала помещения в субаренду и компенсировала свои затраты. Арендные отношения между ними прекращены в 2020 году.

Судебная коллегия в соответствии со ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц. При этом, суд исходит из того, что участникам процесса известно о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, а в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность решения суда в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалоб, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. ст. 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ... между истцом Григорьевой Т.А. и Лощенко О.А. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> площадью <...> кв.м. Помещение передано по акту приема-передачи, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведена соответствующая запись ....

По условиям договора арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 10 000 руб. В соответствии с п.5.1 Договора, ставка арендной платы включает в себя электроэнергию.

Судом установлено, что истцом Григорьевой Т.А. произведен ремонт помещения за счет личных средств, данное обстоятельство не оспаривается ответчиком Лощенко А.Н.

Суд, разрешая спор, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения как основного, так и встречного исков.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, полагает их законными, основанными на правильном применении и толковании норм действующего законодательства.

Выводы суда подробно и убедительно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

В силу ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Судебной коллегией не принимаются во внимание доводы апелляционной жалобы истца, поскольку, как правильно установлено судом первой инстанции, у истца на момент предъявления иска в суд отсутствовало нарушенное субъективное право, подлежащее защите в соответствии с положениями ст. 3 и 4 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не представлены суду доказательства проведенного ею ремонта на общую сумму 911096,66 руб., доказательства о наличии неотделимых улучшений, их стоимости.

При этом, не оспаривается сторонами, что с согласия арендодателя некоторые работы по проведению ремонта нежилого помещения фактически были проведены, в соответствии с договоренностью между сторонами о зачете проведенного ремонта в счет арендных платежей.

Эти обстоятельства подтверждены в суде апелляционной инстанции Лощенко А.Н., утверждавшим, что в тот период все дела вел он, распоряжался имуществом с согласия Лощенко О.А., получал денежные средства в счет арендной платы. Фактическое согласование с ним тех или иных проводимых истцом работ ответчик Лощенко А.Н. не отрицал.

О наличии договоренности по проведению зачета свидетельствуют условия Договора аренды, который не содержит запрета на проведение зачета. По условиям Договора стоимость арендной платы за недвижимое имущество площадью <...> кв.м. установлена в размере 10 000 руб., что значительно ниже рыночной, хотя по условиям предварительного договора аренды, арендная плата составляла 45000 руб., включая коммунальные платежи без проведенного ремонта.

По мнению коллегии, судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание конкретные обстоятельства дела, рыночная стоимость арендной платы в период с августа 2018г. по сентябрь 2020г. в районе места нахождения недвижимого имущества, представленный ответчиком Лощенко О.А. отчет о рыночной стоимости аренды указанного помещения в настоящее время, документы подтверждающие получение установленной договором арендной платы ответчиком Лощенко А.Н., что в совокупности в вышеизложенным, свидетельствует о зачете требований между сторонами согласно достигнутой договоренности.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно ч.2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вопреки доводам жалобы истца, выводы суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков процентов по кредиту, обоснованны, поскольку Григорьевой Т.А. кредитный договор заключен с банком в собственных интересах, на личные нужды. Доказательства того, что банковский кредит потрачен на ремонт нежилого помещения, в материалах дела отсутствуют.

Судебная коллегия также не усматривает оснований для удовлетворения встречных требований, заявленных ответчиком в рамках спора, возбужденного истцом.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда в этой части о том, что в отсутствие самостоятельного договора энергоснабжения между арендатором спорного помещения Григорьевой Т.А. и ресурсоснабжающей организацией, обязанность по оплате коммунальных услуг, включая услуги отопления, а также по содержанию и текущему ремонту лежит на собственнике помещения, т.е. на Лощенко О.А.в силу положений ст. 210,678 ГК РФ, 154, 157 ЖК РФ.

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)"о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционные жалобы не содержат. Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, выводы суда первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам и оснований для признания их неправильными судебной коллегией не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 16.03.2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы –без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: