Решение по делу № 33-1555/2023 от 02.03.2023

Судья Ермолин А.А.                              № 2-404/2022

УИД 35RS0002-01-2022-000521-76

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 апреля 2023 года № 33-1555/2023

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Татарниковой Е.Г.,

судей Вершининой О.Ю., Холминовой В.Н.,

при секретаре Максимовой Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Соколовского С.А. на решение Бабаевского районного суда Вологодской области от 15 сентября 2022 года по иску производственного кооператива Колхоз «Пожарское» к Соколовскому С.А. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Татарниковой Е.Г., объяснения Соколовского С.А. и его представителя Матвеева В.Б., представителя производственного кооператива Колхоз «Пожарское» Макова В.В., судебная коллегия

установила:

производственный кооператив Колхоз «Пожарское» (далее ПК Колхоз «Пожарское») обратился в суд с иском к Соколовскому С.А., с учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика сумму задолженности по договору аренды от 12 декабря 2012 года за период с 12 декабря 2012 года по 12 апреля 2022 года в размере 9 333 296 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 54 866 рублей; возложить на ответчика обязанность освободить занимаемое здание, расположенное по адресу: <адрес>

Требования мотивированы наличием задолженности по заключенному 12 декабря 2012 года между ИП Соколовским С.А. и ПК колхоз «Пожарское» договору аренды.

Решением Бабаевского районного суда Вологодской области от 15 сентября 2022 года исковые требования ПК колхоз «Пожарское» удовлетворены частично.

С Соколовского С.А. (...) в пользу ПК колхоз «Пожарское» (ОГРН 1063532000179) взыскана задолженность по арендной плате в размере 3 000 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 635 рублей 72 копеек.

На Соколовского С.А. возложена обязанность в течение 14 дней со дня вступления судебного акта в законную силу освободить занимаемое помещение по адресу: <адрес> с передачей его производственному кооперативу колхоз «Пожарское» по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части исковых требований ПК Колхоз «Пожарское» к Соколовскому С.А. о взыскании задолженности по договору аренды отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Соколовский С.А. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что при принятии судом решения не учтена допущенная при подготовке договора аренды техническая ошибка в тексте, которая была устранена договором от 2014 года, в котором из текста договора исключено указание на то, что арендные платежи составляют 1 000 000 рублей в год. Ссылается на то, что в период с декабря 2012 года по апрель 2014 года в кассу предприятия было внесено 615 000 рублей в счет выкупной цены здания, однако вносимые средства по инициативе колхоза проводились как покупка пакли. Обращает внимание, что между Соколовским С.А. и МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» был заключен договор субаренды, в соответствии с которым помещение площадью 50 кв.м использовалось субарендатором для стоянки транспортных средств. Оплата по договору субаренды производилась на счет собственника помещения - ПК колхоз «Пожарское» в счет расчетов по договору аренды, заключенному между Соколовским С.А. и ПК колхоз «Пожарское». За период с октября 2015 года по декабрь 2020 года МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» перечислило ПК колхоз «Пожарское» 394 000 рублей, в связи с чем не учтение данных платежей приведет к неосновательному обогащению истца. Полагает, что суд должен был отказать в удовлетворении иска в полном объеме ввиду того, что стороны при заключении договора исходили из того, что имущество считается переданным в аренду только после оплаты 1 платежа, а до этого оно находится в пользовании, вместе с тем, ни одного платежа по договору аренды сделано не было. Судом не установлен период, за который взыскана арендная плата.

Представителем ПК Колхоз «Пожарское» Маковым В.В. представлены возражения на апелляционную жалобу.

При рассмотрении апелляционной жалобы Соколовского С.А. судебной коллегией установлены нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, а именно, нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения, в связи с чем имелись основания, предусмотренные пунктом 7 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда и рассмотрения дела в соответствии с частью 5 указанной статьи по правилам производства в суде первой инстанции.

Определением от 04 апреля 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ПК Колхоз «Пожарское» Маков В.В. уточненные исковые требования поддержал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Соколовский С.А. и его представитель Матвеев В.Б. иск не признали.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа», ООО «Старт» не явились, извещены надлежаще.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с переходом к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с принятием по делу нового решения.

Из материалов дела следует, что 12 декабря 2012 года между ПК Колхоз «Пожарское» и Соколовским С.А. заключен договор с правом выкупа незавершенного строительством здания нетканых материалов общей площадью 749,4 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> Срок аренды установлен с 12 декабря 2012 года по 31 декабря 2014 года (т. 1 л.д. 5, 36).

По условиям заключенного договора арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме 1 000 000 рублей в год; своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств.

Ссылаясь на то обстоятельство, что по истечении срока аренды ответчик продолжает пользоваться зданием, арендная плата в течение всего периода пользования объектом недвижимого имущества Соколовским С.А. не вносилась, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Возражая против заявленных требований, ответчик пояснял, что при подготовке договора в 2012 году была допущена техническая ошибка относительно размера арендного платежа, которая исправлена в 2014 году. В период с декабря 2012 года по апрель 2014 года им было внесено в счет договора аренды 615 000 рублей, денежные средства были проведены как покупка пакли. Арендованным имуществом он пользуется до настоящего времени.

Ввиду того, что срок договора аренды от 12 декабря 2012 года истек 31 декабря 2014 года, при этом арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений арендодателя, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из буквального толкования договора аренды от 12 декабря 2012 года следует, что размер арендных платежей составляет 1 000 000 рублей ежегодно, выкупная цена арендованного имущества - 1 000 000 рублей, доказательств согласования и установления между сторонами иного размера арендной платы, в материалы дела не представлено; утверждения ответчика о наличии в тексте договора технической ошибки документально не подтверждены; дополнительные соглашения к договору от 12 декабря 2012 года, касающиеся изменения размера арендной платы, между сторонами не заключались.

Представленный в материалы дела в копии договор аренды от 31 декабря 2014 года, содержащий условия об общем размере арендных платежей в 1 000 000 рублей, не может быть принят во внимание, поскольку подлинник договора не представлен, сторона истца заключение данного договора оспаривает.

При этом доводы ответчика об оплате арендных платежей судебной коллегией отклоняются.

Так, Соколовским С.А. представлены договоры купли-продажи товаров, заключенных между ПК Колхоз «Пожарское» и Соколовским С.А. от 27 декабря 2012 года, 24 апреля 2014 года, предметом которых являлось приобретение льноволокна на сумму 150 000 рублей и 100 000 рублей соответственно и 07 июня 2013 года, предметом которого являлось приобретение пакли на сумму 150 000 рублей (т. 1 л.д. 39-41), а также платежные поручения от 10 июня 2013 года № 132 на сумму 150 000 рублей, от 18 октября 2013 года № 296 на сумму 30 000 рублей и от 13 января 2014 года № 13 на сумму 35 000 рублей (т. 1 л.д. 42-44), с указанием назначения платежа «предоплата за паклю».

Однако представленные документы не подтверждают факт оплаты арендных платежей либо выкупной цены по договору аренды от 12 декабря 2012 года, поскольку указанный договор не содержит положений об их оплате подобным способом; оснований полагать, что ссылка в платежных поручениях в назначении платежа «предоплата за паклю» предусматривало плату по договору аренды от 12 декабря 2012 года не имеется.

01 октября 2015 года между Соколовским С.А. и МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» заключен договор субаренды нежилого помещения, согласно условиям которого МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» приняло от Соколовского С.А. в субаренду помещение в здании, расположенном по адресу: Вологодская область, Бабаевский район, село Борисово-Судское, улица Заводская, дом 1А общей площадью 50 кв.м для использования под стоянку двух транспортных средств; оплата по договору производится МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» в рублях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет собственника помещения в счет расчетов между ПК Колхоз «Пожарское» и Соколовским С.А., для чего МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» заключает с ПК Колхоз «Пожарское» договор на оплату аренды (л.д. 45-46).

Срок действия договора определен с 01 октября 2015 года по 30 декабря 2015 года. В материалы дела представлены дополнительные соглашения к договору аренды о его продлении (т. 1 л.д. 45-51).

Однако наряду с представленными выше договорами субаренды, в материалы дела представлены договоры на аренду нежилого помещения (места в гараже), заключенные между ПК Колхоз «Пожарское» и МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» от 10 октября 2015 года, 01 сентября 2018 года, 01 января 2019 года, 01 июня 2020 года, согласно условиям которых МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» предоставлено в аренду место в гараже, расположенном по адресу: <адрес> для стоянки двух, а в дальнейшем трех транспортных средств (т. 1 л.д. 189-198).

Согласно условиям договоров арендная плата вносится ежемесячно, оплата производится на основании указанных выше договоров.

В платежных поручениях, представленных в подтверждение внесения МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» арендных платежей, в качестве основания платежей указаны даты договоров, заключенных между МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» и ПК Колхоз «Пожарское» (т. 1 л.д. 52-59).

В судебном заседании суда первой инстанции директор МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» Ермолина О.А. поясняла, что в период с 2015 года по 2021 год учреждением были заключены договоры аренды части помещения, расположенного по адресу: <адрес> с ПК Колхоз «Пожарское» и денежные средства по данным договорам оплачивались ПК Колхоз «Пожарское».

При таких обстоятельствах, с учетом объяснений директора школы, договоров аренды, заключенных между МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» и ПК Колхоз «Пожарское», платежных поручений, подтверждающих внесение учреждением арендной платы, по договорам, заключенным с истцом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что внесенные МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» арендные платежи являлись платой в счет арендных платежей по договору, заключенному между ПК Колхоз «Пожарское» и Соколовским С.А.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 08 февраля 2022 года по делу № А13-10620/2021 по иску ПК Колхоз «Пожарское» к МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» с МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» в пользу ПК Колхоз «Пожарское» взыскана задолженность по арендной плате за период с 01 января 2021 года по 30 июля 2021 года в размере 56 000 рублей. Решением суда установлено, что 01 июня 2020 года между ПК Колхоз «Пожарское» и МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» заключен договор аренды нежилого помещения (места в гараже), расположенного по адресу: <адрес> для стоянки транспортных средств. Соколовский С.А. доказательств оплаты арендных платежей в размере и в срок, установленный в договоре аренды с правом выкупа, не представил, что не позволяет утверждать о переходе к арендатору арендованного имущества в собственность. В данном случае право собственности не перешло к арендатору, по выписке из ЕГРН собственником спорного имущества является ПК Колхоз «Пожарское», в связи с чем арендодатель (ПК Колхоз «Пожарское») имеет право требования уплаты арендных платежей с МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» (т. 1 л.д. 19-23).

Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Следовательно, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, до возвращения арендованного имущества ответчик обязан уплачивать истцу денежные средства за пользование имуществом в сумме, согласованной сторонами в договоре, в связи с чем, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств внесения ответчиком арендной платы за пользование зданием, требования истца следует признать обоснованными.

При этом суд критически относится к доводам ответчика об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате в силу условий договора от 12 декабря 2012 года, предусматривающих, что имущество считается переданным в аренду с момента заключения договора и после оплаты 1-го взноса, поскольку имущество фактически было передано ответчику, Соколовский С.А. по своему усмотрению владел и пользовался им, полагать, что договор аренды не предусматривал плату за пользование зданием, оснований не имеется. Кроме того, сам Соколовский С.А. настаивает, что вносил плату по договору аренды.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно положениям статей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (часть 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что с настоящим иском ПК Колхоз «Пожарское» обратился в суд 20 апреля 2022 года, судебная коллегия приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным за период с 12 декабря 2012 года по 19 апреля 2019 года, в связи с чем с Соколовского С.А. в пользу ПК Колхоз «Пожарское» подлежит взысканию задолженность, образовавшаяся за период с 20 апреля 2019 года по 12 апреля 2022 года, согласно заявленным исковым требованиям.

Вместе с тем, определяя размер подлежащей взысканию с Соколовского С.А. задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Установлено, что по договору от 12 декабря 2012 года в аренду Соколовскому С.А. было предоставлено здание площадью 749,4 кв.м по адресу: <адрес>, вместе с тем, в период действия указанного выше договора, между ПК Колхоз «Пожарское» и МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» были заключены договоры на аренду нежилого помещения (места в гараже) для стоянки транспортных средств площадью 50 кв.м.

Из объяснений лиц, участвующих в деле, установлено, что арендуемые МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» помещения площадью 50 кв.м входили в состав общей площади нежилого помещения, переданного в аренду Соколовскому С.А., в связи с чем последний полноценно владеть и пользоваться указанной площадью не мог.

Исходя из представленных договоров аренды нежилого помещения (места в гараже), заключенных между МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» и ПК Колхоз «Пожарское», следует, что в период с 01 января 2019 года по 31 мая 2020 года арендная плата составляла 12 000 рублей в месяц (т. 1 л.д. 193), с 01 июня 2020 года – 8000 рублей в месяц (т. 1 л.д. 198).

Таким образом, в период с 20 апреля 2019 года по 16 февраля 2022 года (дата передачи помещений от МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» ПК Колхоз «Пожарское» (т. 1 л.д. 208) размер арендных платежей составил 324 529 рублей ((100 400 рублей (с 20.04.2019 по 31.12.2019) + 60 000 рублей (с 01.01.2020 по 31.05.2020) + 56 000 рублей (с 01.06.2020 по 31.12.2020) + 96 000 рублей (с 01.01.2021 по 31.12.2021) + 12 129 рублей (с 01.01.2022 по 16.02.2022)).

С целью исключения повторного взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за площадь 50 кв.м, судебная коллегия полагает правомерным исключить из общей суммы задолженности, подлежащей взысканию с Соколовского С.А. в пользу ПК Колхоз «Пожарское», денежную сумму 324 529 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды от 12 декабря 2012 года за период с 20 апреля 2019 по 12 апреля 2022 года в размере 2 652 067 рублей исходя из следующего расчета: (1 000 000 рублей в год * 2) + (83 333 рубля 33 копейки (размер арендной платы в месяц) / 30 * 358 дней) = 2 994 444 рубля 40 копеек; 2 994 444 рубля 40 копеек – 324 529 рублей = 2 652 067 рублей.

Поскольку по окончании срока договора стороны о его прекращении не заявляли, Соколовский С.А. пользуется до настоящего времени спорным недвижимым имуществом, то договор является возобновленным на неопределенный срок, а потому на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за 3 месяца.

13 октября 2021 года Соколовским С.А. было получено требование об освобождении занимаемого здания, что следует расценить как отказ от договора аренды (т. 1 л.д. 202).

Принимая во внимание надлежащее исполнение арендодателем обязанности по направлению арендатору письменного уведомления об одностороннем отказе от договора и получение ответчиком указанного уведомления, договор аренды считается расторгнутым, а потому требования истца об обязании освободить занимаемое помещение следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Соколовского С.А. в пользу ПК Колхоз «Пожарское» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 591 рубля.

Поскольку определением от 04 апреля 2023 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, решение суда необходимо отменить на основании части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новое решение.

Руководствуясь статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бабаевского районного суда Вологодской области от 15 сентября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования производственного кооператива Колхоз «Пожарское» удовлетворить частично.

Взыскать с Соколовского С.А. (...) в пользу производственного кооператива Колхоз «Пожарское» (ОГРН 1063532000179) задолженность по арендной плате в размере 2 652 067 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 591 рубля.

Возложить на Соколовского С.А. обязанность в течение 14 дней со дня вступления судебного акта в законную силу освободить занимаемое помещение по адресу: <адрес> с передачей его Производственному кооперативу Колхоз «Пожарское» по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Председательствующий Е.Г. Татарникова

Судьи: О.Ю. Вершинина

                                         В.Н. Холминова

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25 апреля 2023 года.