Решение по делу № 2-4436/2022 от 16.06.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«22» июля 2022 года                      г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.,

при секретаре: Быстровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4436/2022 по иску Мегряна Х. Р. к Вайсу А. И., третьему лицу, о признании права собственности на квартиру, постановке на кадастровый учет многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец – Мегрян Х. Р. обратился в суд с исковым заявлением к Вайсу А. И., третьему лицу, и просил признать за ним право собственности на <адрес> общей площадью 21,2 кв.м., расположенную на 1 этаже многоквартирного дома низкой этажности по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>; поставить на государственный кадастровый учет многоквартирный дом низкой этажности, общей площадью 953,9 кв.м. в том числе жилой 491,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> поставить на государственный кадастровый учет помещения и квартиры, входящие в состав многоквартирного дома низкой этажности.

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик, как продавец, обязался передать в собственность истца, как покупателя, 1-комнатную <адрес>. Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором, тогда как ответчик до настоящего времени не исполнил принятые на себя по предварительному договору обязательства, не заключив основной договор купли-продажи квартиры, что лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на фактически принадлежащую ему квартиру. При этом, строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира, завершено. Решением Арбитражного суда Московской области за ответчиком признано право собственности на многоквартирный дом. Ответчик передал квартиру истцу в фактическое владение и пользование.

В судебном заседании истец Мегрян Х.Р. отсутствовал. Его представитель по доверенности исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд об их удовлетворении.

Ответчик Вайс А.И. о времени, дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился. Представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором, не оспаривая доводы искового заявления, принятие решения оставил на усмотрения суда,

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области о времени месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился.

Суд, заслушав представителя истца, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом Мегряном Х.Р. и ответчиком Вайсом А.И. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата> г. № <номер> согласно условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных указанным предварительным договором.

Согласно п. 1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> № <номер>, по договору купли-продажи недвижимого имущества ответчик, как продавец, обязался передать в собственность истца, как покупателя, 1-комнатную квартиру <номер>, общей площадью 21,2 кв. м, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома низкой этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, а покупатель - принять и оплатить ее.

Стоимость Квартиры определена сторонами в сумме <...> (п. 2.2. предварительного договора).

В соответствии с п. 1.4. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее <дата>

Согласно п. 2.4 предварительного договора истец обязался произвести уплату цены Квартиры в течение 3 дней с момента подачи продавцом документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязательство истца, как покупателя, по оплате квартиры считается исполненными с момента передачи денежных средств ответчику, как продавцу (п. 2.3. предварительного договора).

Согласно п. 2.6. предварительного договора ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 10 дней с момента получения продавцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей внесение в Единый государственный реестр записи о регистрации права собственности продавца на квартиру - объект Основного договора, но не позднее <дата>

Из представленных материалов следует, что в соответствии с п. 2.2, п. 2.3. предварительного договора истец в полном объеме оплатил стоимость квартиры в сумме <...>., что подтверждается выданной ответчиком распиской от <дата>, согласно которой обязательства покупателя Мегряна Х.Р. по оплате квартиры считаются исполненными., претензий по оплате стоимости указанной квартиры по предварительному договору купли-продажи квартиры от <дата> № <номер> у ответчика не имеется.

Строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится квартира, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, завершено.

Ответчик Вайс А.И. обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к администрации Раменского муниципального района Московской области о признании права собственности на самовольную постройку – многоквартирный дом низкой этажности, общей площадью 953,9 кв.м. в том числе жилой 491,8 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>.

Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № <номер> за Вайсом А.И. признано право собственности на самовольную постройку - многоквартирный дом низкой этажности, общей площадью 953,9 кв.м. в том числе жилой 491,8 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, состоящую из указанных в решении арбитражного суда помещений.

Решение Арбитражного суда <адрес> по делу № <номер> не обжаловалось и вступило в законную силу.

Постановлением главы администрации Раменского городского округа Московской области от <дата> <номер> многоквартирному дому низкой этажности общей площадью 953,9 кв.м. присвоен адрес: <адрес>.

Постановлением главы администрации Раменского городского округа Московской области от <дата> <номер> нежилым помещениям и квартирам, входящим в состав многоквартирного дома многоквартирному дому низкой этажности общей площадью 953,9 кв.м. присвоены соответствующие адреса.

В том числе, указанным постановлением от <дата> <номер> приобретенной истцом спорной квартире общей площадью 21,2 кв.м. присвоен адрес: <адрес>.

Ответчик Вайс А.И. передал квартиру истцу в фактическое владение и пользование по соглашению о предоставлении права на допуск в квартиру от <дата> <номер>, согласно условиям которого во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> № <номер>, ответчик Вайс А.И. предоставляет истцу Мегряну Х.Р. с <дата> право доступа в спорную квартиру, в том числе для производства ремонтных и отделочных работ в квартире при условии соблюдения обязательств, связанных с содержанием квартиры, управлением многоквартирным домом, содержанием и ремонтом общего имущества в нем; ответчик принимает квартиру в фактическое владение и пользование, несет бремя содержания квартиры и полную ответственность за ее сохранность с <дата>

Согласно соглашению о предоставлении права на допуск в квартиру от <дата>, по результатам обследования квартиры установлено ее соответствия проекту и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, к благоустройству для постоянного проживания, все помещения квартиры отвечают требованиям санитарно-технических правил и норм законодательства, площадь квартиры не изменилась в сторону уменьшения. Задолженность по коммунальным платежам за квартиру у истца отсутствует.

Также ответчиком переданы истцу ключи от спорной квартиры, что подтверждается актом приема-передачи ключей, в соответствии с которым во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> № <номер> ответчик Вайс А.И. передает, а истец Мегрян Х.Р. принимает ключи от квартиры: 1-комнатная квартира <адрес> общей площадью 21,2 кв. м, расположенная на 1 этаже многоквартирного дома низкой этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер>

Согласно доводам иска истец несет расходы, связанные с содержанием квартиры, а именно оплачивает квартирную плату, коммунальные платежи и другие платежи, задолженность по коммунальным платежам у истца отсутствует, что ответчиком не оспаривалось.

Зарегистрированные права на спорную квартиру отсутствуют, другие лица не заявляют права на квартиру. Квартира свободна от прав третьих лиц и не является предметом спора, залога.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором. Тогда как ответчик до настоящего времени не исполнил принятые на себя по предварительному договору обязательства, не заключив с истцом основной договор купли-продажи квартиры, что лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на фактически принадлежащую ему квартиру.

На требования истца о заключении основного договора купли-продажи квартиры, ответчик указывает на невозможность исполнения указанных обязательств по независящим от ответчика обстоятельствам.

Так, согласно п. 2.5. предварительного договора купли-продажи продавец обязуется подать документы, необходимые для регистрации права собственности на жилое помещение, в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 90 дней с момента подписания предварительного договора.

Согласно представленным документам, ответчик, во исполнение условий предварительного договора, обращался в Управление Росреестра по Московской области с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении многоквартирного дома и входящих в его состав помещений, в том числе спорной квартиры.

По результатам рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Московской области приняты решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета по следующим основаниям.

В связи с невозможностью исполнения решения арбитражного суда, ответчик. обратился в арбитражный суд <адрес> с заявлением о разъяснении решения арбитражного суда от <дата> по делу № <номер>.

Определением Арбитражного суда Московской области от <дата>, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от <дата>, в удовлетворении заявления ответчика о разъяснении судебного акта – отказано.

Постановлением арбитражного суда Московского округа от <дата> определение Арбитражного суда Московской области от <дата> и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от <дата> по делу № <номер> оставлены без изменения.

Согласно доводам представленного ответчиком отзыва на иск, ответчик принял все возможные меры для заключения с истцом основного договора купли-продажи. Однако, для заключения договора необходима предварительная постановка спорной квартиры на кадастровый учет.

В силу части 3 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

В силу части 4 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

В силу пункта 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано не было, на момент рассмотрения спора жилой дом на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем спорная квартира не имеет индивидуально-определенных характеристик и не учтена в ЕГРН в качестве самостоятельного объекта.

Следовательно, отсутствие постановки на государственный кадастровый учет спорной квартиры невозможно в связи с неосуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома, в составе которого расположено спорное жилое помещение.

Учитывая, что многоквартирный дом представляет собой совокупность нескольких квартир и помещений в таком доме, постановка на кадастровый учет единого (родового) объекта – многоквартирного дома невозможна сама по себе, и осуществима лишь во взаимосвязи с постановкой на кадастровый учет совокупности всех квартир и помещений, входящих в состав данного многоквартирного дома.

Несмотря на принятые ответчиком меры, на момент рассмотрения спора жилой дом, в котором расположены спорная квартира, на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем спорная квартира истца не имеет индивидуально-определенных характеристик и не учтена в ЕГРН в качестве самостоятельного объекта.

Таким образом, в случае признания за истцом права собственности на спорную квартиру, регистрация указанного права в регистрационном органе будет является невозможной без предварительной постановки на государственный кадастровый учет самого многоквартирного дома, в состав которого входит спорная квартира,

В свою очередь постановка на кадастровый учет многоквартирного дома осуществима только при условии постановки на учет входящих в его состав помещений. При этом, осуществление государственного кадастрового учета многоквартирного дома и входящих в его состав помещении не входит в полномочия истца. Данное обстоятельство препятствует заключению основного договора купли-продажи.

В свою очередь, истец не должен нести неблагоприятные последствия ввиду неосуществления ответчиком необходимых регистрационных действий.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктами 1, 2, 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или нее вытекает из характера товара.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ч. 1, 2 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, окончен строительством, истцу предоставлен доступ в квартиру с правом проведения ремонтных и отделочных работ, истец в полном объеме исполнил обязательства по оплате спорной квартиры по договору, ответчиком права истца на данное жилое помещение не оспариваются, отсутствие постановки на кадастровый учет жилого помещения не является основанием для отказа в признании за истцом права собственности на спорную квартиру.

Суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь требованиями действующего законодательства, учитывая, что спорная квартира создана в натуре, определена в качестве объекта как передаваемая истцу по предварительному договору купли-продажи, истцом полностью выполнены обязательства по оплате квартиры, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о признании за Мегряном Х.Р. право собственности на квартиру.

Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. ст. 131, 218, 219 309, 310, 429, 454, 459 ГК РФ, суд исходит из того, что право собственности на спорный объект недвижимого имущества не оформлено, что подтверждается сведениями ЕГРН, данное обстоятельство препятствует заключению основного договора купли-продажи. Кроме того, суд принимает во внимание, что истец при заключении вышеуказанного договора имел намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании за истцом права собственности на спорное жилое помещение обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 209, 218, 219, 309, 310, 429, 445 ГК РФ, ч. 2 ст. 14 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мегряна Х. Р. удовлетворить.

Поставить на государственный кадастровый учет многоквартирный дом низкой этажности, общей площадью 953,9 кв.м. в том числе жилой 491,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес> внести соответствующие сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Поставить на государственный кадастровый учет следующие помещения и квартиры в составе многоквартирного дома низкой этажности, общей площадью 953,9 кв.м. в том числе жилой 491,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Признать за Мегряном Х. Р. право собственности на квартиру <адрес> общей площадью 21,2 кв.м., назначение: жилое, адрес: <адрес>, расположенную на 1 этаже многоквартирного дома низкой этажности по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, внести соответствующие сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для постановки на государственный кадастровый учет указанного многоквартирного дома низкой этажности, и постановки на государственный кадастровый учет помещений и квартир, из которых состоит многоквартирный дом, основанием для внесения соответствующих сведений об объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости и осуществления необходимых регистрационных действий, основанием для регистрации права собственности Мегряна Х.Р. на указанную квартиру.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение составлено 25 июля 2022 года