Решение по делу № 33-3857/2023 от 15.03.2023

Судья Зуев А.А. Дело № 33-3857/2023

Докладчик Илларионов Д.Б. (№ 2-5012/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Дроня Ю.И.

судей Илларионова Д.Б., Быковой И.В.

при секретаре Токаревой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 11 апреля 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Михальцовой О.В. на решение Заельцовского районного суда г.Новосибирска от 15 декабря 2022 года по иску Михальцовой Ольге Владимировне о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Илларионова Д.Б., пояснения Михальцовой О.В.,

УСТАНОВИЛА:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском Михальцовой О.В. о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество, просило:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1718033,81 руб.;

- обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену имущества в размере 2332000,00 руб.;

- расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и Михальцовой О.В.

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 28790 руб.

В обоснование исковых требований истец указано, что в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному с Михальцовой О.В., Банк ВТБ (ПАО) предоставил кредит в размере 1759500,00 руб. на срок 218 календарных месяца под 9,35% годовых для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Истец исполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору являются: залог (ипотека) в силу закона.

Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Права залогодержателя удостоверены закладной первоначальному залогодержателю – банку.

Законным владельцем закладной является Акционерное общество «ДОМ.РФ».

Ответчик нарушает условия кредитного договора, ст.309 ГК РФ в части погашения кредита и процентов за пользование им, допускает систематические просрочки платежей.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им банком предъявлено требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, а также заемщик был извещен о намерении истца расторгнуть кредитный договор.

Однако указанное требование ответчиком выполнено не было.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, истец считает, что допущенное нарушение заемщиком условий кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора и обращения взыскания на заложенное имущество.

Решением Заельцовского районного суд г.Новосибирска от 15 декабря 2022 года исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворены, суд постановил:

- расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между «Банк ВТБ» (ПАО) и Михальцовой О.В.;

- взыскать с Михальцовой О.В. в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1718033,81 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 28790 руб.;

- обратить взыскание на предмет залога: квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2332000 руб.

В удовлетворении заявления Михальцовой О.В. о предоставлении рассрочки, отказано.

С данным решением не согласилась Михальцова О.В., в апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части установления первоначальной цены реализации спорной квартиры, установить первоначальную цену реализации спорной квартиры исходя из 80% от среднерыночной стоимости равной 3945480 руб., составляющей 3156384 руб.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что первой инстанции не установил всю совокупность обстоятельств, имеющих значение для дела и подлежащих установлению для его правильного разрешения.

Суд первой инстанции в своем решении установил первоначальную цену реализации спорной квартиры 80% от оценочной стоимости равной 2332000 руб.

При этом, суд первой инстанции не обратил внимание на кадастровую стоимость спорной квартиры, которая согласно выписки из ЕГРН составляет 2028042,28 руб., то есть первоначальная продажная стоимость квартиры фактически составляет ее кадастровую стоимость.

С точки зрения соблюдение баланса интересов сторон такое решение суда нарушает права ответчика, поскольку лишает се права на получение части вырученных средств от продажи спорной квартиры, которая осталась бы после погашения задолженности перед кредитором, то есть посягает на ее право собственности.

В решении суда первой инстанции был реализован формальный подход к решению соответствующего вопроса, что привело к нарушению баланса интересов сторон по настоящему делу.

Суду первой инстанции также необходимо было учесть, что в случае признания аукциона несостоявшимся цена реализации залогового имущества при повторных торгах может быть снижена на 15%.

За счет вырученных средств от продажи залогового имущества покрываются расходы, связанные с проведением аукциона.

Судом первой инстанции не было учтено, что с момента приобретения спорной квартиры ответчицей в 2018 году, реальная рыночная стоимость такой квартиры увеличилась практически в два раза.

В качестве ориентира для определения среднерыночной стоимости, возможно применить стоимость одного квадратного метра жилья в Новосибирской области, которая установлена Приказом Минстроя России от 20.06.2022 N501/ПР "О НОРМАТИВЕ СТОИМОСТИ ОДНОГО КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ВТОРОЕ ПОЛУГОДИЕ 2022 ГОДА И ПОКАЗАТЕЛЯХ СРЕДНЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОДНОГО КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО СУБЪЕКТАМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА III КВАРТАЛ 2022 ГОДА", согласно которому среднерыночная стоимость квадратного метра в Новосибирской области составляла 89670 руб.

Учитывая, что общая площадь спорной квартиры составляет 44 кв.м., то среднерыночная стоимость квартиры составила бы: 44 кв.м. * 89 670 руб. = 3945480 руб.

Апеллянт считает, что указанная среднерыночная стоимость спорной квартиры в наибольшей степени отвечает интересам как кредитора/истца, так должника/ответчицы по настоящему делу.

Проверив материалы дела на основании ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение суда первой инстанции обжалуется в части определения начальной продажной цены предмета залога.

В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, судебной коллегией не проверяется.

В соответствии со ст.330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу п.2 ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 указанного Федерального закона).

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 - 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.1 ст.46 Закона об ипотеке, требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.В силу п.1 ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ (ПАО) и Михальцовой О.В. был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого кредитор обязался предоставить кредит в размере 1759500 руб. сроком на 218 календарных месяцев, начиная с даты предоставления кредита, под 9,35 % годовых, а заемщик - осуществить возврат кредита и уплачивать проценты в порядке, установленном договором.

Согласно п.4.1 кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно: на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, имеющей О. П. 43,4 кв.м. по цене 2070000,00 руб.

Из раздела 8 кредитного договора следует, что обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору является залог (ипотека) квартиры.

На квартиру по указанному адресу оформлена закладная, согласно которой залогодателям является ответчик, залогодержатель – Банк.

Банк принятые на себя обязательства по предоставлению кредитных средств заемщику в сумме 1759500,00 рублей исполнил надлежащим образом, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ответчика и ипотека зарегистрированы в установленном порядке.

Пунктом 4.5 кредитного договора предусмотрено, что заемщик погашает кредит и уплачивает проценты путем осуществления аннуитетных платежей.

Размер аннуитетного ежемесячного платежа составляет 16863,43 руб.

Заемщиком подписан график платежей.

Взятые на себя обязательства по кредитному договору заемщик не выполнил, не производил платежи по договору в порядке и в сроки, установленные кредитным договором, что подтверждается расчетом.

Ответчиком не оспаривалось то обстоятельство, что банком было направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном истребовании задолженности (л.д.53).

Данное требование не было исполнено ответчиком.

Согласно п.4.8, п.4.9 договора за просрочку уплаты основного долга и процентов предусмотрена уплата неустойки в размере 0,6% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом задолженности, представленному истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1718033,81 руб., в том числе, 1619764,23 руб. – остаток ссудной задолженности по кредиту, 88771,74 руб. - задолженность по плановым процентам, 5118,97 руб. – задолженность по пени, 4378,87 руб. – задолженность по пени по просроченному долгу.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил, из того, что обязательства по кредитному договору не исполнены надлежащим образом, исполнение указанного обязательства обеспечено залогом – ипотекой недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>, нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценка предмета ипотеки.

Судебная коллегия в целом соглашается с выводами суда первой инстанции, за исключением установления начальной стоимости предмета залога, квартиры расположенной по адресу: <адрес> размере 2332000 руб.

Доводы апелляционной жалобы частично заслуживают внимания.

В соответствии с п.2 ст.348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру) не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5 процентов от стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательств, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Квартиры, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (ч.2 ст.78 ФЗ Закона об ипотеке).

Согласно ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно отчету №Д-3/2022 ООО «Новосибирская оценочная компания», составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 3294000 рублей.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Вопреки выводу суда первой инстанции, применительно к обстоятельствам настоящего дела, и, исходя из буквального толкования приведенной нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена предмета залога (ипотеки) устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, без каких-либо оговорок относительно его обременений в виде проживания в нем лиц.

Так, из отчета ООО «Новосибирская оценочная компания» следует, что расчет стоимости предмета оценки производился также с учетом обременения в виде регистрации/проживания на дату оценки физических лиц, специалистом был применен коэффициент снижения ликвидности при условии его продажи с обременением.

Соответствующая стоимость определена оценщиком в размере 2915000 руб. (л.д.45).

При определении начальной продажной цены предмета ипотеки при реализации на торгах судом первой инстанции ошибочно принят расчет рыночной стоимости предмета залога (квартиры) с учетом обременения.

Судом первой инстанции не учтено, что наличие такого обременения является предположительным условием и по существу относится к критериям определения ликвидационной, а не рыночной стоимости предмета ипотеки.

Следовательно, начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества при его реализации на торгах составит 2635200 руб. (3294000Х80%).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда Заельцовского районного суда г.Новосибирска от 15 декабря 2022 в части установления начальной продажной стоимости предмета залога (квартиры, расположенной по адресу: <адрес>), установив ее в размере 2635200 руб.

Доводы апеллянта о необходимости определения цены заложенного имущества по средней цене за 1 кв.м. жилых помещений в Новосибирской области, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку не учитывают индивидуальные характеристики предмета оценки.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании закона, не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 15 декабря 2022 года изменить в части установления начальной продажной цены предмета залога.

Установить начальную продажную стоимость предмета залога: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 2635200 рублей.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ответчика Михальцовой Ольги Владимировны удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи областного суда: