Решение по делу № 2-2831/2019 от 27.05.2019

Гражданское дело № 2-2831/2019

УИД 47RS0005-01-2019-002727-32

город Выборг                                                                    16 сентября 2019 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.

при секретаре Коженковой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеева Олега Алексеевича к администрации Муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области об обязании заключения аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с иском об обязании заключения аренды земельного участка.

В обосновании заявленных требований истец указал, что является собственником дачи - нежилого здания № 5, площадью 51,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности принадлежит истцу на основании договора купли-продажи от 10 апреля 2012 года. Государственная регистрация права собственности произведена 14 мая 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, кадастровый номер объекта №.

Под указанный дом в 2014 году был сформирован земельный участок площадью 1000 кв.м., участок поставлен на кадастровый учет в соответствии с материалами межевания, границы установлены, споров по границам нет. Кадастровый номер №. Указанный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, закрепленного за ЗАО «Киперорт» на праве аренды.

В мае 2019 года истец обратился в администрацию МО «Выборгский район» Ленинградской области с заявлением о предоставлении указанного выше участка в аренду.

Истцу было отказано в заключении договора аренды в связи с тем, что категория спорного земельного участка относится к особо охраняемым территориям и объектам.

В то время как на участок № категория земли не установлена.

Истцу принадлежит нежилое здание на праве собственности. В настоящее время земельные участки смежных с истцом землепользователей поставлены на кадастровый учет и многие из них являются собственностью граждан. Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым № образовано 46 земельных участков, поставленных на кадастровый учет в соответствии с межеванием, и предоставленных гражданам. Данные изменения были проведены на основании Постановления Главы администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области № 3015 от 18 июля 2006 года. Указанным постановлением был утвержден план территориального землеустройства земельного участка, находящегося в аренде у ЗАО «Киперорт», рекомендовано НДП «Каменка» в соответствии с утвержденным проектом решить вопрос о переводе земельного участка из категории «особо охраняемых территорий и объектов» в категорию земель «земли сельхозназначения» в соответствии с целевым назначением земли. Некоммерческому дачному партнерству «Каменка» согласно постановления № 3015 выделено 60301 кв.м., из них под земли рекреационного назначения выделено 44816 кв.м., 46000 кв. выделено в пользование физическим лицам.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам в собственность за плату или в аренду. В силу ст. 39.20 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности строения, расположенные на земельных участках, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

Истец просит суд обязать администрацию МО «Выборгский район» Ленинградской области заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, сроком на 20 лет, расположенного по адресу: <адрес>

Истец, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца.

Представитель истца Середа Е.В., будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствии.

Ответчик администрация Муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своего представителя не направил, об отложении слушания дела не просил. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Из письменного отзыва ответчика следует, что с заявленными требованиями он не согласен.

Постановлением главы администрации Выборгского района Ленинградской области от 29 ноября 1993 года № 3369 АОЗТ «Киперорт» был предоставлен земельный участок площадью 15 га под реконструкцию пионерского лагеря в аренду сроком на 25 лет.

13 января 1997 года постановлением главы администрации Выборгского района Ленинградской области № 37, в связи с перерегистрацией АОЗТ «Киперорт» на ЗАО «Киперорт» был предоставлен земельный участок площадью 15 га под реконструкцию пионерского лагеря на 49 лет.

16 января 1997 года между администрацией Выборгского района Ленинградской области и ЗАО «Киперорт» был заключен договор аренды № 2061. Договор аренды зарегистрирован в администрации Выборгского района (в Выборгкомземе) Председателем Выборгкомзема Силаковым А.Т.

18 июля 2006 года утвержден проект территориального землеустройства земельного участка, находящегося в аренде на 49 лет у ЗАО «Киперорт», площадью 14,8940 га (категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов). Испрашиваемый земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Граница земельного участка установлена на основании проекта территориального землеустройства и перераспределения земель (на основании заявления) ЗАО «Киперорт» постановлением главы администрации МО «Выборгский район» от 18 июля 2006 года № 3015.

ЗАО «Киперорт» с заявлением об отказе от договора аренды земельного участка не обращался.

В силу статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых природных территорий входят в состав земель особо охраняемых территорий, представляющих собой земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

В силу пункта 1 статьи 39.20 данного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Статьей 39.16 Кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности в случае, если испрашиваемый земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Истец в исковом заявлении просит обязать заключить договор аренды под дачу, принадлежащую на праве собственности. А так как, кадастровый паспорт является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, то в случае, удовлетворения требований, администрация при таких кадастровых характеристиках не сможет заключить договор аренды.

Таким образом, оснований для заключения договора аренды с истцом на испрашиваемый земельный участок у администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области не имеется по тем основаниям, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка, земельный участок входит в границы арендуемого земельного участка ЗАО «Киперорт», а так же разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Третье лицо КУМИГ администрации Муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило, об отложении слушания дела не просило. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило, об отложении слушания дела не просило. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», будучи надлежаще уведомленным о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило, об отложении слушания дела не просило. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Из письменного отзыва третьего лица следует, что филиал осуществляет свою деятельность на основании Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с Законом № 218-ФЗ, функции по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости с 01 января 2017 года осуществляются органом регистрации прав - Росреестром и его территориальными органами.

Согласно Приказу Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав» федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено отдельными полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав).

На сегодняшний день в Ленинградской области органом, осуществляющим государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственную регистрацию прав на недвижимость, является Управление Росреестра по Ленинградской области.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>, имеет статус кадастровых сведений «актуальный», статус учетных данных «временный», дата истечения «временного» статуса 24 мая 2019 года, поставлен на кадастровый учет 23 мая 2014 года, границы земельного участка установлены в соответствии с действующим земельным законодательством, категория: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для реконструкции пионерского лагеря, площадь уточненная и составляет 1000 кв.м. Сведения о правообладателях - отсутствуют. Установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером № образован по средствам раздела земельного участка №, который образован по средствам образования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, имеет статус кадастровых сведений «актуальный», статус учетных данных «ранее учтенный», поставлен на кадастровый учет 28 ноября 2012 года, категория не установлена, разрешенное использование: для реконструкции пионерского лагеря, площадь декларированная и составляет 150000 кв.м. Сведения о правообладателях - отсутствуют.

Земельный участок с кадастровым номером № образован по средствам образования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), объект недвижимости с кадастровым номером 47:01:0117001:1245 расположен по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Приморское городское поселение, Глебычевский массив, Ключевская дорога, д. № 61, вид объекта недвижимости: здание, является объектом недвижимости со статусом кадастровых сведений «актуальный», является ранее учтенным объектом недвижимости. Дата постановки на кадастровый учет 28 апреля 2013 года. Площадь 51,2 кв.м. Указанный объект недвижимости принадлежит Сергееву О.А., номер регистрации права 47-47-15/030/2012-155 от 14 мая 2012 года.

Как следует из анализа вышеперечисленных данных, земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено принадлежащее Сергееву О.А. здание, относится к землям категории особо охраняемых территорий.

Пунктом 2 ст. 94 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень земель, которые относятся к особо охраняемым территориям.

Согласно постановлению главы Администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области от 18 июля 2006 года № 3015 в список проекта территориального землеустройства включено 44816 кв.м, земель рекреационного назначения. Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых или ограниченных в обороте, земли рекреационного назначения не упоминаются, однако для них устанавливается особый правовой режим, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.

Таким образом, признание земель землями рекреационного назначения не влечет за собой изъятие земельных участков у арендаторов, что касается владения, пользования и распоряжения этими земельными участками, то они ограничиваются. Граждане и юридические лица, чьи земельные участки располагаются на землях рекреационного назначения, обязаны соблюдать режим, установленный для этих земель.

Третье лицо Комитет по природным ресурсам Ленинградской области, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило, об отложении слушания дела не просило. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Из письменного отзыва третьего лица следует, что с заявленными требованиями он не согласен.

Согласно сведениям о местонахождении земельного участка с кадастровым номером №, представленным на Публичной кадастровой карте (https://pkk5.rosreestr.ru), и имеющимся в Комитете по природным ресурсам Ленинградской области (далее - Комитет) материалам, земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах особо охраняемой природной территории (далее - ООПТ) регионального значения - государственного природного заказника «Выборгский» (далее - Заказник). Положение о Заказнике утверждено постановлением Правительства Ленинградской области от 22 мая 2013 года № 150.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В границах ООПТ регионального значения могут находиться земельные участки, отнесенные к любой категории земель, предусмотренной частью 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № отнесен к категории земель «земли особо охраняемых территорий и объектов».

Отнесение земельного участка с кадастровым номером № к категории земель «земли особо охраняемых территорий и объектов» не связан с расположением указанного земельного участка в границах Заказника, а правовой режим земельного участка с кадастровым номером №, определенный его отнесением к категории земель «земли особо охраняемых территорий и объектов», не связан с правовым режимом земельного участка, определенным его расположением в границах Заказника.

В соответствии с пунктом 11 Положения о Заказнике в границах Заказника проведено зонирование с выделением зоны особо ценных природных комплексов и объектов и зоны интенсивного природопользования. Спорный земельный участок расположен в границах зоны интенсивного природопользования

Для земельного участка с кадастровым номером № установлен вид разрешенного использования «для реконструкции пионерского лагеря». Использование земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с указанным видом разрешенного использования не противоречит режиму особой охраны, установленному в пункте 12.2 Положения о Заказнике для зоны интенсивного природопользования.

В соответствии с положениями статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в пределах ООПТ регионального значения, являются земельными участками, ограниченными в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Указанное ограничение оборотоспособности земельных участков, расположенных в границах ООПТ регионального значения не включает в себя запрет на предоставление таких земельных участков в пользование на праве аренды.

мент лесного хозяйства по Северо-западному Федеральному округу, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило, об отложении слушания дела не просило. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Из письменного отзыва следует, что Департамент является территориальным органом Федерального агентства лесного хозяйства межрегионального уровня, осуществляет функции по реализации государственной политики, оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере лесного хозяйства на территории Северо-Западного федерального округа.

В соответствии с Положением, утвержденным приказом Рослесхоза от 19 июня 2015 года № 199 «Об утверждении Положения о Департаменте лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу» Департамент осуществляет свою деятельность в пределах полномочий в области лесных отношений перечисленных в положении, в том числе организация использования лесов, охрана лесов, их защита на землях лесного фонда, а также осуществление мероприятий по охране и защите лесов.

В соответствии со статьей 83 Лесного кодекса РФ полномочия Российской Федерации в области лесных отношений переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № имеет статус - временный, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для реконструкции пионерского лагеря.

Соответственно, данный спор не затрагивает права и обязанности Департамента. Заинтересованным лицом по исковому заявлению Департамент не является. Департамент оставляет разрешение указанного спора на усмотрение суда.

Третье лицо АО «Киперорт», будучи надлежаще уведомленным о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направило, об отложении слушания дела не просило. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, в том числе из документов, представленных Выборгским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, 13 октября 1994 года Комитетом по управлению городским имуществом Мэрии Санкт-Петербурга издано распоряжение № 795-р о передаче в срок до 1 ноября 1994 года с баланса АООТ «Большой Гостиный двор» на баланс администрации Выборгского района Ленинградской области пионерского лагеря им. Г. Титова, расположенного по адресу: г. Приморск Выборгского района Ленинградской области.

На основании плана приватизации Универмага «Гостиный двор» и распоряжения № 795-р КУМИ Мэрии Санкт-Петербурга от 13 октября 1994 года главой администрации Выборгского района Ленинградской области 22 февраля 1995 года издано распоряжение № 433 о включении бывшего пионерского лагерь им. Г.Титова в реестр объектов муниципальной собственности.

Указанным постановлением на КУМИ Выборгского района предоставлены полномочия по продаже АОЗТ «Киперорт» недвижимого имущества, в том числе зданий и сооружений, расположенных в пределах земельного участка, выделенного АОЗТ «Киперорт» в бессрочное постоянное пользование; движимого имущества, оборудования и инвентаря в соответствии с приложениями № 1 и № 2 по инвентаризационной стоимости БТИ в ценах 1 декабря 1994 года (недвижимое имущество) и балансовой стоимости с учетом нормального износа (движимое имущество), а также по заключению с АОЗТ «Киперорт» договора аренды на объекты недвижимости, не входящие в границы отведенного участка, на условиях долгосрочной аренды. Этим же постановлением Фонду имущества Выборгского района предписано включить в договор купли-продажи условия реконструкции объекта, его назначения, срок ввода в эксплуатацию.

Согласно указанному постановлению в состав имущества, переходящего в муниципальную собственность, помимо движимого имущества, были включены объекты недвижимости - дачи детские под номерами №, а также дом сторожа и две насосные будки.

15 мая 1995 между Фондом имущества г. Выборга и Выборгского района Ленинградской области и АОЗТ «Киперорт» заключен договор купли-продажи имущества бывшего пионерлагеря им. Г. Титова, указанного в приложениях к постановлению № 433 от 22 февраля 1995 года.

Право собственности АОЗТ «Киперорт» на приобретенное движимое, а также недвижимое имущество в виде детских дач под номерами № зарегистрировано в установленном порядке, о чем 09 июня 1995 года обществу выдано свидетельство установленного образца.

Оставшееся недвижимое имущество, в том числе дачи, в состав которых входила и дача №, явилось предметом продажи с аукциона.

02 июня 1999 года Комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом (КУГМИ) МО «Выборгский район Ленинградской области» составлен протокол о результатах аукциона в форме закрытых торгов по продаже имущественного комплекса бывшего пионерского лагеря им. Г.Титова, согласно которому победителем аукциона признан ЗАО «Киперорт».

08 июня 1999 года между Комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом МО «Выборгский район Ленинградской области» (продавец) и ЗАО производственно-научная фирма «Киперорт» заключен договор купли-продажи имущественного комплекса пионерского лагеря им. Г.Титова, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, Глебычевская волость, пос. Каменка, за 215 000 рублей.

В перечне объектов имущественного комплекса бывшего пионерлагеря им. Г.Титова, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи от 08 июня 1999 года и являющегося актом приема-передачи, фигурирует такой объект как дача № 24, которая вместе с другими объектами была передана ЗАО ПНФ «Киперорт».

В соответствии с договором купли-продажи от 08 июня 1999 года, заключенным по итогам аукциона, распоряжением КУГМИ МО «Выборгский район Ленинградской области» № 61 от 22 июня 1999 года имущественный комплекс бывшего пионерского лагеря им. Г. Титова, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, Глебычевская волость, пос. Каменка, передан покупателю ЗАО ПНФ «Киперорт».

Право собственности ЗАО «Киперорт» на приобретенные объекты недвижимости, в том числе дачу детской № 5 общей площадью 51,2 кв.м, зарегистрировано в установленном законом порядке 12 июля 1999 года, о чем выданы соответствующие свидетельства.

        Возникновение у ЗАО «Киперорт» права собственности на объект недвижимости в виде дачи № 5 позволило ему по своему усмотрению распорядиться данным объектом путем его отчуждения Сергееву О.А. на основании договора купли-продажи от 10 апреля 2012 года. Тогда же между сторонами был составлен акт приема-передачи дачи № 5, а 14 мая 2012 года произведена государственная регистрация права собственности Сергеева О.А. на приобретенный объект недвижимости, кадастровый номер объекта №.

Правоотношению по использованию земельного участка, на котором до приватизации АООТ «Большой Гостиный двор» располагался его ведомственный пионерский лагерь им. Г.Титова, складывались следующим образом.

29 ноября 1993 года главой администрации Выборгского района Ленинградской области издано постановление № 3369, согласно которому земельный участок площадью 15,0 га (прочие угодья), ранее выделенный магазину «Гостиный двор», передан в фонд Выборгской администрации по причине невыполнения прежним землепользователем проектно-изыскательских работ в установленный срок.

Этим же постановлением земельный участок площадью 15 га (прочие угодья) предоставлен АОЗТ «Киперорт» в аренду на 25 лет с правом выкупа под реконструкцию пионерского лагеря с условием решения имущественно правовых вопросов по сносу, переносу или продаже АОЗТ «Киперорт» строений и сооружений, попадающих в границу отвода.

Постановлением главы администрации Выборгского района от 10 января 1997 года № 37 срок аренды земельного участка площадью 15 га, предоставленный АОЗТ «Киперорт» в аренду сроком на 25 лет на основании постановления главы администрации Выборгского района № 3369 от 29 ноября 1993 года, изменен на срок 49 лет.

16 января 1997 года между администрацией Выборгского района Ленинградской области и ЗАО «Киперорт» заключен договор № 2061 аренды земель для несельскохозяйственных целей, согласно которому в аренду ЗАО «Киперорт» предоставлен земельный участок площадью 15 га под реконструкцию пионерского лагеря. Приложением к указанному договору явился план земель, предоставленных в аренду.

Вопреки позиции администрации МО «Выборгский район», указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке, действовавшем до вступления в силу 31 января 1998 года Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что подтверждается имеющейся в договоре аренды от 10 января 1997 года записью о регистрации права аренды в Выборгкомземе администрации Выборгского района.

Следует отметить, что еще 21 августа 1998 года главой администрации МО «Выборгский район Ленинградской области» было издано постановление № 1533 об изъятии из земель ЗАО «Киперорт», занятых детским оздоровительным комплексом, 1 га земель в пос. Каменка Глебычевской волости в фонд администрации МО «Выборгский район Ленинградской области» для дальнейшей его передачи гражданам, выкупившим дома под индивидуальные дачи.

Указанным постановлением семь земельных участков площадью по 1000 кв.м каждый были предоставлены гражданам ФИО1., ФИО3., ФИО4., ФИО5., ФИО6., ФИО7., ФИО8 в аренду под индивидуальные дачи сроком на 49 лет с правом выкупа.

При этом, как следует из материалов представленного Проекта территориального землеустройства, например, ФИО1., приобретший у ЗАО «Киперорт» дачу бревенчатую на основании договора купли-продажи 14 августа 1997 года, зарегистрировал 28 января 1999 года право аренды земельного участка площадью 1000 кв.м, сформированного под указанный объект недвижимости, что подтверждается соответствующим свидетельством.

20 февраля 2004 года ЗАО «Киперорт» обратилось в администрацию МО «Выборгский район Ленинградской области» с заявлением о переоформлении договора аренды от 10 января 1997 года с учетом изменения площади земельного участка, к которому был представлен отчет об определении границ минимальной водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы Финского залива для территории бывшего пионерского лагеря им. Титова, расположенного в районе поселка Каменка, составленный 26 января 2004 года ГУ «Государственный гидрологический институт», и заключение по согласованию режима использования земельного участка на территории ЗАО «Киперорт», выданное 18 февраля 2004 года Главным управлением природных ресурсов и охраны окружающей среды СМП России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, согласно которым вся территория участка находится в водоохранной зоне Финского залива.

Рассмотрев указанное заявление, земельная комиссия МО «Выборгский район Ленинградской области» приняла решение о том, что для переоформления договора аренды ЗАО «Киперорт» необходимо разработать схему перераспределения земельного участка; проектную документацию с определением границ по юридическим лицам; генеральный план с указанием всех вновь образованных земельных участков с нанесением трех видов границ: общей, субъектов, физических и юридических лиц.

Во исполнение решения жилищной комиссии 13 апреля 2004 года ЗАО «Киперорт» было получено положительное санитарно-эпидемиологическое заключение по отводу земельного участка площадью 0,700 га под базу отдыха на 4 места и заключение государственного пожарного надзора от 10 августа 2004 года. В последнем документе имеется указание на планировочное решение дальнейшего использования земельного участка, предоставленного ЗАО «Киперорт» площадью 15 га, фактически занимаемой площадью 148 940 кв.м., для размещения на данной территории четырех баз отдыха юридическими лицами, имеющими в собственности объекты недвижимости: ЗАО «Киперорт» - 6 976 кв.м; ООО «Севзапоптторг» - 8 190 кв.м.; ЗАО «Термолайн» - 10125 кв.м.; ООО «Развитие пригородных территорий» - 17348 кв.м., а также 46 земельных участков площадью 1 000 кв.м каждый (общая площадь 46 000 кв.м.) для физических лиц - собственников объектов недвижимости.

В материалах представленного суду Проекта территориального переустройства имеется схема границ вновь образованных земельных участков в результате перераспределения земель, переданных в аренду ЗАО «Киперорт», а также проекты границ земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам приобретенных у ЗАО «Киперорт» объектов недвижимости, с приложенными к ним правоустанавливающими документами о собственности, в том числе и проект границ земельного участка площадью 1000 кв.м, сформированного под дачу № 5, принадлежавшую Сергееву О.А..

25 декабря 2004 года состоялось общее собрание акционеров ЗАО «Киперорт», на котором было принято решение об утверждении «Проекта территориального землеустройства и перераспределения земель ЗАО «Киперорт». Также было решено просить администрацию МО «Выборгский район» внести изменения в договор аренды № 2061 от 16 января 1997 года, закрепив за ЗАО «Киперорт» земельный участок площадью 6 974 кв.м, и произвести перераспределение земель между собственниками зданий и сооружений в соответствии с «Проектом территориального землеустройства».

Постановлением главы администрации МО «Выборгский район» № 3015 от 18 июля 2006 года утвержден проект территориального землеустройства земельного участка, находящегося в аренде сроком на 49 лет у ЗАО «Киперорт», расположенного на территории МО «Глебычевское сельское поселение» в районе пос. Прибылово (п-ов Киперорт), площадью 14,8940 га (категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов) с образованием следующих земельных участков общей площадью: ЗАО «Киперорт» - 6 976 кв.м., ООО «Севзапоптторг» - 8 190 кв.м.; ЗАО «Термолайн» - 10120 кв.м; ООО «Развитие пригородных территорий» - 17348 кв.м.; НДП «Каменка» - 60301 кв.м., в том числе: дорога и проезды - 15 025 кв.м., спортивная площадка 460 кв.м, места рекреационного назначения - 44 816 кв.м.; физические лица - 46 000 кв.м. (46 земельных участков площадью 1000 кв.м. каждый). Этим же постановлением НДП «Каменка» рекомендовано в соответствии с утвержденным проектом решить вопрос по переводу земельного участка из категории «земли особо охраняемых территорий и объектов» в категорию земель «земли сельскохозяйственного назначения» в соответствии с целевым назначением земли.

Указанным постановлением также утверждена корректировка генерального плана и распределение земель в пос. Каменка Глебычевской волости Выборгского района Ленинградской области с учетом перераспределения земельных участков, ранее составлявших единое землепользование ЗАО «Киперорт».

Однако последующее заключение договоров аренды на вновь образованные земельные участки с собственниками объектов недвижимости, для использования которых формировались эти земельные участки, не состоялось по независящим от собственников причинам.

Анализ представленных в дело правоустанавливающих документов позволяет сделать вывод о том, что на протяжении длительного времени - с 1993 года по 2006 год действия администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области и ЗАО «Киперорт» последовательно были направлены изначально на возникновение у ЗАО «Киперорт» права аренды в отношении земельного участка площадью 15 га, ранее выделенного для организации пионерского лагеря им. Г.Титова, а в последствии - на изменение этих арендных отношений с учетом перераспределения земель с целью формирования новых земельных участков для их предоставления под объекты недвижимости, приобретенные юридическими и физическими лицами у ЗАО «Киперорт».

Как следует из материалов дела решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области от 28 ноября 2012 года земельному участку площадью 150 000 кв.м., имеющему статус «ранее учтенный», был присвоен кадастровый номер №.

    23 мая 2014 года в ЕГРН внесены сведения об образовании из земельного участка с кадастровым номером № нескольких земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером №, сформированный под дачу №, принадлежащую на праве собственности истцу.

Причем, если в отношении земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №, сформированного истцом под дачу, с 12 сентября 2016 года в ЕГРН содержатся сведения о категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», то в отношении земельного участка площадью 15 га с кадастровым номером № (ЗАО «Киперорт») в разделе ЕГРН «категория земель» указано «категория земель не установлена».

Именно эти расхождения в сведениях о категории земельных участков, которые, согласно Проекту территориального землеустройства и перераспределения земель земельного участка ЗАО «Киперорт», были образованы из земельного участка площадью 15 га с кадастровым номером №, явились для администрации МО «Выборгский район» препятствием в заключении договоров аренды с юридическими и физическими лицами - собственниками приобретенных у ЗАО «Киперорт» объектов недвижимости.

Понятие «категория земель» определено в Земельном кодексе РФ, введенном в действие на основании Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (статья 7 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами законодательством (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 ЗК РФ).

В пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ перечислены земельные участки, изъятые из оборота, в том числе, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи настоящей статьи, (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ).

Таким образом, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением объектов, занятых государственными природными заповедниками и национальными парками, не изымаются из оборота, а лишь ограничиваются в обороте.

Статьей 94 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) иные особо ценные земли в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами.

Положением пункта 4 статьи 94 Земельного кодекса РФ определено, что порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального значения, порядок их использования и охраны устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 95 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности (пункт 2 статьи 95 ЗК РФ).

На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается (пункт 3 статьи 95 ЗК РФ).

На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.

    В соответствии с пунктами 1,6, 7 статьи 2 Закона от 14 марта 1995 года № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий и статуса находящихся на них природоохранных учреждений различаются следующие категории указанных территорий: а) государственные природные заповедники, в том числе биосферные; б) национальные парки; в) природные парки; г) государственные природные заказники; д) памятники природы; е) дендрологические парки и ботанические сады; ж) лечебно-оздоровительные местности и курорты. Особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение.

Особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения.

Особо охраняемые природные территории федерального и регионального значения определяются соответственно Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Особо охраняемые природные территории местного значения определяются в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Статьей 26 этого же Закона установлено, что природные объекты и комплексы объявляются памятниками природы регионального значения, а территории, занятые ими, - особо охраняемыми природными территориями регионального значения соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Органы государственной власти Российской Федерации и органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают границы и определяют режим особой охраны территорий памятников природы, находящихся в их ведении.

Положение пункта 7 статьи 95 ЗК РФ содержит запрет лишь на использование земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, в том числе, в целях предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что земли, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, на которых в установленном порядке уполномоченным органом путем принятия нормативного акта образованы государственные природные заказники, являются землями особо охраняемых природных территорий, которые не подлежат отчуждению в частную собственность, но могут быть предметом сделок, не меняющих целевое назначение этого земельного участка, с соблюдением ограничений, установленных соответствующими нормативно-правовыми актами, изданными органами государственной власти, а также органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, в зависимости от принадлежности этого участка.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 22 марта 2013 года № 150 утверждено «Положение о государственном природном комплексном заказнике «Выборгский» (далее - Положение о заказнике «Выборгский»), согласно которому государственный природный комплексный заказник «Выборгский» является особо охраняемой природной территорией регионального значения.

Заказник «Выборгский» образован решением Исполнительного комитета Ленинградского областного Совета депутатов трудящихся от 29 марта 1976 года № 145 «О создании заказников и признании памятниками природы ценных природных объектов на территории Ленинградской области», включен в Перечень особо охраняемых природных территорий Ленинградской области, утвержденный постановлением Правительства Ленинградской области от 26 декабря 1996 года № 494 «О приведении в соответствие с новым природоохранным законодательством Российской Федераций существующей сети особо охраняемых территорий Ленинградской области».

Заказник «Выборгский» расположен на территории МО «Выборгский район» Ленинградской области в 10 километрах к северу от города Приморска на полуострове Киперорт и на группе островов Выборгского залива. Площадь заказника - 11 304,1 га, в том числе 6941 га акватории Выборгского залива.

В границах заказника проведено зонирование с выделением земельных участков и участков акватории, имеющих особый правовой режим, в том числе:

- участки особо ценных природных комплексов и объектов общей площадью 11147,9 га, к которым отнесены акватория Выборгского залива (кроме акватории подходного фарватера к ОАО «Выборгская целлюлоза» в Ключевской бухте и акватории проектируемого фарватера морского порта Высоцк) площадью 6 802,8 га; острова и полуостров Киперорт общей площадью 4344,1 га, в том числе земельные участки из земель лесного фонда (входящие в границы заказника кварталы Глебычевского, Приморского и Советского участковых лесничеств Рощинского лесничества) общей площадью 3 984,9 га и земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны общей площадью 359,2 га;

- участки интенсивного природопользования общей площадью 156,2 га, к которым отнесены земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенный на восточном побережье полуострова Киперорт и примыкающей к кварталам 90 и 92 Приморского участкового лесничества Рощинского лесничества, площадью 17 га, и земельный участок площадью 139,2 га, представляющий собой часть акватории Выборгского залива, включающей коридор проходящего фарватера шириной 60 м к ОАО «Выборгская целлюлоза» в Ключевской бухте и проектируемый коридор фарватера морского порта Высоцк.

В силу правила, закрепленного в подпункте 2 пункта 12.2 Положения о заказнике «Выборгский», в пределах земельного участка интенсивного природопользования разрешается предоставление земельных участков под организацию садоводств, огородничеств, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства по согласованию с уполномоченным органом.

В соответствии с пунктом 13 Положения о заказнике «Выборгский» объявление территории государственным природным заказником не влечет изъятия земельных участков у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Таким образом, нормативно-правовым актом, изданным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - Правительством Ленинградской области в пределах предоставленных ему полномочий, установлен ограниченный режим пользования земельным участком в границах государственного природного комплексного заказника «Выборгский», который допускает предоставление в аренду земельного участка (участков), расположенных в пределах зоны интенсивного природопользования.

Согласно схеме границ и зонирования территории заказника «Выборгский» земельный участок территории бывшего пионерского лагеря им. Г. Титова, предоставленный ЗАО «Киперорт» в аренду сроком на 49 лет на основании постановления администрации МО «Выборгский район» от 16 января 1997 года, перераспределение которого утверждено постановлением администрации МО «Выборгский район» 18 июля 2006 года, располагается в пределах границ заказника в зоне интенсивного природопользования.

Факт нахождения земельного участка с кадастровым номером №, сформированного истцом под объект недвижимости - дачу № и имеющего разрешенное использование «под реконструкцию пионерского лагеря», в зоне интенсивного природопользования заказника «Выборгский» подтверждается ответом Комитета по природопользованию Ленинградской области на запрос суда апелляционной инстанции.

Согласно позиции Комитета по природопользованию ограничение оборотоспособности земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий регионального значения в зоне интенсивного природопользования, не включает в себя запрет на предоставление таких земельных участков в аренду.

Оценка представленных в дело доказательств и системный анализ вышеприведенных положений законов, регулирующих спорные правоотношения, позволяет прийти к выводу об ошибочности позиции администрации МО «Выборгский район» относительно того, что земельный участок площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 47:01:1323001:1452, образованный под принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости - дачу №, не может быть предметом арендных отношений в связи с установлением в отношении этого земельного участка категории «земли особо охраняемых территорий и объектов».

Вопросы права использования земельного участка при переходе права собственности на строение урегулированы специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Поскольку истец просил предоставить земельный участок в порядке переоформления ранее возникших прав ввиду произошедшей смены арендатора в силу закона, подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Став арендатором земельного участка в силу закона, истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав.

Таким образом, в рассматриваемом случае собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды земельного участка, занятого таким имуществом и необходимым для его использования, в силу положений статьи 35 ЗК РФ, поскольку при переходе права собственности на строение произошла смена арендатора земельного участка в силу закона, все условия использования земельного участка, права и обязанности арендатора земельного участка для нового собственника объекта недвижимого имущества по действующему договору аренды распространяются в том же объеме, что и для прежнего его собственника.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что уполномоченный орган, не установив оснований для отказа в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка, несет обязанность по заключению договора аренды в отношении соответствующего земельного участка, на срок, определенный ранее заключенным договором, не истекшим сроком своего действия, по заявлению лица, с которым заключен договор аренды земельного участка.

При этом указанные нормы права не требуют принятия уполномоченным органом отдельного распорядительного акта о предоставлении земельного участка в аренду обратившемуся за переоформлением права арендатору земельного участка по действующему договору аренды.

В силу п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории….

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Договор аренды заключен с ЗАО «Киперорт» 16 января 1997 года на 49 лет, соответственно с истцом может быть заключен договор аренды на 28 лет. Истец просит заключить договор аренды на 20 лет, суд не вправе выходить за рамки заявленных требований, а потому считает возможным обязать администрацию заключить с истцом договор на 20 лет.

В этой связи, суд считает возможным прекращения у ЗАО «Киперорт» права аренды земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №, сформированного согласно им же принятому 25 декабря 2004 года решению о перераспределении арендованного земельного участка между собственниками объектов недвижимости, утвержденному постановлением администрацией МО «Выборгский район» № 3015 от 18 июля 2006 года, и возникновении у истца права на заключение с администрацией МО «Выборгский район» договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов по основаниям статьи 39,6 Земельного кодекса РФ.

Основываясь на изложенном и руководствуясь ст. ст. 194, 196-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Сергеева Олега Алексеевича к администрации Муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области об обязании заключения аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать администрацию Муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области заключить с Сергеевым Олегом Алексеевичем, пол мужской, Дата года рождения, уроженцем <адрес>, документированным паспортом гражданина Российской Федерации №, выданным <данные изъяты> Дата, код подразделения №, договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, сроком на 20 лет, расположенного по адресу: <адрес>

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий        подпись

Мотивированное решение изготовлено 19 сентября 2019 года.

Председательствующий         подпись