Решение по делу № 33-5153/2020 от 19.08.2020

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33 -5153/2020

№ 2-2148/2019

Строка №169г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Воронеж 22 сентября 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Копылова В.В.,

судей Востриковой Г.Ф., Шушлебиной Н.А.,

при секретаре Еремишине А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Востриковой Г.Ф.

гражданское дело по иску Пшеничного Романа Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой»

на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 07 августа 2019 г.,

(судья районного суда Горшенев А.Ю.),

установила:

Пшеничный Р.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» (ООО «КвадраСтрой», переименовано в ООО «Стройкапитал» 11.12.2019г.), уточнив заявленные требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил уменьшить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Г65-35 от 25 июня 2018 г. на 96 516 руб. в связи с изменением общей площади объекта строительства - квартиры; взыскать с ответчика в его пользу излишне оплаченные в счет цены договора № Г65-35 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25 июня 2018 г. денежные средства в размере 96 516 руб.; компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб. 00 коп; неустойку за отказ от добровольного удовлетворения требования потребителя в размере 169 868,16 руб.; штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы.

В обоснование иска указано, что 25 июня 2018 г. между истцом и ООО «КвадраСтрой» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Г65-35.

Согласно пункту №1.1.3 Договора истцом был приобретен объект долевого строительства - жилое помещение, двухкомнатная квартира со следующими характеристиками: строительный номер квартиры - 35, расположенной в многоквартирном доме на 9 этаже в секции А, номер на площадке 2, количество комнат - 2, общая инвестиционная площадь - 62,5 кв.м, при этом ориентировочная общая площадь жилого помещения 60,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

2 августа 2018 г. истец произвел оплату квартиры в размере 3 351 250 руб. из расчета 53 620 руб. за один квадратный метр общей инвестиционной площади квартиры путем банковского перевода на счет Застройщика в полном объеме согласно пункту 4.1 Договора.

25 января 2019 г. истцом была принята квартира у Застройщика по Акту приема-передачи. Фактическая общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации, проведенной ООО «Эксперт» 25 января 2019 г., составляет 61,1 кв.м, что на 1,4 кв.м, меньше общей жилой площади квартиры, предусмотренной Договором.

Поскольку возможность изменения цены, в связи с отклонением фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, указанной в Договоре, предусмотрена пунктом 1.3.1 заключенного Договора, как указывает истец, он имеет право на возврат части цены договора, с учетом уточнения исковых требований, в размере 96 516 руб. 00 коп.

Требование о возврате денежных средств было оформлено истцом в виде претензии, передано Застройщику и зарегистрировано им 29 января 2019 г. Однако, в установленные законом сроки Застройщик на претензию не ответил и до настоящего времени не вернул излишне уплаченную сумму (л.д.2-6, 122-126).

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 07 августа 2019 г. постановлено: исковые требования Пшеничного Р.В. к ООО «КвадраСтрой» о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Уменьшить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Г65-35 от 25 июня 2018 г. на 93 835 руб. в связи с изменением фактической общей площади объекта строительства - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «КвадраСтрой» в пользу Пшеничного Р.В. излишне оплаченные в счет цены договора № Г65-35 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25 июня 2018 г. денежные средства в размере 93 835 руб.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; неустойку в размере 21 165 руб.; штраф в размере 20 000 руб., а всего 140 000 руб.

В остальной части требований Пшеничному Р.В. - отказать.

Взыскать с ООО «КвадраСтрой» в доход бюджета государственную пошлину в размере 3800 руб. (л.д.136, 137-144).

В апелляционной жалобе представитель ООО «КвадраСтрой» (после переименования 11.12.2019г. – ООО «Стройкапитал») по доверенности Николаева Ю.А. ставит вопрос об отмене состоявшегося решения суда, как незаконного и необоснованного. Считает, что решение вынесено судом без всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении, и разрешении дела. ООО «КвадраСтрой» является ненадлежащими ответчиком по делу. Истцу передана квартира площадью, которая подтверждается данными Росреестра и технической документацией. Истец пытается извлечь необоснованную выгоду из сложившейся ситуации и получить доход в виде неустойки и штрафа при полном отсутствии вины ответчика. Отсутствуют основания и для удовлетворения требования о компенсации морального вреда (л.д. 147, 153-160).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 05 декабря 2019 г. решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 7 августа 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «КвадраСтрой» - без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июля 2020г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 05 декабря 2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 05 декабря 2019 г., судебная коллегия Первого кассационного суда общей юрисдикции исходила из того, что судом апелляционной инстанции не выяснен вопрос о приобщении к материалам дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о площади спорной квартиры после разрешения спора – 04 сентября 2019 г.

В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В судебном заседании при новом апелляционном рассмотрении дела истец Пшеничный Р.В. просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Ответчик ООО «Стройкапитал» в судебное заседание суда апелляционной инстанции своего представителя не направило, о времени и месте слушания дела извещено своевременно и надлежащим образом. С учетом мнения истца Пшеничного Р.В. и в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и определением судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца Пшеничного Р.В., проверив решение суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив которые, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Основные положения о заключении договора регулируются нормами статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривают, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора о долевом участии в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25 июня 2018 г. между Пшеничным Р.В. и застройщиком ООО «КвадраСтрой» был заключен Договор № Г65-35 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1.1.3 Договора объектом долевого строительства является жилое помещение (двухкомнатная квартира), общей инвентаризационной площадью 62,5 кв.м, со строительным номером 35, расположенное в многоквартирном доме на 9 этаже в секции А номер на площадке 2. Площадь помещений квартиры составляет: прихожая - 14,1 кв.м, кухня - 11,9 кв.м, гостиная - 17,4 кв.м, спальня -12,9 кв.м, санузел - 3,3 кв.м, санузел - 1,2 кв.м, лоджия/балкон- 3,1/ 0,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в пункте 1.1.3 Договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 3 351 250 руб., что составляет 53620 руб. за 1 кв.м общей инвентаризационной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м, общей инвентаризационной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Сторонами не оспаривается, что денежные средства в размере 3 351 250 руб. оплачены истцом застройщику в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.

В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.1 договора.

В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 4.1 договора.

Исходя из пункта 2.3 Договора, суд правильно указал, что обязанность по выплате денежных средств, возникающая в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, по сравнению с оплаченной участником общей площадью, возлагается на застройщика.

30 ноября 2018 г. администрацией городского округа город Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из технического плана от 19 ноября 2018 г., изготовленного по заказу ООО «КвадраСтрой», и технической документации на многоквартирный жилой дом, общая площадь жилого помещения - квартиры №, являющейся предметом вышеуказанного договора долевого участия составляет 61,8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ объект застройки был передан истцу на основании акта приема-передачи.

Согласно пункту 1 указанного акта застройщик передал участнику жилое помещение - двухкомнатную квартиру № общей площадью 61,8 кв.м, в <адрес>.

Впоследствии, после проведения замера объекта ООО «Эксперт» истцом было установлено, что площадь квартиры составляет 61,1 кв.м, а следовательно, площадь квартиры меньше предусмотренной Договором.

29 января 2019 г. истец направил ответчику претензию, в которой просил вернуть денежную сумму пропорциональную уменьшению площади квартиры, но ответа не получил, денежные средства не возвращены.

Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади <адрес>, судом была назначена строительно-техническая экспертиза в ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России.

Согласно выводам эксперта площадь квартиры № (строительный номер №) <адрес> на момент ее передачи 25 января 2019 г. от застройщика к истцу, без учета переустройства и перепланировки квартиры, составляет:

с учетом балкона и лоджии - 60,9 кв.м ( расчет: 13,0 кв.м + 3,4 кв.м +1,1 кв.м + 12,5 кв.м + 11,7 кв.м +17,3 кв.м +1,7 кв.м + 0,2 кв.м);

без учета балкона и лоджии – 59 кв.м (расчет: 13,0 кв.м + 3,4 кв.м +1,1 кв.м + 12,5 кв.м + 11,7 кв.м +17,3 кв.м) ( л.д. 86).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, а также пункта 2.3 Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стороны договора вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

При этом, площадь балкона и лоджии при перерасчете не учитываются ( пункт 2.3 Договора).

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из расчета:

стоимость балкона и лоджии с учетом применения коэффициентов составляет :

53620 руб. х 1,75 ( 1,55+0,2) = 93835 руб.;

исходя из стоимости 1 кв.м составляющей 53 620 руб., истцом за общую площадь квартиры по договору уплачено 3351250 руб. = 3257415 руб. + 93835 руб. (стоимость балкона и лоджии с учетом применения коэффициентов);

истец должен был уплатить ответчику общую сумму за квартиру в размере 3 163 580 руб. = 53620 руб. х 59 кв.м (величина общей площади квартиры без учета балконов и лоджий);

переплата по договору составила: 3257415руб. – 3163580 руб. = 93 835 руб.

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно статьям 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как следует из протокола судебного заседания суда первой инстанции от 05-07 августа 2019 г. представитель истца по ордеру адвокат Жданова Ю.Г. ходатайствовала об отложении судебного заседания в связи с подачей заявления в Управление федеральной службы государственной регистрации, и картографии о внесении изменений в ЕГРН, однако судом было отказано в удовлетворении заявленного ходатайства со ссылкой на отсутствие правовых оснований.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Таким образом, задачей суда апелляционной инстанции является проверка законности и обоснованности судебных постановлений суда первой инстанции, правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников правоотношений.

Протокольным определением судебной коллегии от 22 сентября 2020г. в соответствии с положениями абзаца 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 29 постановления от 19.06.2012 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» удовлетворено ходатайство Пшеничного Р.В. о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРН, согласно которой площадь спорной квартиры по состоянию на 04 сентября 2019 г. составляет 59,0 кв.м, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела (действительная площадь переданной истцу квартиры и учтенная в государственном кадастре недвижимости в настоящее время соответствуют), в суде первой инстанции не установлены.

С учетом вновь принятого доказательства, судебная коллегия не усматривает оснований полагать неправильным вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, поскольку застройщиком передана истцу квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, а именно, передана квартира меньшей площадью, которая была им оплачена.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца переплаты по договору долевого участи за спорный объект недвижимости в размере 93 835 руб. и уменьшении цены договора долевого участия многоквартирного дома №Г65-35 от 25 июня 2018 года является правомерным.

При этом судебная коллегия учитывает, что при определении размера переплаты по договору суд исходил из общей площади квартиры ( без учета балконов и лоджии), составляющей 59,0 кв.м и соответствующей указанной площади в представленной выписке из ЕГРН.

Поскольку ответчиком были нарушены права истца как потребителя, суд правильно взыскал с ответчика в соответствии с положениями Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» неустойку, штраф с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и компенсацию морального вреда.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального права, которые судом правильно применены и приведены в решении, а также установленным судом обстоятельствам дела, подтвержденным представленными сторонами доказательствами, получившими надлежащую правовую оценку суда в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда соответствует требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы ООО «КвадраСтрой» (переименовано в ООО «Стройкапитал» с 11.12.2019г.), которые сводятся к иному толкованию условий договора, норм материального права, к несогласию с установленными судом обстоятельствами и с постановленным решением, не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 07 августа 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: