Решение по делу № 2-1365/2024 от 28.02.2024

    Дело №                                                                                              копия

    РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2024 года                                                                                                г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Аслановой Ю.А.,

при секретаре Сухановой О.М.,

с участием истца Тонаканяна А.А., его представителя Тарасовой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тонаканяна Амлета Амбарцумовича к Тонаканяну Руслану Амлетовичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Тонаканян А.А. обратился в суд с иском к Тонаканяну Р.А. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что Тонаканян А.А. (покупатель) на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Тонаканян Р.А. (продавец), был приобретен земельный участок, площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, стоимостью № рублей. Право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ за номером № В связи с намерением осуществить строительство на указанном земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию Пермского муниципального района с требованием выдать градостроительный план спорного земельного участка с кадастровым номером: №, после его получения истцу стало известно, что весь спорный земельный участок находится в границах санитарно-защитной зоны для имущественного комплекса биологических очистных сооружений <адрес> ООО «НОВОГОР Прикамья», установленной постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с установлением этой санитарной зоны постановлениями Администрации Пермского муниципального района Пермского края <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования «Култаевское сельское поселение» Пермского муниципального района Пермского края, утвержденных решением Совета депутатов Култаевского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ.В результате внесенных изменений был изменен разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером: №, с зоны «под жилую застройку индивидуальную» на «зону сельскохозяйственного использования», размещение жилой застройки на указанном земельном участке стало категорически запрещено. При покупке земельного участка с кадастровым номером: № покупателю информация о том, что отчуждаемый объект недвижимости находится в санитарно-защитной зоне, не сообщена. В п. 2.1.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что до момента заключения настоящего договора вышеуказанный земельный участок не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, права собственности продавца ни кем не оспаривается. Согласно п.2.1.3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок (предмет договора) не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение. Истец считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ним и Тонаканяном Р.А. под влиянием заблуждения, поскольку, приобретая земельный участок, он не знал, о том, что он (земельный участок) находится в санитарно-защитной зоне, что исключает возможность использования его под строительство; реальная рыночная стоимость земельного участка с учетом его нахождения в санитарно-защитной зоне в № раз ниже той, за которую он приобрел, составляет не менее № рублей. На основании изложенного, истец просит признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) как заключенный под влиянием заблуждения, применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ; также признать государственную регистрацию перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ за номером № недействительной.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОСП по Ленинскому и Индустриальному районам г. Перми ГУФССП России по Пермскому краю, Межрайонная ИФНС России №21 по Пермскому краю, администрация Пермского муниципального округа Пермского края (л.д. 55-56).

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Тонаканян Т.А. (л.д. 96-97).

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по <адрес>, ООО «НОВОГОР Прикамья» (л.д. 116-117).

Истец Тонаканян А.А. в судебном заседании на иске настаивал по изложенным в нем доводам. Указывал, что стоимость участка существенно упала с установлением санитарно-защитной зоны, он заплатил за участок высокую цену, платит высокие налоги за спорный земельный участок.

Представитель истца Тонаканяна А.А. – Тарасова Л.Н. в судебном заседании настаивала на иске. Ранее поясняла, что истец при покупке земельного участка с кадастровым номером: № не знал о наличии санитарно-защитной зоны, когда задумался о строительстве, обратился в администрацию Пермского муниципального района, получил градостроительный план и увидел, что земельный участок находится в указанной зоне, запись об её установлении внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ, строительство на нем запрещено. В полученных истцом из ЕГРН выписках до ДД.ММ.ГГГГ не имелось сведения о наличии какого-либо ограничения в пользовании земельным участком (л.д. 55-56, 96-97, 116-117).

Ответчик Тонаканян Р.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о признании исковых требований (л.д. 72). Кроме того, ранее в предварительном судебном заседании пояснял, что при продаже земельного участка с кадастровым номером: № не знал о наличии санитарно-защитной зоны, поскольку никем о её наложении уведомлен не был, продал земельный участок без уведомления покупателя о её наличии (л.д. 55-56, 96-97, 116-117).

Представители третьих лица дминистрации Пермского муниципального округа Пермского края, ОСП по Ленинскому и Индустриальному районам по г. Перми ГУФССП России по Пермскому краю, Межрайонной ИФНС России № 21 по Пермскому краю, ООО «Новая городская инфраструктура Прикамья»в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного слушания извещались.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного слушания извещено надлежащим образом, представлен письменный отзыв.

Третье лицо Тонаканян Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ранее поддерживала заявленные истцом требования.

Суд, изучив материалы гражданского дела, пришел к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Тонаканян А.А. (покупатель) и Тонаканян Р.А. (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее – Договор) (л.д. 13-13 оборот), согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь № кв.м, адрес объекта: <адрес>,кадастровый номер: № (п.1.1 Договора). Отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности (п.1.2 Договора), сооружений и строений на нем нет (п.1.3 Договора). Стороны своим соглашением определили, что цена указанного земельного участка составляет № рублей (п.1.4 Договора) (л.д.13).

Продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником земельного участка; до момента заключения договора земельный участок (предмет договора) не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается (п.2.1.1); земельный участок (предмет договора) не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение (п.2.1.3) (п.2.1 Договора).

Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (п.2.2 Договора).

Расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: указанный земельный участок продается за № рублей, которые уплачиваются покупателем продавцу в следующем порядке: № рублей – наличными денежными средствами, № рублей – до ДД.ММ.ГГГГ; земельный участок не будет находиться в залоге у продавца (п.3.1 Договора).

Обязанность продавца в соответствии со ст. 556 ГК РФ передать земельный участок покупателю считается исполненной с момента подписания настоящего договора без составления отдельного документа о передаче земельного участка (п.4.1, п.4.2.2 Договора).

Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в УФСГРКК по Пермскому краю (п.5.1 Договора).

Стороны свои обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ исполнили, согласно выписке из ЕГРН, право собственности Тонаканяном А.А. на земельный участок с кадастровым номером: № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39-41, 63-66 оборот).

Ранее земельный участок был приобретен Тонаканяном Р.А. у ФИО8 за № рублей на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94-95).

В силу положений пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно пункту 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

На основании пункта 6 статьи 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 ГК РФ.

Нормой статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрена возможность ограничения прав на землю по основаниям, установленным Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться ограничения прав на землю, в том числе особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

Сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Истец Тонаканян А.А. в обоснование исковых требований ссылается на те обстоятельства, что продавец Тонаканян Р.А. ввел его в заблуждение, при продаже земельного участка не довел до него информацию, что участок находится в санитарно-защитной зоне. С целью осуществления строительства на земельном участке в ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию Пермского муниципального района для получения градостроительного плана, из содержания выданного ДД.ММ.ГГГГ по его запросу документа стало известно, что на приобретенном им земельном участке имеется ограничение/обременение в виде санитарно-защитной зоны имущественного комплекса биологических очистных сооружений г. Перми, установленной постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации отДД.ММ.ГГГГ № «О введение в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов <данные изъяты> «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», внесенной на основании постановления Главного санитарного врача Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении размера санитарно-защитной зоны для имущественного комплекса биологических очистных сооружений <адрес> ООО «Новая городская инфраструктура Прикамья», расположенного на территории г. Перми» (л.д. 7-7 оборот), дата начала действия указанной зоны – ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец считает, что заключенный им договор купли-продажи был заключен под заблуждением, т.к. он не был уведомлен об ограничениях в использовании земельного участка; о нарушении прав при продаже ответчиком земельного участка, а именно о невозможности строительства на нем жилых строений истцу стало известно лишь в ДД.ММ.ГГГГ, спустя ДД.ММ.ГГГГ после его покупки.

Сторонами не оспаривалось, что при покупке земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, истцу был известен его кадастровый номер: №, согласно ответу Управления Росреестра по Пермскому краю на запрос суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о санитарно-защитной зоне в ЕГРН не исключались с момента постановки на учет, в границах названной зоны вносились изменения ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, при этом земельный участок с кадастровым номером: № был расположен в границах зоны с момента её установления, в настоящее время санитарно-защитной зоне присвоен № (ранее был №).

По сведениям из ГИСОГД земельный участок с кадастровым номером: № находится в зоне <данные изъяты> Зона сельскохозяйственного назначения (в черте населенного пункта), предельные параметры разрешенного строительства – 1 этаж, предельная высота зданий, строений, сооружений – 5 м, обременения, ограничения: приаэродромная территория аэропорта Большое Савино, № кв.м.), санитарно-защитная зона имущественного комплекса биологических очистных сооружений <адрес>, № кв.м.), №х км зона от порогов аэродрома Пермь (Большое Савино) (№ кв.м.); территория, в границах которой предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капительного строительства (№ кв.м.), что подтверждается также фрагментом генерального плана, ситуационным планом, фрагментом правил землепользования и застройки, фрагментом проекта планировки территории земельного участка с кадастровым номером: №.

Из смысла нормы ст. 178 ГК РФ, на которую ссылается истец, следует, что заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких - то обстоятельствах, относящихся к сделке.

Такое заблуждение относительно предмета сделки и его качеств, должно иметь место на момент заключения сделки.

На момент совершения сделки, заблуждение истца относительно качеств земельного участка (предмета договора купли-продажи) не могло иметь места, так как записи в ЕГРН о наличии обременений/ограничений земельного участка внесены были до совершения оспариваемой сделки. Соответствующую информацию о наличии обременений и ограничений продавец мог получить при оформлении договора или заблаговременно, данные сведения имели публичный характер. Истец как покупатель, проявляя должную заботливость и осмотрительность при заключении договора, должен мог истребовать полную выписку об объекте недвижимости, либо обратиться в органы местного самоуправления для получения соответствующих сведений. Ссылка на то, что сам продавец не знал о наличии санитарно-защитной зоны, значения не имеет, поскольку не снимает с самого покупателя обязанность истребовать и проверить необходимую информацию относительно приобретаемого имущества.

Стороны договора купли-продажи имели и реализовали намерение создать законные последствия своих действий - передача продавцом и получить покупателем в собственность за плату земельный участок, существенные условия договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали (определены предмет договора, стоимость продаваемого имущества, порядок оплаты), договор исполнен (переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю зарегистрирован в установленном порядке). Указанные истцом обременения и ограничения в использовании спорного земельного участка и отсутствие информации о них в договоре купли-продажи земельного участка, заключенного между сторонами по делу, само по себе не является основанием для признания договора недействительным.

При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынуждено, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Вместе с тем, доказательств того, что ответчик намеренно создал у истца не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, других обстоятельствах, повлиявшее на его решение заключить спорное соглашение, истцом не представлено, в связи с чем оснований полагать, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения и/или обмана, у суда не имеется. Допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих введение в заблуждение покупателя именно продавцом при заключении сделки купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истцом не представлено.

В силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Между тем, исковых требований о расторжении заключенного сторонами договора купли-продажи не заявлялось, стороной истца поддерживались требования о признании сделки недействительной.

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств, применительно к требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка (кадастровый номер: №) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применении последствий недействительности сделки. В это связи суд не принимает заявление ответчика о признании иска, поскольку такое признание противоречит закону (часть 2 статьи 39 ГПК РФ). Достоверных доказательств, свидетельствующих о заблуждении покупателя (истца) относительно совершаемой им сделки, в материалы дела не представлено (статья 56 ГПК РФ). Как уже указано, истец вправе предъявить иск о расторжении договора, приводя соответствующие основания и предоставляя относимые к тому доказательства (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Кроме того, суд учитывает субъектный состав сделки (отец и сын), которые не лишены возможности в добровольном порядке, при отсутствии спора о праве (в ходе рассмотрения дела выражено признание ответчиком иска относительно предмета спора), оформить правоотношения надлежащим образом во внесудебном порядке (расторгнуть договор, возвратить земельный участок и денежные средства другу друг).

Руководствуясь статьями 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Тонаканяна Амлета Амбарцумовича к Тонаканяну Руслану Амлетовичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна

Судья                                                                                      Ю.А. Асланова

Справка

Мотивированное решение составлено 15 июля 2024 года.

    Судья                                                                                      Ю.А. Асланова

Подлинный документ подшит

в материалах гражданского дела №

Пермского районного суда Пермского края

УИД: №