Решение от 22.04.2021 по делу № 3а-22/2021 (3а-283/2020; 3а-665/2019;) от 27.12.2019

3а-22/2021 (3а-283/2020, 3а-665/2019) КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2021 года г. Рязань

Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Курбановой В.В.

с участием представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» Бикуловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Астамирова Д.С. к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Астамиров Д.С. обратился в суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению повторной судебной экспертизы.

Представитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска, указав, что доказательств, подтверждающих достоверность рыночной стоимости, которую административный истец просит установить, не представлено. Полагает, что заключение проведённой по делу повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Оценка плюс» Семизарова В.В. не является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся административного истца и его представителя, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области и администрации МО – Пронское городское поселение Пронского муниципального района Рязанской области, которые, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили. Представитель административного истца Абдурахманов А.С. в заявлении об уточнении административного иска просил рассмотреть дело в его отсутствие. Глава администрации МО – Пронское городское поселение Пронского муниципального района Рязанской области направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что исковое заявление не оспаривается.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного ответчика, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью <скрыто> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере в размере <скрыто> руб..

27 декабря 2019 года Астамиров Д.С. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 16.12.2019, подготовленный оценщиком ИП Русановым С.И., согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составила <скрыто> руб..

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.

По ходатайству представителей административного истца и административного ответчика судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Правовая гарантия» Новосельцевой А.Л., по заключению которой от 23.11.2020 № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет <скрыто> руб..

В связи с заявленными административным ответчиком мотивированными и документально подтверждёнными доводами об иной стоимости использованных аналогов у суда возникли сомнения в правильности экспертного заключения ООО «Правовая гарантия». По административному делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценка плюс» Семизарову В.В..

Согласно заключению повторной судебной экспертизы ООО «Оценка плюс» Семизарова В.В. от 24.02.2021 № отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 16.12.2019 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности, не соответствует.

Суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, который обоснован со ссылкой на федеральные стандарты оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01.01.2018 определена экспертом в размере <скрыто> руб. При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), применил сравнительный подход к оценке объектов недвижимости (метод сравнения продаж).

Эксперт, установив, что земельный участок используется собственником в соответствии с видом его разрешённого использования, верно отнёс его к сегменту рынка земельных участков коммерческого использования. В данном сегменте проведён анализ рынка земельных участков. В ходе проведения анализа выявлено 14 предложений о продаже участков в диапазоне цен от 74.1 до 600 руб. за кв/м., предложения действительны на 1.01.2018. Для расчёта выбрано 4 наиболее сопоставимых с объектом оценки по количественным и качественным характеристикам аналога.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Итоговое значение 1 кв. м оцениваемого земельного участка соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.

Информация, идентифицирующая объекты, подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

На возражения против проведённой повторной экспертизы представителя административного ответчика экспертом Семизаровым В.В. представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела. Пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.

Возражая против заключения повторной экспертизы, представитель административного ответчика указала на необоснованность выводов эксперта относительно активности рынка земель Рязанской области и неправильности применённой корректировки на торг.

Мотивируя необходимость применения корректировки к цене предложения объектов-аналогов на условия продажи, эксперт исходил из того, что ликвидность объектов, аналогичных оцениваемому, низкая, следовательно, цена предложения подлежит корректировке на торг -15.4 %, согласно Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера 2017 год, с учетом того, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, активным не является.

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. (Справочники Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под руководством Л.А. Лейфера, вышедшие в 2014, 2016, 2017 и 2018 годах).

Как указано выше, экспертом обнаружено на дату оценки 14 земельных участков коммерческого назначения со значительным разбросом цен на них. Также экспертом отмечено, что по данным сайта https://www.avito.ru/ на рынке земельных участков г.Рязани присутствует 962 предложения о продаже земельных участков под ИЖС и всего лишь 68 предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения, причём в эту категорию на данном сайте включены все земельные участки коммерческого назначения (в т.ч. производственного, торгово-офисного, общественно-делового и т.п.)

Учитывая изложенное, суд считает, что экспертом сделан правильный вывод о неактивности рынка земель производственного назначения в городе Рязани.

Доводы административного ответчика о неправильном применении экспертом корректировки на коммуникации отклоняются судом.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Применяя корректирующие коэффициенты по данному ценообразующему фактору, эксперт правильно рассматривал оцениваемый участок как условно свободный и учитывал указанную продавцами информацию о расположенных на объектах-аналогах коммуникациях. Обоснование применения данных корректировок содержится на стр.41 заключения.

Суд также считает, что эксперт правильно, отнёс оцениваемый земельный участок исходя из его расположения и информации открытых источников, к райцентрам и поселкам городского типа сельскохозяйственных районов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, не представлено.

На основании изложенного суд считает заключение повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Оценка плюс» Семизарова В.В. о размере рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка достоверным и допустимым доказательством.

Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░> ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 27 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14 ░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░- ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░