Решение по делу № 2-1434/2021 от 02.02.2021

Дело № 2-1434/2021

УИД 91RS0024-01-2021-000752-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта                                17 июня 2021 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Щеповских А.Н., с участием представителя истца Шалыгина А.Г., представителей ответчиков Петровой И.А., Покормяк В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галицкой Натальи Валентиновны к Айрапетян Артуру Рудиковичу, Капелько Сергею Валериевичу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании заключенным основного договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, нотариус Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Желтухин Анатолий Анатольевич,

установил:

Галицкая Н.В. обратилась в суд с иском к Айрапетян А.Р. о признании недействительным заключенного между Айрапетяном А.В. и Капелько С.В. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> (далее - земельный участок); применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка в собственность и во владение Айрапетяна А.Р.; признании права собственности Айрапетяна А.Р. на земельный участок; признании заключенным основного договора купли-продажи земельного участка между Айрапетяном А.Р. и Галицкой Н.В.; признании за Галицкой Н.В. права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 26 ноября 2020 г. между Айрапетяном А.Р. (продавец) и Галицкой Н.В. (покупатель) был заключен и нотариально удостоверен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с условиями указанного предварительного договора стороны обязались в срок до 26 декабря 2020 г. заключить договор купли-продажи земельного участка по цене 6 100 000,00 руб., при этом истец уплатила Айрапетяну А.Р. в качестве аванса денежную сумму в размере 150 000,00 руб. Вместе с тем, 18 декабря 2020 г. Айрапетян А.Р. по нотариально удостоверенному договору купли-продажи продал спорный земельный участок Капелько С.В. по цене 5 200 000,00 руб. Государственная регистрация права собственности Капелько С.В. на спорный земельный участок произведена 23 декабря 2020 г. Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также намеренное сокрытие Айрапетяном А.Р. от Капелько С.В. на момент заключения с ним сделки наличие ранее заключенного с Галицкой Н.В. предварительного договора купли-продажи того же земельного участка, истец считает договор купли-продажи земельного участка от 18 декабря 2020 г. недействительным, а себя - имеющей право собственника на этот объект недвижимости.

В ходе рассмотрения судом протокольными определениями к участию в деле в качестве соответчика в порядке ст. 40 ГПК РФ привлечен Капелько С.В., и в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в порядке ст. 43 ГПК РФ - нотариус Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Желтухин А.А., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Истец Галицкая Н.В., будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности Шалыгина А.Г., который поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Айрапетяна А.Р. по доверенности Петрова И.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность, дав объяснения, аналогичные изложенным письменно (т. 1 л.д. 126-128).

Представитель ответчика Капелько С.В. по доверенности Покормяк В.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность, а также на неверно избранный способ защиты, дав объяснения, аналогичные изложенным письменно (т. 1 л.д. 237-240).

Третье лицо нотариус Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Желтухин А.А. в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела без его участия (т. 1 л.д. 232).

Третьим лицом Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явка представителя в судебное заседание не обеспечена, причины неявки суду не сообщены.

В силу положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанных норм предметом предварительного договора является обязательство стороны по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества. Право покупателя требовать передачи имущества появится только, когда стороны заключат основной договор.

Исключением является ситуация, когда в предварительном договоре указано, что сторона оплачивает цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора. Такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предоплате, если же имущество еще не создано или не приобретено продавцом - как договор купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 ноября 2020 г. между Айрапетяном А.Р. (продавец) и Галицкой Н.В. (покупатель) был заключен и нотариально удостоверен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (т. 1 л.д. 13-14).

В соответствии с п. 3 и п. 4 указанного предварительного договора стороны обязались в срок до 26 декабря 2020 г. заключить договор купли-продажи земельного участка по цене 6 100 000,00 руб.

Согласно п. 5 предварительного договора Галицкая Н.В. уплатила Айрапетяну А.Р. в качестве аванса денежную сумму в размере 150 000,00 руб.

Вместе с тем, 18 декабря 2020 г. Айрапетян А.Р. продал спорный земельный участок Капелько С.В. по цене 5 200 000,00 руб. согласно договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым Желтухиным А.А., зарегистрированному в реестре № 82/62-н/82-2020-4-635 (т. 1 л.д. 54-57).

Указанная сделка совершена в требуемой законом форме, сторонами исполнена. Государственная регистрация права собственности Капелько С.В. на спорный земельный участок произведена 23 декабря 2020 г. (т. 1 л.д. 49-51).

Разрешая заявленные требования с учетом вышеуказанных положений закона, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заключение ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 18 декабря 2020 г. при наличии предварительного договора с истцом, не свидетельствует о недействительности указанной сделки.

Как установлено судом, Галицкая Н.В. при подписании предварительного договора 26 ноября 2020 г. уплатила Айрапетяну А.Р. в качестве аванса 150 000,00 руб., при том, что общая стоимость реализуемого объекта недвижимости устанавливалась сторонами в размере 6 100 000,00 руб.

При таких обстоятельствах, поскольку истец не уплатила цену имущества или ее существенную часть, такой договор не может быть квалифицирован как основной.

Кроме того, условиями предварительного договора купли-продажи (пункты 17-19), предусмотрена возможность реализации спорного земельного участка Айрапетяном А.Р. третьим лицам. В таких случаях предварительным договором установлена ответственность Айрапетяна А.Р. перед Галицкой Н.В., размер которой определяется в зависимости от условий такой реализации: от возврата аванса до возмещения убытков.

Так, согласно п. 17 предварительного договора при прекращении настоящего договора по обстоятельству, за которое несет ответственность Айрапетян А.Р., а именно: если земельный участок будет продан третьим лицам, денежная сумма, указанная в п. 5 предварительного договора, Айрапетяном А.Р. возвращается Галицкой Н.В. в двукратном размере.

Из протокола осмотра доказательств от 28 апреля 2021 г., составленного нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Республики Крым ФИО-1 и зарегистрированного в реестре № 82/154-н/82-2021-1-413, следует, что Айрапетяном А.Р. по мобильному телефону в сообщении «iMessage», отправленном Галицкой Н.В. 22 декабря 2020 г., было сообщено о невозможности исполнения предварительного договора от 26 ноября 2020 г., заключенного между ними, с просьбой сообщить реквизиты банковской карты для возврата аванса (т. 1 л.д. 200-207).

Материалами дела также подтверждено, что 22 декабря 2020 г. Айрапетян А.Р. перевел на счет Галицкой Н.В. сумму аванса в размере 150 000,00 руб., а 03 июня 2021 г. еще 150 000 руб. (т. 1 л.д. 208, 209, 234).

При таких обстоятельствах, во исполнение условий предварительного договора сумма аванса была возвращена Арапетяном А.Р. истцу в двойном размере (300 000,00 руб.).

Кроме того, разрешая заявленные требования, суд также исходит из того, что возможность признания права собственности на спорный земельный участок за истцом в силу положений действующего законодательства исключается.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Данное разъяснение взаимосвязано с пунктом 11 того же постановления, где указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Из приведенных разъяснений прямо следует, что возможность признания права собственности за лицом при отсутствии государственной регистрации этого права существует только в ограниченных случаях. По общему же правилу, если переход права собственности основан на сделке, надлежащим способом защиты прав приобретателя является иск о государственной регистрации перехода права собственности.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 61 вышеназванного постановления, где указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, при наличии оснований для признания заключенного Айрапетяном А.Р. и Галицкой Н.В. предварительного договора основным, надлежащим способом защиты прав Галицкой Н.В. являлось бы требование о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, при этом условием удовлетворения такого требования являлось бы установление состоявшейся передачи участка истцу.

При разрешении спора также подлежат применению положения гражданского законодательства о последствиях неисполнения обязательств продавца по договору купли-продажи.

Пунктом 2 статьи 463 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 этого Кодекса.

Статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (в том числе основанного на договоре купли-продажи).

Согласно части первой указанной статьи в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Частью второй той же статьи предусмотрено, что вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения также содержатся в пункте 61 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, в абзацах шестом и седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Соответственно, наличие у продавца Айрапетяна А.Р. обязательств перед Галицкой Н.В., даже в случае признания предварительного договора купли-продажи основным договором, не является основанием недействительности договора купли-продажи, заключенного продавцом в отношении того же объекта с Капелько С.В., учитывая также то, что истец не указывает на передачу ей земельного участка Айрапетяном А.Р., состоявшуюся ранее заключения договора купли-продажи с Капелько С.В.

При изложенных обстоятельствах заявленные Галицкой Н.В. исковые требования не подлежат удовлетворению.

Что касается доводов истца о том, что в результате недобросовестного поведения Айрапетяна А.Р. она не имеет возможности реализовать проект по возведению гостиницы на трех смежных земельных участках, поскольку площадь двух уже ею приобретенных земельных участков недостаточна, то они не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют правового значения при разрешении заявленных требований.

Суд также считает необходимым отметить, что истец в случае причинения ей убытков, не лишена возможности воспользоваться иным гражданско-правовым способом защиты своих прав и интересов.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 741 руб. не подлежат возмещению при отказе в удовлетворении иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

С учетом вышеуказанных положений закона принятые меры по обеспечению иска подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Галицкой Натальи Валентиновны к Айрапетян Артуру Рудиковичу, Капелько Сергею Валериевичу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании заключенным основного договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок - отказать.

    Отменить меры по обеспечению иска, принятые в соответствии с определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 2 марта 2021 г., в виде наложения ареста на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, при вступлении в законную силу решения суда.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                               О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 24.06.2021