Решение по делу № 2-1594/2023 (2-8226/2022;) от 19.12.2022

2-1594/2023

УИД 41RS0№-22

                        РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ                          город Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края

в составе:

председательствующего судьи                                          Токаревой М.И.,

при секретаре                               ФИО3,

с участием истца Половкова А.Н.,

представителя ответчика по доверенности Коробкова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Половкова Александра Николаевича к Коробкову Олегу Викторовичу об уменьшении цены договора и взыскании денежных средств,

                        установил:

Половков А.Н. обратился в суд с иском о взыскании с Коробкова О.В. 3 164 952 рублей в счет уменьшения покупной цены жилого <адрес> в городе Петропавловске-Камчатский по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи жилого <адрес> по указанному адресу, состоящий из двух этажей, восьми комнат общей площадью 416,9 кв.м, с земельным участком общей площадью 1005+/-11 кв.м. Цена договора – 42 300 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей – стоимость земельного участка, а 41 300 000 рублей – стоимость жилого дома. Денежные средства по договору истцом уплачены в полном объеме. Зарегистрирован переход права собственности в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. В ноябре 2021 года истец вселился в жилой дом, после чего выяснилось, что объект содержит ряд существенных недостатков, наличие которых подтверждено Техническим заключением специалиста ОАО «Камчатжилкоммунпроект» ФИО4 Недостатки, перечисленные в заключении, имелись на момент продажи дома, имели скрытый характер, о наличии недостатков истец не подозревал, о них ответчик не сообщал. Стоимость устранения выявленных дефектов 3 164 952 рубля согласно смете на капитальный ремонт. Претензия истца о перечислении денежных средств для устранения недостатков проданного имущества ответчиком оставлена без удовлетворения.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указав, что ответчик, который занимается строительством домов, коттеджей, знал о наличии выявленных дефектов. На момент заключения договора купли-продажи и осмотра дома он не мог выявить эти дефекты, каких-либо мер, направленных на выявление недостатков при покупке дома не принимал.

Ответчик в судебное заседание не явился. Извещен.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 исковые требования не признал. В обоснование указал, что перед покупкой истец осматривал дом, никто не препятствовал ему в выявлении каких-либо дефектов, его устраивал дом, никаких претензий не высказывал. Согласно акта приема-передачи жилого дома и земельного участка указанное недвижимое имущество приняты пригодными для использования по их назначению, отвечают санитарно-техническим требованиям. Истец пытается взыскать с ответчика расходы, связанные с эксплуатацией дома, за которые предыдущий собственник не должен отвечать.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи жилого <адрес> в городе Петропавловске-Камчатский, и земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010126:274, общей стоимостью 42 300 000 рублей.

По условиям заключенного договора продавец гарантировал покупателю, что имущество соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодно для проживания и эксплуатации (пункт 2.2. Договора).

В силу пункта 2.3. покупатель удовлетворен качественным состоянием указанного имущества, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением настоящего Договора.

Как следует из пункта 3.1.2. Договора, имущество передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектованное исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием.

Спорный объект недвижимого имущества зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН с кадастровым номером 41:01:0010126:3040.

Право собственности за истцом зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Суду в обоснование исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены дома истцом представлено техническое заключение ОАО «Камчатжилкоммунпроект», согласно которому установлены дефекты дренажной системы и стеклопакетов.

В частности, эксперт установил при визуальном обследовании ДД.ММ.ГГГГ, что приямок бойлерной постоянно залит водой, на поверхности стен на высоте 10-15 см от пола помещения бойлерной следы присутствия воды в виде ржавых пятен и плесени. Наблюдается отслоение керамических плиток покрытия пола от бетонного основания, отпадение отделочных керамических плиток стен от конструкции стен, выкрашивание швов между плитами отделки стен и пола, оголение арматуры монолитных стен подвала, поражение арматуры ржавчиной, бетонное основание пола под постоянным воздействием воды. В помещении парной из трапа в конструкции пола постоянно вытекает вода, при ходьбе по полу в швах между плитами выступает вода. По всей поверхности полового покрытия наблюдаются трещины. В помещении душевой из трапа в конструкции пола постоянно вытекает вода, при ходьбе по полу в швах между плитами выступает вода, ощущение зыбкости конструкции пола. На полу коридора постоянно влажные пятна, на поверхности стен на высоту 10-15 см от пола следы влаги в виде ржавых пятен и плесени. По периметру здания отсутствует отмостка, которая служит для отвода поверхностных вод во время дождя от здания. Внутри стеклопакетов и на поверхности стекол изнутри помещения наблюдается выпадение конденсата. На элементах оконных заполнений из поливинилхлоридных профилей наблюдается черная плесень, места стыков поливинилхлоридных профилей поражены плесенью, на отделке оконных откосов изнутри помещения следы влажных разводов, в отдельных местах наблюдаются разрушения отделки.

Истец, основываясь на данном отчете и на обстоятельствах, обнаруженных при эксплуатации дома, указывает, что обнаружены существенные недостатки в качестве дома.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Истцом заявлены требования о соразмерном уменьшении покупной цены.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Однако, по мнению суда выявленные дефекты/повреждения являются значительными и малозначительными, то есть их наличие влияет на долговечность конструкций жилого дома, однако данные дефекты не являются критическими, следовательно, не препятствуют использованию жилого дома по назначению, что и было оговорено сторонами при заключении сделки.

Таким образом, проанализировав и оценив все обстоятельства по делу в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи, истец не являлся пассивной стороной, имел возможность получить консультацию специалиста в области строительства по вопросу технического состояния жилого дома, построенного в 2012 году.

При заключении сделки продавец действовал добросовестно и открыто, а все дефекты являются явными и видимыми на момент покупки указанного жилого дома.

Более того, с момента покупки (ДД.ММ.ГГГГ) до момента проведения осмотра специалистом ОАО «Камчатжилкоммунпроект» (ДД.ММ.ГГГГ) прошло менее двух месяцев, а с момента принятия дома по акту приема-передачи прошло менее двух месяцев десяти дней, что с учетом даты постройки дома (2012 год) и его длительной эксплуатации, исключало неосведомленность покупателя, проводившего внутренний осмотр, о наличии дефектов/недостатков.

Договорная цена дома определена соглашением сторон, то есть по их воле и в их интересах, с учетом всех технических недостатков, имеющихся в доме на момент совершения сделки.

Поскольку истец при заключении договора купли-продажи дома проверил состояние дома, его устраивало качество приобретаемого недвижимого имущества и его стоимость, оснований для уменьшения покупной цены жилого дома не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

      решил:

исковые требования Половкова Александра Николаевича к Коробкову Олегу Викторовичу об уменьшении цены договора и взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд с подачей жалобы через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                                                        М.И. Токарева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.