Решение от 30.05.2013 по делу № 2-2811/2013 от 15.01.2013

копия

Дело № 2-2811/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2013 года Москва

Савеловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Цыплаковой Е.Н., при секретаре Спасской Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Романовского О. Н. к ЗАО «Мосфундаментстрой»-6» и ООО «Докон» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Романовский О.Н. обратился в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ДОКОН» был заключен предварительный договор № док-ПО-227, по которому ответчик обязался продать истцу однокомнатную <адрес>, общей площадью 65,0 кв.м., расположенную на 20 этаже, в жилом доме по почтовому адресу: <адрес>. По условиям договора, истец обязался уплатить ответчику за квартиру денежные средства в размере №, а ответчик в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «ДОКОН» на квартиру.

Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен и право собственности на квартиру на его имя не зарегистрировано. В связи с этим истец просит суд признать за ним право собственности на вышеуказанную квартиру.

Представитель истца Гаевский Д.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил исковые требования удовлетворить.

Представители ответчиков ООО «ДОКОН» и ЗАО «Мосфундаментстрой-6», представители 3-х лица – УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ГУ Генерального штаба ВС РФ о дне слушания дела были извещены надлежащим образом, никаких возражений против иска суду не представили.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ДОКОН» был заключен предварительный договор № Док-ПО-227, по которому продавец обязался продать однокомнатную <адрес>, общей площадью 65,0 кв.м., расположенную на 20 этаже, в жилом доме по почтовому адресу: <адрес>.

Основанием для заключения договора являлись: постановление правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № «О строительстве жилья в микрорайоне 58 по <адрес>; постановление Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № 987-ПП «О корректировке проекта застройки 4-й очереди микрорайона 58 по <адрес>; инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином реестре контрактов и торгов <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ г.; распоряжение Префекта САО № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении адреса жилого дома; разрешение Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ г.

По условиям договора, истец обязался уплатить ответчику за квартиру денежные средства в размере № 00 копеек, а ООО «Докон» в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «ДОКОН» на квартиру.

Свои обязательства по договору истец полностью выполнил, оплатив предусмотренную договором стоимость квартиры, что подтверждается приобщенными к делу копиями платежных поручений.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Докон» и истец подписали акт об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении обязательств по предварительному договору, подтверждающий исполнение покупателем обязательств по оплате цены квартиры в порядке и сроки, установленные соглашением.

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана истцу, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи квартиры.

В это же день, исполняя условия предварительного договора, истец заключила договор управления многоквартирным домом с ООО «Строительно-эксплутационное управление «Фундаментстрой-6».

В соответствии со статьей 6 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения.

Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено: гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, в том числе согласно ст. 314 ГК РФ в установленные договором сроки.

В ходе судебного заседания было установлено, что истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость квартиры, жилой дом, в котором находится квартира, в установленном порядке принят в эксплуатацию, квартира передана ответчиком в пользование истцу. Право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается. Эти факты, по мнению суда, свидетельствуют о том, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи, который сторонами исполнен и у истца возникло право собственности на квартиру.

Однако, несмотря на то, что квартира передана истцу в пользование, основной договор купли-продажи квартиры с истцом не заключен, от его заключения ответчик уклоняется, предложение истца заключить основной договор купли-продажи квартиры оставлен ответчиками без ответа.

Как указывает истец и доказательств обратного суду не представлено, до настоящего времени ответчики не предпринимали действий по оформлению своего права собственности на квартиру и последующих действий по заключению с истцом основанного договора купли-продажи квартиры, не представляет необходимые для этого документы, в результате чего истец не имеет возможности зарегистрировать своё право собственности на жилое помещение.

Суд полагает, что истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность жилого помещения, а единственной целью ответчика ООО Докон было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Кроме того, суд принимает во внимание и тот факт, что истец при заключении предварительного договора о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры имел намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, таким образом, истец, являясь потребителем результата инвестиционной деятельности в виде конкретной квартиры, подпадает под действие ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей», что обеспечивает истцу дополнительную правовую защиту.

Факт передачи истцу жилого помещения ответчиком ООО Докон и принятие помещения истцом, то есть последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора от ДД.ММ.ГГГГ основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет – жилое помещение, подлежащее передаче и переданное истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

Сам по себе спорный предварительный договор купли-продажи не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу помещения, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных договором последствий и в нарушение его условий.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи жилого помещения в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи нежилого помещения в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме, безусловно, влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретное жилое помещение, оплаченное инвестором в виде их собственных инвестиционных вложений, должно осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

Поэтому жилое помещение, права на которое заявляются истцом, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должно регистрироваться на истца, а не на ответчика ООО «Докон», поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.

При таких обстоятельствах, суд находит требования иска заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению. Оснований для признания требований иска к ЗАО Мосфундаментсрой-6 не имеется, поскольку каких-либо правоотношений между истцом и ЗАО Мосфундаментсрой-6 не установлено. ЗАО Мосфундаментсрой-6 являлся инвестором в инвестиционном контракте № от ДД.ММ.ГГГГ г.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 65,0 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 20 ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░. 1.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░-6» ░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 10 ░░░░ 2013 ░░░░.