Решение по делу № 3а-123/2019 от 22.03.2019

Дело № 3а-123/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2019 года                                                              город Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

Судьи Сентяковой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Пенькиной Н.В.

с участием

- представителя Правительства Удмуртской Республики Прозоровой А.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ №, диплом №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ),

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сарапульский центральный рынок» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сарапульский центральный рынок» (далее по тексту – ООО «Сарапульский центральный рынок», Общество, административный истец) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № площадью 7125 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (далее – спорный земельный участок).

Административное исковое заявление мотивировано тем, что Общество является собственником спорного земельного участка.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> определенную Отчетом об оценке земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку платит налоговые платежи в завышенном размере.

Полагает, что кадастровая стоимость указанного выше земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости.

Представитель Правительства Удмуртской Республики Прозорова А.А. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка, но в размере, определенном заключением эксперта.

ООО «Сарапульский центральный рынок», Управление Росреестра по Удмуртской Республике, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрация города Сарапула своевременно извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В силу статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) дело рассмотрено судом в отсутствие вышеназванных участников процесса.

Изучив и проанализировав материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что требования, заявленные ООО «Сарапульский центральный рынок», подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), устанавливаемый Налоговым кодексом Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и являющийся обязательным к уплате на территории этих муниципальных образований (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 387 НК РФ).

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в пунктах 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 НК РФ, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Статьей 388 НК РФ определено, что налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В судебном заседании установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым № площадью 7125 кв.м., расположенного по <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Положения пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ» <данные изъяты>

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № копеек внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту – Комиссия).

Причем для пересмотра в суде юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, предварительное обращение в Комиссию является обязательным (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Суд констатирует, что данное требование закона административным истцом соблюдено.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (созданной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №) от ДД.ММ.ГГГГ № отклонено заявление ООО «Сарапульский центральный рынок» от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду того, что при рассмотрении представленных документов выявлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Перспектива», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в Отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В соответствии со статьей 62 КАС РФ, если возникли сомнения в обоснованности отчета (отчетов) об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено ходатайство представителя Администрации города Сарапула о проведении по административному делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №. Проведение экспертизы поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт». На разрешение эксперта поставлены вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Во исполнение данного определения по настоящему административному делу проведена судебная оценочная экспертиза, о чем экспертом ООО «Инком-Эксперт» составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>

Эксперт пришел к выводам, что оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, Федерального закона об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка – в части определения ставки дисконтирования (необоснованно применяется среднесрочная безрисковая ставка), отсутствия поправки на местоположение аналогов, несопоставимых с объектом оценки по данному фактору.

Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В силу статьи 59 КАС РФ заключения экспертов относятся к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:30:000266:59 в условиях достаточно развитого рынка земли коммерческого назначения на дату оценки, экспертом применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж

В заключении эксперта описан подбор аналогов для проведения экспертизы. Для сравнения эксперт выбрала три объекта-аналога, которые наиболее сопоставимы с объектом экспертизы по разрешенному использованию, общей площади, местоположению, кадастровому номеру.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнительного анализа объекта экспертизы и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, привел подробное обоснование и расчет их значений.

По тем критериям, по которым объекты - аналоги отличаются от оцениваемого, эксперт применил выравнивающие корректировки, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований Федеральных стандартов оценки.

Применение корректировок мотивировано, приведено обоснование и расчет.

Нарушений в подборе аналогов судом не установлено.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; ее заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Таким образом, экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость спорного земельного участка, эксперт правомерно использовал сравнительный подход, также привел обоснование метода сравнения продаж в рамках указанного подхода.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 7 июня 2019 года соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте, которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеет диплом о профессиональной переподготовке ПП № от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельство о повышении квалификации; имеет квалификационный аттестат № от ДД.ММ.ГГГГ; ответственность эксперта застрахована в ОАО «АльфаСтрахование».

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что экспертом при проведении экспертизы не были нарушены принципы однозначности, обоснованности и проверяемости.

Эксперт Петрова Е.А., проводившая судебную экспертизу, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оценив заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что представленный административным истцом отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключению эксперта, по форме и содержанию выполнен с нарушением требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, а также с иными нарушениями, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не находит оснований ставить вышеуказанные экспертные заключения под сомнение, соглашается с изложенными в них выводами и считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в установленном экспертом размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

А именно, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, составляющей <данные изъяты>

При этом суд учитывает, что иных доказательств, которые опровергли бы названную величину рыночной стоимости земельного участка участники процесса в суд не представили.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда РФ №28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таком положении требования административного истца подлежат удовлетворению в размере кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 разъяснено, что датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд или в Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 разъяснено, что административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая норма содержится в части 3 статьи 245 КАС РФ.

Согласно материалам административного дела, оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, были внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года, а с настоящим административным исковым заявлением в Комиссию ООО «Сарапульский центральный рынок» обратилось 9 января 2019 года, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В силу третьего и пятого абзацев статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, определенная в рамках настоящего административного дела, подлежит применению с ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, и установленного, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Сарапульский центральный рынок» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 7125 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: Магазины (код 4.4) (ЖД2 – Зона многофункциональной общественно деловой и малоэтажной застройки), расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью «Сарапульский центральный рынок» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 26 июня 2019 года

Судья Верховного Суда

Удмуртской Республики                                                Н.Н. Сентякова

Копия верна: Судья