Решение по делу № 8Г-24078/2023 [88-23723/2023] от 23.10.2023

    39RS0004-01-2022-004729-50

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 2-411/2023

№ 88-23723/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург 04 декабря 2023 г.

    Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Черлановой Е.С.,

судей     Телятниковой И.Н. и Яроцкой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к Администрации ГО «Город Калининград», Правительству Калининградской области о выделе доли в натуре, прекращении долевой собственности, признании права собственности на блок-секции

по кассационной жалобе ФИО2, ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 05 июля 2023 г.

    Заслушав доклад судьи Яроцкой Н.В., объяснения представителя ФИО2 – ФИО10, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с иском к администрации городского округа «Город Калининград», Правительству Калининградской области, в котором просили признать за ФИО2 право собственности на блок-секцию по адресу: <адрес>, площадью 177,4 кв.м.; за ФИО1 право собственности на блок-секцию по адресу: <адрес>, площадью 177,8 кв.м.; прекратить права собственности истцов на 2 доли ИЖД по адресу: <адрес>.

    В обоснование заявленных требований истцы указали, что за ними зарегистрировано право собственности по 1/2 доле за каждым на индивидуальный жилой дом площадью 363,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> №13-13а, кадастровый №. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

    Дом является двухсекционным, изначально был поставлен на кадастровый учет 02.07.2011 г. Каждая секция является обособленной и изолированной, с отдельным входом, автономным отоплением, счетчиком на электричество. Секции как жилые помещения стояли на кадастровом учете до 01.03.2016 года, а затем были сняты с учета органом регистрации прав без уведомления собственников о совершенных действиях.

    Истцами было подано заявление в Управление Росреестра по Калининградской области об изменении кадастрового учета здания с жилого на блокированный, регистрации права собственности на 2 секции, прекращении права собственности на жилой дом. Регистрационные действия были приостановлены в связи с необходимостью предоставления документов о вводе в эксплуатацию нового строения и впоследствии отказано в государственной регистрации прекращения права на доли в ИЖД по причине отказа в регистрации нового права.

    Не согласившись с таким решением регистрирующего органа, истцы ранее обращались в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными уведомлений об отказах в государственной регистрации права от 02 июня 2021 г. и от 27 июля 2021 г., возложении обязанности зарегистрировать права собственности на две блок-секции и прекратить права собственности на две доли ИЖД по адресу <адрес>13а. Решением Московского районного суда г. Калининграда от 01 февраля 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 12 июля 2022 г., в удовлетворении данного административного иска отказано.

    Поскольку существующий жилой дом фактически является блокированным домом, права на который зарегистрированы как на индивидуальный жилой дом, то, по мнению истцов, сохранение долевой собственности на дом не соответствует планировке дома, создает неудобства и ограничения в пользовании домом, регистрации членов семьи, продаже или обмене жилых помещений. При этом истцы ссылаются на то, что предоставление разрешительных    документов     невозможно, так как реконструкция и ремонтные работы не проводятся, на зарегистрированный дом не могут выдаваться разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

    Решением Московского районного    суда    г. Калининграда от 14 марта 2023 г. исковые требования ФИО2, ФИО1 удовлетворены.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 05 июля 2023 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

    В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены апелляционного определения.

    В соответствии с ч. 1 ст. 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Такие нарушения допущены в рассматриваемом гражданском деле.

    Судом установлено и из материалов дела следует, что долевыми собственниками индивидуального жилого дома с КН 39:15:141709:74 площадью 363,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на кадастровый учет 02.07.2011 г., являются истцы ФИО1 (1/2 доля) и ФИО2 (1/2 доля).

    Так, в частности, 07 ноября 2007 г. между ФИО2, ФИО6 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве на неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>.

    Кроме того, 07 октября 2016 г. между ФИО1 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> (право собственности ФИО1 зарегистрировано органом регистрации прав 11 октября 2016 г.). Вышеуказанная 1/2 доля в праве собственности на жилой дом принадлежала ранее продавцу ФИО8 на основании заключенного договора купли-продажи от 19 января 2010 г. (дата регистрации 22 января 2010 г., запись регистрации №).

    Спорный жилой дом расположен на земельном участке, площадью 600 +\- 8,6 кв.м, с кадастровым номером 39:15:141709:47 (категория земель - земли населенных пунктов).

    На основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06 октября 2020 г. № 2445/кми изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с кадастровым номером 39:15:141709:47 с «под жилой дом индивидуального жилищного фонда» на «блокированная жилая застройка».

ФИО2, ФИО1 являются арендаторами данного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 39:15:141709:47, общей площадью 600 кв.м, что подтверждается соглашением №-и/з от 23.10.2020 г. о замене лица на стороне арендатора и о внесении изменений и дополнений в Договор №-и аренды земельного участка от 27.10.2008 г.

    В соответствии с техническим заключением, выполненным ООО «ТрансЗападСтрой» в 2022 году, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, отвечает требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки в СП 55.13330.2016. В частности, подъезды дома разделены глухой стеной на всю высоту здания, образуя два автономных жилых блока, каждый блок имеет отдельный выход на придомовой земельный участок, отделенный от соседнего забором, жилые блоки имеют свои инженерные системы (отопление, водо-, газоснабжение, канализацию), отдельные счетчики для учета показаний, а также собственные договоры, заключенные с ресурсоснабжающими организациями.

    Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания за ФИО1 и ФИО2 права собственности на две блок-секции в порядке раздела жилого дома в натуре и прекращения их права собственности на индивидуальный жилой дом.

    При этом суд исходил из того, что спорный объект недвижимого имущества фактически является жилым домом блокированной застройки, между истцами сложился определенный порядок пользования домом не в целом, а его отдельными частями, которые являются изолированными друг от друга, имеют отдельные входы и системы коммуникаций; помещения общего пользования (коридоры, лестничные клетки) в указанном доме отсутствуют.

    Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отменяя принятое по делу решение, суд апелляционной инстанции исходил из положений гражданского и градостроительного законодательства, изложенных в ст. ст. 218 ГК РФ, ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 51, 51.1, 55 ГрК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 г., в которых указано на недопустимость легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство и недопустимость введения в гражданский оборот объекта, самовольно возведенного гражданином без получения соответствующей разрешительной документации и не принявшего мер к его легализации перед началом строительства.

    Установив, что спорный жилой дом с кадастровым номером 39:15:141709:74 изначально был возведен не как индивидуальный жилой дом, а как объект блокированной жилой застройки без получения в соответствии с требованиями ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ разрешений на строительство такого объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию, а также без предварительной разработки проектной документации, и поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке без получения разрешительной документации как индивидуальный жилой дом и оформлен в долевую собственность, при этом спорный объект, в отношении которого заявлен иск, изменений не претерпевал и изначально возводился в сегодняшних существующих параметрах, а также, приняв во внимание, что оформление права собственности на данный объект и постановка его на кадастровый учет с назначением «индивидуальный жилой дом» позволили застройщикам избежать необходимых административных процедур, выполнение которых требовалось при строительстве дома блокированной застройки (разрешение на строительство, разработка и проверка проектной документации на предмет соблюдения всех нормативов и требований), суд апелляционной инстанции отказал истцам в судебной защите, усмотрев злоупотребление правом с их стороны.

    Суд кассационной инстанции с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может, исходя из следующего.

    В силу положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

    Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

    При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.     Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

    Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

    Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

    С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

    По смыслу вышеприведенной нормы участнику долевой собственности не может быть отказано в удовлетворении требования о выделе его доли из общего имущества. В том случае, если такой выдел не допускается законом или является невозможным без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, требование выделяющегося собственника подлежит удовлетворению путем выплаты стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

    Закона, не допускающего раздел индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка», в действующем гражданском законодательстве не имеется. Обстоятельств невозможности такого раздела без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, судом установлено не было, в связи с чем отказ истцам в реализации их права на выдел своей доли из общего имущества не может быть признан соответствующим вышеприведенным правовым нормам.

    Отказывая в судебной защите по основаниям недобросовестности действий истцов, суд апелляционной инстанции не учел, что в силу положений пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Указывая, что при заключении договоров, являвшихся основанием для возникновения прав на жилой дом, проявив разумную осмотрительность и осторожность, истцы могли и должны были проверить проектную документацию и правомерность возведения предыдущими правообладателями спорного объекта, который фактически представлял собой дом, состоящий из двух обособленных секций, суд апелляционной инстанции также не учел, что, приобретая спорное имущество в общую долевую собственность, истцы полагались на сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, при этом их право собственности на спорное имущество, как на индивидуальный жилой дом, ни кем из ответчиков не оспаривается, напротив, как установил суд, распоряжением комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06 октября 2020 г. № 2445/кми изменен вид разрешенного использования арендуемого истцами земельного участка с «под жилой дом индивидуального жилищного фонда» на «блокированная жилая застройка».

    При этом суд апелляционной инстанции не указал, каким образом в сложившейся правовой ситуации истцы, являющиеся не застройщиками, а покупателями индивидуального жилого дома, право общей долевой собственности которых зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, могут в административной процедуре изменить правовой статус дома, не прибегая к судебной защите своего права на прекращение общей долевой собственности в результате раздела дома в натуре.

    С учетом изложенного суд кассационной инстанции не может согласиться с обжалуемым судебным актом и приходит к выводу о наличии оснований для отмены апелляционного определения и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

    Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 05 июля 2023 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

    Председательствующий

    судьи