Решение от 09.04.2024 по делу № 2-199/2024 (2-1473/2023;) от 19.09.2023

Дело № 2-199/2024

УИД 39RS0020-01-2023-00166-13

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

09 апреля 2024 года г. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Бубновой М.Е., при секретаре Ситишкиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к Москалевой О.Ю., Исхаковой Т.М. о взыскании задолженности по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» (далее – администрация МО «Светлогорский городской округ», Администрация) обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с вышеназванным иском, с учетом уточнений, указав, что между Администрацией и <ФИО>4 заключен договор аренды земельного участка <№> от 16.12.1999 (далее – договор), по условиям которого сроком на 49 лет с 15.12.1999 передан земельный участок общей площадью 0,295 га, расположенный по адресу: <Адрес> с целью использования; завершение строительства и дальнейшая эксплуатация гостевого дома. На основании п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, 26.03.2003 <ФИО>4 передала права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Адрес>, <ФИО>5, который 27.05.2013 передал права Исхаковой О.Ю. (согласно свидетельству о браке, поменяла фамилию на Москалеву О.Ю.). Соглашением от 18.07.2005 в договор аренды внесены изменения.

В соответствии с Дополнительным соглашением <№> от 18.02.2014 Договор подписан в новой редакции, согласно которой за нарушение срока внесения арендной платы установлена ответственность в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец, ссылаясь на положения ст. 65 ЗК РФ, ч.1 ст. 614 ГК РФ, абз.6 ст. 42, п.3 ч.3 ст. 39.7 ЗК РФ, указывает, что с 01.01.2019 действует Положение «О порядке определения размера арендой платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденное решением Окружного совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» <№> от 24.12.2018, согласно п. 3.1. которого для физических лиц установлены сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду двумя равными частям: 10 июня и 10 октября.

Также истец указывает, что постановлением администрации МО «Светлогорский район» от 12.09.2019 <№> нежилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, переведено из нежилого в жилое помещение.

Постановлением от 16.04.2021 <№> постановление от 12.09.2019 <№> отменено.

Не согласившись с решением Администрации об отмене постановления, Москалева О.Ю. обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с административным иском о признании незаконным постановления от 16.04.2021 <№>.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 22.10.2021 в удовлетворении иска Москалевой О.Ю. отказано. Апелляционным определением Калининградского областного суда от 05.04.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, вступило в законную силу. Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2022 решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 22.10.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 05.04.2022 оставлены без изменения, кассационная жалоба Москалевой О.Ю. – без удовлетворения.

Как указал истец, указанное обстоятельство обуславливает осуществление расчетов арендной платы за земельный участок с видом разрешенного использования – под гостевой дом.

Судебным приказом мирового судьи 2-го судебного участка Светлогорского судебного района Калининградской области от 14.04.2023 <№> с Москалевой О.Ю. в пользу Администрации взыскана задолженность по арендным платежам в размере 114074,82 руб., в том числе: сумма основного долга за период с 26.05.2020 по 31.12.2021 в размере 83996,16 руб., пени с 11.06.2020 по 04.04.2022 – 30078,66 руб. Расчет был произведен с учетом вида разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом. По состоянию на 01.06.2023 судебный приказ не отменен.

Истец указал, что начисление арендной платы за земельные участка, а также учет поступившей арендной платы осуществляются с учетом применения расчетного коэффициента К1 (по виду разрешенного использования), в соответствии с приложением <№> к решению окружного Совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 24.12.2018 <№>.

Вместе с тем, за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания используется коэффициент К1 равный 0,02.

26.02.2020 Москалевой О.Ю. в Арбитражный суд Калининградской области подано заявление о признании ее банкротом.

26.05.2020 заявление Москалевой О.Ю. принято к производству Арбитражного суда Калининградской области.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 29.06.2020 по делу <№> в отношении Мокалевой О.Ю. введена процедура банкротства реализация имущества гражданина. Определение от 16.12.2022 по делу <№> финансовым управляющим утвержден <ФИО>8

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 17.05.2023 производство по делу <№> о банкротстве Москалевой О.Ю. прекращено. Мать Москалевой О.Ю. – Исхакова Т.М. обратилась 04.07.2022 с заявлением о намерении удовлетворить требования кредиторов к должнику Москалевой О.Ю. в полном объеме, что процессуально влечет прекращение производство по делу о банкротстве. В этой связи истцом в качестве солидарного ответчика привлечена Исхакова Т.М.

Истец указывает, что для целей применения абзаца первого пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", понимается дата его поступления в суд, а не дата вынесения судом определения о его принятии.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 <№> «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве», истец считает, что с ответчиков подлежат взысканию мораторные проценты, которые начисляются только на сумму основного требования (на проценты по нему они не начисляются). Так, на основной долг по погашению арендных платежей – долг, образовавшийся до 26.02.2020, с 26.02.2020 взысканию подлежат мораторные проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, на дату введения наблюдения.

При надлежащем, то есть обоснованном расчете задолженности Москалевой О.Ю. в части применения расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания, сумма, подлежащая уплате по арендным платежам за период с 01.01.2019 по 30.06.2022, рассчитывается следующим образом.

Начисления за аренду земельного участка составляют:

- с 01.01.2019 по 31.12.2019 – 165501,68 руб., из них оплачено 41375,42 руб. (по виду использования для ИЖС);

- с 01.01.2020 по 30.06.2022 – 525889,07 руб., из них оплачено 157766,33 руб. (по виду использования для ИЖС).

Общая задолженность составила 492248,60 руб. (124126,26 + 368122,34).

Таким образом, требования, включающие задолженность, возникшую с 01.01.2019 по 30.06.2022 на сумму 492248,60 руб. включают и неустойку по периодам, исходя из начислений до возбуждения дела о банкротстве и после.

В соответствии с условиями договора в редакции Дополнительного соглашения <№> от 18.02.2014 за нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.3 предусмотрено взыскание пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На арендную плату, начисленную до 26.02.2020 в сумме 165501,68 руб. проведены начисления неустойки до 25.02.2020 в виде пени, штрафа. Вместе с тем, с 26.02.2020 начислены мораторные проценты:

- с 11.06.2019 по 25.02.2020 – пени в размере 32934,83 руб., из них оплачено 2969,78 руб., остаток к оплате 29955,15 руб. Сумма штрафа в виде 20% от суммы задолженности за этот период составила 25993,89 руб.

- с 26.02.2020 по 31.03.2022 на указанную задолженность начислены мораторные проценты в размере 25269,76 руб., из них оплачено 30, 14 руб., в виде процентов, начисленных на депонированные денежные средства, осталось не погашено 25239,62 руб., затем с 01.10.2022 по 2.06.2023 в размере 10952,51 руб., итого на общую сумму 36192,13 руб., поскольку расчет мораторных процентов осуществлен с учетом постановления Правительства РФ от 28.03.2022 <№> «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», то есть с 01.04.2022 по 30.09.2022 начисления неустойки не производились.

На арендную плату, начисленную с 26.02.2022 по 30.06.2022 в размере 304577,44 руб. начислены пени с 11.06.2020 по 31.03.2022, далее с 01.10.2022 по 26.06.2023 в общем размере 235623,39 руб., а также штраф в размере 60915,48 руб. (20% от неуплаченной суммы). Расчет пени осуществлен с учетом Постановления Правительства РФ от 28.03.3033 <№> «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Подпунктом «б» пункта 4.10 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты или неполной уплаты арендатором текущего платежа взимается штраф в размере 20% неуплаченных сумм арендной платы.

Истец указывает, что одновременное взыскание пени и штрафа, в соответствии с условиями договора аренды не противоречит действующему законодательству, является допустимым способом определения размера общего размера неустойки за одно нарушение, что согласуется с выводами Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации <№> от 26.04.2023.

С учетом приведенных выше расчетов, истец указал, что взысканию подлежит сумма задолженности в размере 960029,51 руб., в том числе:

- арендных платежей на сумму 492248,60 руб.;

- пени на сумму 265578,54 руб. (29955,15 +235623,39);

- мораторные проценты 36192,13 руб.;

- штрафы 86909,37 руб. (60915,48 + 25993,89).

С учетом того, что 28.07.2023 Исхаковой Т.М. в счет погашения указанного выше долга внесена сумма 492248,60 руб., с указанием назначения платежа за аренду по договору за период по 30.06.2023, итоговая сумма, подлежащая взысканию, составляет 388680,04 руб. (пени 265578,54 + мораторные проценты 36192,13 руб. + штрафы 86909,37 руб.).

Основанием для взыскания арендных платежей в судебном порядке, как указывает истец, является то, что арендатор фактически владеет и пользуется земельным участком, расположенных по адресу: <Адрес>, и не вносит арендную плату.

С учетом вышеизложенного, на основании положений ст.ст. 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 309, 310, п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 615, п.2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит взыскать солидарно с Москалевой О.Ю., Искаховой Т.М. задолженность по арендной плате по договору <№> от 16.12.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Адрес>.

В ходе рассмотрения дела от ответчика Москалевой О.Ю. (далее – ответчик/истец) поступило встречное исковое заявление к администрации МО «Светлогорский городской округ» о взыскании переплаты по арендным платежам в размере 412234,65 руб. В обосновании исковых требования Москалева О.Ю. указала, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Адрес>, на основании договора аренды <№> от 16.12.1999.

В исковом заявлении Администрации была указана задолженность по арендным платежам за 2019-2023 годы в размере 492248,60 руб., которая была оплачена ею 27.07.2023. Однако, после изучения договора аренды земельного участка <№> от 16.12.1999, Москалева О.Ю. выяснила, что Администрация необоснованно в несколько раз завысила размер начисленной арендной платы (применен неверный коэффициент по виду разрешенного использования), поскольку согласно Приложению <№> к решению окружного Совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 24.12.2018 <№> к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов индивидуальной жилой застройки применяется коэффициент 1 равный 0,005, в то время как Администрация в своем расчете арендой платы применила коэффициент 1, равный 0,02, завысив размер арендной платы в 4 раза.

При этом, Москалева О.Ю. ссылается на то, что ответчик заключил с истцом дополнительное соглашение <№> о внесении изменений в договора аренды земельного участка от 16.12.1999 <№> (зарегистрирован 16.05.2017), в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид «для индивидуального жилого строительства», соответственно с этого времени истец при расчете арендной платы должен был применять пониженный коэффициент <№>. Площадь всего земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> - 2195 кв.м. Расчетный коэффициент по виду разрешенного использования – К1=0,005. Период начисления арендной платы (Т) – 4 года – с 01.01.2020 по 31.12.2023. Кадастровая стоимость земельного участка (КС) = 10517718,50 руб. Размер арендной платы за землю за период аренды без учета дополнительных платежей: А1=4 (года) х 10517781,50 руб. х 0,005 = 210355,63 руб.

Ответчик/истец также указывает, что требование Администрации было включено в реестр требований кредиторов Москалевой О.Ю. с суммой 369239 руб. 26 коп., с очередностью удовлетворения в третью очередь. Из них основной долг – 290401,58 руб. Мораторные проценты насчитываются только на основной долг. Исходя из ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ на дату признания Москалевой О.Ю. банкротом (22.06.2020) – 4,5% годовых; периода начисления мораторных процентов – 22.06.2020 – 29.07.2022, размер мораторных процентов составил 27425,05 руб. (290401,58 х 4,5%х766/365).

Ответчик/истец Москалева О.Ю. также указывает, что за весь период с 01.01.2020 по 31.12.2023 ее задолженность должна составлять 210355,63 руб. арендной платы и 24425,05 руб. мораторных процентов по делу о банкротстве <№>, итого – 237780,68 руб.

Вместе с тем, за указанный период ею (в том числе матерью Исхаковой Т.М.) внесены платежи на сумму 650015,33 руб., в том числе:

- 157766,73 руб. – на основании платежных поручений <№> от 04.07.2022, <№> от 30.11.2022, <№> от 01.12.2022, <№> от 02.06.2023.

- 492248,60 руб. – чек-ордер <№> от 27.07.2023;

Таким образом, переплата составила 650015,33 – 237780,68 = 412234,65 руб., которую Москалева О.Ю. просит взыскать с Администрации в ее пользу.

Представитель истца/ответчика администрации МО «Светлогорский городской округ» - Вишнякова О.Н., действующая на основании доверенности от 10 января 2024 года, в судебном заседании исковые требования Администрации поддержала в полном объеме, с учетом уточнений, по изложенным выше основаниям, встречный иск не признала, просит отказать Москалевой О.Ю. в удовлетворении ее требований.

Ответчик\истец Москалева О.Ю., а также ответчик Исхакова Т.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Москалевой О.Ю. – Лавриненко С.В., действующий на основании доверенности, поддержал встречные исковые требования, в удовлетворении иска Администрации просит отказать.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Частью 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (часть 3 статьи 42 ЗК РФ).

Решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 <№> утверждено Положение "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ" (приложение 1), пунктом 2 которого установлен расчетный коэффициент К1 по видам разрешенного использования земельных участков для категории земель населенных пунктов на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ" и утверждены его значения (приложение 2).

Так, для земельных участков из категории земель населенных пунктов на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ", предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки установлено значение расчетного коэффициента – 0,005, для земельных участков под объектами гостиничного обслуживания – 0,02.

Названным выше Положением установлены сроки и порядок уплаты арендной платы.

Пунктом 1.9 Положения предусмотрено, что размер арендной платы зависит: от кадастровой стоимости земельного участка; расчетного коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка (К1).

В соответствии с п. 3.1 Положения, установлены сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим лицам - двумя равными частями 10 июня и 10 октября.

Согласно п. 3.5 Положения, перерасчет арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения соответствующих зданий (помещений в здании) и сооружений, переведенных в установленном порядке из жилого фонда в нежилой, из нежилого в жилой фонд, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования на другой, производится только после внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка и регистрации их в порядке, установленном законодательством Российской Федерации с даты издания правового акта, утверждающего указанные действия.

Судом по делу установлено, что между Администрацией и <ФИО>4 заключен договор аренды земельного участка <№> от 16.12.1999 (далее – договор), по условиям которого сроком на 49 лет с 15.12.1999 передан земельный участок общей площадью 0,295 га, расположенный по адресу: <Адрес> с целью использования; завершение строительства и дальнейшая эксплуатация гостевого дома.

26.03.2003 <ФИО>4 передала права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Адрес>, <ФИО>5, который 27.05.2013 передал права Исхаковой О.Ю. (согласно свидетельству о браке, поменяла фамилию на Москалеву О.Ю.).

Соглашением от 18.07.2005 в договор аренды вносились изменения.

В соответствии с Дополнительным соглашением <№> от 18.02.2014 Договор изложен в новой редакции, согласно которой арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора (п. 4.4.1); своевременно производить оплату арендных платежей в сроки, установленные нормативными правовыми актами районного совета депутатов МО «Светлогорский район» на предстоящий год (п. 4.4.4); за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки; порядок начисления и уплаты пени, ее размеры могут изменяться в порядке, установленном Положением о порядке расчета и взимания арендной платы за землю, утвержденным решением районного Совета депутатов МО «Светлогорский район» (п. 5.3).

Заявляя настоящие требования, истец по сути просит взыскать с ответчика начисленные пени на сумму основного долга, определенную как задолженность по арендной плате, начисленную с применением расчетного коэффициента для земельных участков под объектами гостиничного обслуживания – 0,02, тогда как ранее начисления Москалевой О.Ю. производились с применением расчетного коэффициента для земельных участков под ИЖС. При этом Администрация указывает, что при надлежащем, то есть обоснованном расчете задолженности Москалевой О.Ю. в части применения расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания, сумма, подлежащая уплате по арендным платежам за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 составляет 492248,60 руб.:

с 01.01.2019 по 31.12.2019 – 165501,68 руб., (оплачено по виду использования для ИЖС 41375,42 руб.), долг 124126,26 руб.;

с 01.01.2020 по 30.06.2022 – 525889,07 руб.(оплачено по виду использования для ИЖС - 157766,33 руб.) (долг 368122,34 руб.).

Следовательно, данный спор возник в связи с несогласием сторон в части применения расчетного коэффициента для исчисления размера арендной платы.

Суд считает обоснованными доводы Администрации о том, что арендная плата в спорный период должна начисляться с применением расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания – 0,02, исходя из следующего.

Как указано выше, договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> общей площадью 2195 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, заключен с целью завершения строительства и дальнейшей эксплуатации гостевого дома.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 27 мая 2013 года Москалева О.Ю. (до брака Исхакова) приобрела в собственность нежилое здание – гостевой дом площадью 420,2 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, 2000 года постройки. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 11 июня 2013 года.

27 мая 2013 года Исхаковой О.Ю. были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка <№> от 16.12.1999.

Постановлением администрации муниципального образования «Светлогорский район» от 12.09.2018 <№> нежилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, переведено в жилое помещение.

Постановлением администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 16.04.2021 <№> постановление от 12.09.2018 <№> отменено в порядке самоконтроля.

Вопросы местного значения решаются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", который устанавливает общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации, а равно определяет государственные гарантии его осуществления.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" по вопросам местного значения органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 48 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц - органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта, а также судом; а в части, регулирующей осуществление органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий, переданных им федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, - уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации (уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации).

Из положений названного Федерального закона следует, что орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт, в случае выявления его противоречия закону.

Постановление от 16.04.2021 <№> было обжаловано Москалевой О.Ю. в судебном порядке.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 22.10.2021 в удовлетворении иска Москалевой О.Ю. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 05.04.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции указал, что постановление Главы администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 12 сентября 2018 года <№> «О переводе нежилого помещения в жилое» было принято в нарушение требований части 4 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии надлежащим образом принятого решения межведомственной комиссией о соответствии здания установленным требованиям и при наличии сведений об обременении здания правами третьих лиц. Исходя из указанного обстоятельства, суд, с учетом заключения межведомственной комиссии от 16.04.2021, пришел к выводу о законности постановления главы администрации МО «Светлогорский городской округ» от 16.04.2021 <№>, которым было отменено постановление от 12.09. 2018 <№>.

При этом судом, с учетом представленной выписки из ЕГРН от 10.08.2021, было установлено, что на момент рассмотрения дела новые сведения об объекте недвижимости в ЕГРН внесены не были и здание по адресу: <Адрес> учтено как нежилое здание – гостевой дом.

Поскольку спорный объект являлся нежилым как в 2013 году, когда он приобретался Москалевой О.Ю. в собственность, так и остается нежилым до настоящего времени, суд приходит к выводу о том, что в сложившейся правовой ситуации исчисление арендной платы за спорный земельный участок должно производиться с применением расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания – 0,02.

При этом само по себе то обстоятельство, что в 2018 году было принято постановление о переводе его в жилое помещение, не является препятствием для перерасчета арендной платы, поскольку арендатор фактически использовал участок в соответствии с установленным для него целевым назначением – для эксплуатации гостевого дома, поэтому размер арендной платы должен рассчитываться исходя из ставки 0,02 процента от кадастровой стоимости участка.

Согласно расчету истца\ответчика, с которым суд соглашается, размер арендной платы за спорный период составляет 492248,60 руб.:

- в период с 01.01.2019 по 31.12.2019 – 165501,68 руб., из них оплачено 41375,42 руб. (по виду использования для ИЖС) – 165501,68 – 41375,42 =124126,26 руб.;

- с 01.01.2020 по 30.06.2022 – 525889,07 руб., из них оплачено 157766,33 руб. (по виду использования для ИЖС) – 525889,07 – 157766,33 = 368122,34 руб.

Таким образом, общая задолженность за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 составила 492248,60 руб. (124126,26 + 368122,34).

На указанную сумму задолженности Администрацией, на основании пункта 5.3 договора аренды начислена неустойка в соответствии со ст. 330 ГК РФ

Согласно пункту 5.3 дополнительного соглашения <№> о внесении изменений в договора аренды земельного участка от 16 декабря 1999 года <№> от 18 февраля 2014 года, за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендой платы за каждый календарный день просрочки (л.д. 23).

Судом установлено, что 26.02.2020 Москалева О.Ю. обратилась в Арбитражный суд Калининградской области заявлением о признании ее банкротом. 26.05.2020 заявление Москалевой О.Ю. принято к производству суда.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 29.06.2020 по делу <№> в отношении Москалевой О.Ю. введена процедура банкротства реализация имущества гражданина. Определением от 16.12.2022 по делу <№> финансовым управляющим утвержден <ФИО>8

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 17.05.2023 производство по делу <№> о банкротстве Москалевой О.Ю. прекращено на основании того, что требования кредиторов были удовлетворены по заявлению матери Москалевой О.Ю. – Исхаковой Т.М., которая обратилась 04.07.2022 в Арбитражный суд Калининградской области, о намерении удовлетворить требования кредиторов к должнику Москалевой О.Ю. в полном объеме.

Таким образом, период взыскания неустойки определен с учетом подачи Москалевой О.Ю. в Арбитражный суд Калининградской области заявления о банкротстве.

Согласно расчету истца (л.д. 8), размер пени составляет следующие суммы.

За период с 11.06.2019 по 25.02.2020 (260 дней) – 21515,22 руб.; за период с 11.10.2019 по 25.02.2020 (138 дней) – 11419,62 руб., итого – 32934, 83 руб. С учетом погашения 02.06.2023 суммы в размере 2979,68 руб., сумма пени составляет 29955 руб.

За период с 11.06.2020 по 31.03.2022, исходя из суммы недоимки арендной платы 73040,15 руб.(659 дней просрочки) – 48133,46 руб., за период с 01.10.2022 по 26.06.2023, исходя из суммы (537 дней) – 18272,46 руб.; за период с 11.10.2020 по 31.03.2022 (537 дней) – 56480,40 руб., за период с 01.10.2022 по 26.06.2023 (269 дней) – 21219,62 руб., за период с 11.06.2021 по 31.03.2022 (294 дня) – 30922,28 руб., за период с 01.10.2022 по 26.06.2023 (269 дней) – 14146,42 руб., за период с 11.10.2021 по 31.03.2022 (172 дня) – 18090,59 руб., за период с 01.10.2022 по 30.11.2022 (61 день) – 6415,85 руб., за период с 01.12.2022 по 26.06.2023 (208 дней) – 16407,74 руб., за период с 01.10.2022 по 30.11.2022 (61 день) – 3207,02 руб., за период с 01.12.2022 по 26.06.2023 (208 дней) – 5469,25 руб., итого – 304577,44 руб. С учетом поступивших платежей на общую сумму 136585,08 руб. (5112,80 руб. + 26294,46 руб. + 52588,9 руб. + 26294,46 руб. + 26294,46 руб.), всего недоимка по пени составляет 238766,06 руб.

Таким образом, у Москалевой О.Ю. перед истцом образовалась задолженность в виде арендных платежей, доначисленных с применением расчетного коэффициента за земельные участки под объектами гостиничного обслуживания – 0,02, а также, в связи с их неоплатой, пени за несвоевременное внесение арендных платежей, до возбуждения дела о банкротстве и после.

В соответствии с частью статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", состав и размер денежных обязательств, требований о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Исходя из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 <№> "О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве" (далее – Постановления Пленума <№> от 06.12.2013), для целей применения абзаца первого пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве под датой подачи заявления понимается дата его поступления в суд, а не дата вынесения судом определения о его принятии.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума <№> от 06.12.2013, в период процедуры наблюдения на возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов (как заявленные в процедуре наблюдения, так и не заявленные в ней) по аналогии с абзацем десятым пункта 1 статьи 81, абзацем третьим пункта 2 статьи 95 и абзацем третьим пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве подлежащие уплате по условиям обязательства проценты, а также санкции не начисляются. Вместо них на сумму основного требования по аналогии с пунктом 2 статьи 81, абзацем четвертым пункта 2 статьи 95 и пунктом 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения и до даты введения следующей процедуры банкротства начисляются проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату введения наблюдения.

Указанные мораторные проценты за период наблюдения не включаются в реестр требований кредиторов и не учитываются при определении количества голосов, принадлежащих кредитору на собраниях кредиторов.

В связи с этим при заявлении кредитором своего требования не в наблюдении, а в ходе любой последующей процедуры банкротства при определении размера его требования в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о банкротстве размер процентов определяется по состоянию на дату введения наблюдения.

С учетом вышеприведенных положений закона, на основной долг по погашению арендных платежей – долг, образовавшийся до 26.02.2020, с 26.02.2020 истцом правомерно начислены мораторные проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, на дату введения наблюдения, которые подлежат взысканию с Москалевой О.В. в пользу Администрации.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с Москалевой О.Ю. штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы, которые суд также считает обоснованными.

В соответствии с п. 4.10 договора аренды <№> от 16.12.1999, в случае неуплаты или неполной уплаты Арендатором текущего платежа взимается штраф в размере 20% от неуплаченных сумм арендной платы.

Согласно расчету истца, размер штрафа от неуплаченных сумм арендной платы составляет: от суммы 129969,47 руб. – 25993,98 руб., от суммы 302577,42 руб. – 60915,48 руб.

Стороной ответчика/истца заявлено о применении срока исковой давности в части иска за период с 01.01.2019 по 03.08.2020.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу положений части статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, с настоящим иском администрации МО «Светлогорский городской округ» обратилась в суд 19.09.2023 года. Следовательно, в отношении задолженности по неустойке за период, предшествующий 19.09.2020, необходимо применить срок исковой давности.

Как видно из расчета, размер пени за период с 01.01.2019 по 25.02.2020 составляет 29955,15 руб., и указанная сумма подлежит исключению из задолженности.

За период с 11.06.2020 по 31.03.2022 (659 дней) начислены пени в сумме 48133,46 руб. Поскольку период с 11.06.2020 по 19.09.2020 подлежит исключению, то сумма задолженности за период с 19.09.2020 по 31.03.2022 составляет 41559,84 (73040,15 х 0,1%х569 дней) (48133,46 – 41559,84=6573,62).

Таким образом, общая сумма пени составляет 268721,21 – 29955,15 руб. – 6573,62 =232192,44 руб.

Вместе с тем, суд считает, что испрашиваемые суммы пени и штрафа подлежат уменьшению на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. <№>, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки; в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая то, что ответчиком были нарушены обязательства по договору аренды земельного участка в части своевременности внесения платы, учитывая факт внесения арендной платы до рассмотрения настоящего иска, суд приходит к выводу о несоразмерности испрашиваемой неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательств, и с учетом принципы разумности и справедливости, а также учитывая, что штраф является средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не способом обогащения, полагает необходимым снизить размер пени до 80000 рублей, штрафа – до 50000 рублей.

Таким образом, исковые требования Администрации подлежат частичному удовлетворению.

Встречный иск Москалевой О.Ю. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В обосновании заявленных требований Москалева О.Ю. ссылается на необходимость применения к расчету размера арендной платы коэффициента 1, равного 0,005, ссылаясь при этом на дополнительное соглашения <№> о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16.12.1999 <№>, в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «Для индивидуального жилого строительства», что являлось основанием для применения пониженного коэффициента <№> – 0,005.

С такими доводами суд согласиться не может ввиду следующего.

24.04.2017 между администрацией МО «Светлогорский район» и Москалаевой О.Ю. было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16 декабря 1999 года, в соответствии с которым на основании замены фамилии арендатора и на основании произведенного выбора вида разрешенного использования арендованного земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, договор аренды был изложен в новой редакции. Так, согласно п. 11 договора в аренду передан земельный участок с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 2195 кв.м., с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, законные основания для внесения изменений в договор аренды в части изменения разрешенного использования земельного участка отсутствовали.

При этом суд исходит из того, договор <№> от 16.12.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> изначально предусматривал целевое использование земельного участка как завершение строительства и дальнейшая эксплуатация гостевого дома.

Доказательств тому, что объект подвергался реконструкции, в результате которой гостевой дом приобрел признаки индивидуального жилого дома, суду не представлено.

На момент заключения дополнительного соглашения решение органа местного самоуправления о переводе нежилого помещения в жилое принято не было.

Постановление о переводе из нежилого в жилое издано органом местного самоуправления только 12 сентября 2018 года. В последующем, постановлением главы администрации МО «Светлогорский городской округ» от 16 апреля 2021 года постановление от 12 сентября 2018 года отменено в порядке самоконтроля как незаконное.

Указанные действия органа местного самоуправления Москалевой О.Ю. были обжалованы в судебном порядке, однако решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 22 октября 2021 года в удовлетворении административного иска Москалевой О.Ю. было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 5 апреля 2022 года решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 22 октября 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Москалевой О.Ю. – без удовлетворения.

Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2022 года указанные судебные акты оставлены без изменения, кассационная жалоба Москалевой О.Ю. – без удовлетворения.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции указал в том числе на то, что постановление от 12 сентября 2018 года о переводе нежилого помещения в жилое принято в нарушение требований части 4 статьи 22 ЖК РФ при отсутствии надлежащим образом принятого решения межведомственной комиссии о соответствии здания установленным требованиям и при наличии сведений об обременении здания правами третьих лиц.

При этом, как указал суд, новые сведения об объекте недвижимости в ЕГРН не вносились и здание по адресу: <Адрес> учтено как нежилое – гостевой дом. Препятствием к внесению изменений в государственный реестр недвижимости являлось то, что с 16.11.2015 зарегистрировано ограничение прав – запрещение регистрации, а с 28.04.2017 – зарегистрирован арест недвижимого имущества.

Таким образом, в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> указан – для эксплуатации гостевого дома, и он не изменялся.

С учетом вышеизложенного, доводы стороны ответчика о необходимости исчисления арендной платы с учетом применения коэффициента 0,005, на основании дополнительного соглашения от 24.04.2017 суд считает необоснованными.

Следовательно, исковые требования Москалевой О.Ю. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░» - ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ <№> ░░ 16.12.1999 ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 80000 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 36192, 13 ░░░., ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 50000 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 166192 ░░░. 13 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░ ░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ 21 ░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░