Решение по делу № 2-359/2024 от 10.07.2024

            УИД 16RS0026-01-2024-000370-55

        Дело № 2-359/2024

    РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

    14 августа 2024 года    пгт. Рыбная Слобода РТ

    Рыбно-Слободский районный суд Республики Татарстан

    под председательством судьи Рябина Е.Е.

    при секретаре судебного заседания Аскаровой А.Ф.

    с участием представителя истца Мингалеевой К.Ф.,

    ответчика Альхарири А.,

    представителя ответчика Кирсановой Н.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «Светлая долина 2» к Альхарири А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

    УСТАНОВИЛ:

    ООО «Специализированный застройщик «Светлая долина 2» обратилось в суд с иском к Альхарири А. и просит взыскать с ответчика в свою пользу:

    - задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты>;

    - проценты по ст.395 ГК РФ в размере <данные изъяты> за период с 12.10.2023г. по 27.06.2024г.;

    - проценты по п. 3 ст.395 ГК РФ со дня вынесения решения суда по день фактического исполнения обязательства;

    - расходы по оплате госпошлины.

    В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Светлая долина 2» в лице ООО «Ак Барс Дом» в соответствии с Агентским договором № от ДД.ММ.ГГГГ и Альхарири А. был заключен Договор № участия в долевом строительстве ПК-2, жилой <адрес> корпус 1 микрорайона М-1 жилого района "Светлая долина", расположенного в <адрес>. В соответствии с п. 2.2 Договора объектом долевого строительства является Квартира площадью по приказу Минстроя РФ № от ДД.ММ.ГГГГ 48,46 кв.м. Пунктом п.2.7. Договора установлено, что фактическая площадь Квартиры уточняется после завершения строительства жилого дома на основании обмеров органом технической инвентаризации (БТИ). Если разница площадей квартиры по договору и техническому паспорту будет не менее чем один квадратный метр включительно, стороны обязуются произвести перерасчет исходя из цены за один квадратный метр общей площади Квартиры по Договору. Пунктом 3.1 договора цена квартиры составляет <данные изъяты>, и определяется как произведение цены 1 квадратного метра площади квартиры из расчета <данные изъяты> за 1 кв.м. Цена по соглашению сторон может быть изменена в случае, указанном в п.2.7 договора.

     «11» октября 2023г. истцом и ответчиком был подписан передаточный акт. В соответствии с п.3 Передаточного акта планировка и общая площадь квартиры на момент передачи квартиры на основании технического паспорта жилого помещения, выданного АО «БТИ РТ», составляет 48,9 кв.м. Таким образом, согласно п.4 Передаточного акта от 11.10.2023г., в связи с увеличением площади Квартиры по данным технической инвентаризации на 0,44 кв.м. участник долевого строительства в течение 15 рабочих дней с даты подписания Передаточного акта перечисляет Застройщику разницу стоимости квартиры исходя из расчета базовой стоимости одного квадратного метра площади квартиры на момент заключения <данные изъяты> в размере <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена досудебная претензия, однако данная претензия оставлена без внимания. С приведением ссылки на ст. 395 Гражданского кодекса РФ истец просит взыскать проценты со дня вынесения решения суда по день фактического исполнения требования оплаты задолженности в размере <данные изъяты>.

    Представитель истца Мингалеева К.Ф. требования поддержала, представила в суд возражение на заявление, дополнительно показала, что истец не правильно толкует положения закона и договора. Условие договора о существенности отклонения площади квартиры на 5% применяется в целях соответствия закону О долевом участии в строительстве, а не для того, чтобы не перерасчитывать стоимость квартиры. Подтвердила, что при составлении и подписании акта приема-передачи квартиры представитель ответчика не была согласна с условиями о перерасчете стоимости и написала возражение.

    Ответчик Альхарири А. и его представитель Кирсанова Н.В. просили отказать в удовлетворении иска. Указали, что согласно условиям договора отклонение размера площади менее, чем 5% процентов, а в данном случае менее 1%, не является основанием для перерасчета. Это условие в договор включил сам застройщик.

    Представитель Управления Роспотребнадзора, привлеченный к участию в деле для дачи заключения, представил в суд заключение, согласно которому в иске не указана причина, по которой     произошло увеличение площади квартиры, что может произойти из-за уменьшения толщины внутриквартирных стен в связи с изменением строительного материала, о котором застройщик не информировал потребителя.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Светлая долина 2» в лице ООО «Ак Барс Дом» в соответствии с Агентским договором № от ДД.ММ.ГГГГ и Альхарири А. был заключен Договор № участия в долевом строительстве ПК-2, жилой <адрес> корпус 1 микрорайона М-1 жилого района "Светлая долина", расположенного в <адрес>. В соответствии с п. 2.2 Договора объектом долевого строительства является <адрес>ю по приказу Минстроя РФ № от ДД.ММ.ГГГГ 48,46 кв.м.

    Пунктом п.2.7. Договора установлено, что фактическая площадь квартиры уточняется после завершения строительства жилого дома на основании обмеров органом технической инвентаризации (БТИ). Если разница площадей квартиры по договору и техническому паспорту будет не менее чем один квадратный метр включительно, стороны обязуются произвести перерасчет исходя из цены за один квадратный метр общей площади квартиры по договору. Пунктом 3.1 договора цена квартиры составляет <данные изъяты>, и определяется как произведение цены 1 квадратного метра площади квартиры из расчета <данные изъяты> за 1 кв.м. Цена по соглашению сторон может быть изменена в случае, указанном в п.2.7 договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком был подписан передаточный акт. В соответствии с п.3 Передаточного акта планировка и общая площадь квартиры на момент передачи квартиры на основании технического паспорта жилого помещения, выданного АО «БТИ РТ», составляет 48,9 кв.м.

    Таким образом произошло увеличение площади квартиры по данным технической инвентаризации на 0,44 кв.м., в связи с чем исходя из расчета базовой стоимости одного квадратного метра площади квартиры на момент заключения <данные изъяты> участнику долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ направлена досудебная претензия о необходимости доплаты в размере <данные изъяты>.

    Претензия оставлена без удовлетворения.

    Размер фактической площади переданного ответчику по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

    Заявляя требования, истец указывает, что квартира, переданная ответчику, на 0,44 кв. м больше проектной площади, предусмотренной договором, что влечет обязанность долевика компенсировать стоимость разницы между проектной и фактической площадью квартиры.

    Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

    Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

    Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

    Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

    Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

    Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

    В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

    Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

    По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

    Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

    В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

    По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта большей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного увеличения цены договора.

    При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

    Условиями договора долевого участия, заключенного между истцом и ответчиком, а в частности пункта 2.7 предусмотрено, что если разница площадей квартиры по договору и техническому паспорту будет не менее чем один квадратный метр включительно, стороны обязуются произвести перерасчет исходя из цены за один квадратный метр общей площади квартиры по договору. При этом далее в этом же пункте прямо предусмотрено, что изменение размера общей площади квартиры в сторону увеличения или уменьшения на 5% и менее размера общей площади, указанной в пункте 2.2 договора, не является существенным.

    Это условие о несущественности разницы в площади включено именно в тот пункт договора, где указываются основания произведения доплаты или возврата стоимости, если произойдет уменьшение или увеличение площади квартиры. Следовательно, это условие прямо соотносится с необходимостью произведения перерасчета.

    Таким образом, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

    Данная правовая позиция полностью согласуется с правовой позиции, изложенной в многочисленных кассационных определениях Верховного Суда Российской Федерации, в частности в определениях от 6 июля 2021 года N 22-КГ21-3-К5, от 9 марта 2021 года N 48-КГ20-21-К7, в которых Суд указал, что оснований для перерасчета не имеется, когда сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения, а также порядок изменения цены договора, что не противоречит требованиям закона.

    Суд особо отмечает, что данное условие в договор включено по инициативе именно застройщика. Данное условие договора участия в строительстве не признан ничтожным, каких-либо требований застройщик не заявлял, следовательно застройщик не вправе требовать соразмерного увеличения цены договора в случае увеличения площади переданного помещения в предусмотренных договором пределах.

    Отличие проектной площади от фактической не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению. Поскольку разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 5%, установленных договором, то в силу пункта 2.7 договора основания для взыскания с ответчика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора отсутствуют.

    Довод истца о том, что пункт 2.7 договора в части изменения площади до 5% сделан исключительно в целях разъяснения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, не принимается судом, поскольку это положение закона не нуждается в дополнительном указании в договоре, где сторонами самостоятельно определяются условия, когда производится перерасчет стоимости квартиры. Кроме того, это положение закона направлено не в целях произведения перерасчета или определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

    Более того, включение в договор условий, которые могут внести неясность в определении окончательной цены договора, то есть существенных условий договора (с одной стороны, как утверждает потребитель – это условие внесено в целях возможности или невозможности произведения перерасчета, а застройщик – в целях разъяснения закона), является незаконным, нарушает права потребителя.

    Застройщик в данном случае обязан информировать дольщика обо всех существенных условиях договора таким образом, чтобы не возникало сомнений и неясностей.

    В данном же случае в договор застройщик сам включил условие, при котором стороны договорились об обстоятельствах, при которых отступление проектной от фактической площади является существенным, и включил это условие именно в тот пункт, где указывается о необходимости перерасчета в случае отступления от проектной площади.

    При этом все сомнения толкуются в пользу потребителя.

    В этой связи суд толкует это условие договора, изложенное в пункте 2.7, как оговоренное сторонами обстоятельство, при котором производится или не производится перерасчет в случае изменения площади квартиры.

    Тем самым сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, а также порядок изменения цены договора, что не противоречит требованиям закона.

    Довод представителя истца о том, что представителем ответчика Кирсановой Н.В. подписан акт приёма-передачи квартиры, в котором содержится обязанность произведения доплаты, то есть данное обязательство принято, не может иметь существенное отношение по следующим обстоятельствам.

    Так, очевидно для всех сторон, что условие об обязанности произведения доплаты за разницу 0,44 кв.м. включено в акт приема-передачи именно застройщиком.

    Представитель ответчика до подписания акта в связи с позицией застройщика направляла многочисленные обращения по этому поводу как представителю застройщика, так и надзорные органы о нарушении прав: в прокуратуру и роспотребнадзор.

    При подписании акта приема-передачи представитель ответчика (дольщика) Кирсанова Н.В. также выразила в письменном виде свое возражение по этому условию, включенному в акт приема-передачи, указав об этом на самом акте приема-передачи.

    Данное обстоятельство не оспаривается представителем истца, которая предоставила в суд свой экземпляр акта приема-передачи, на котором в письменном виде изложено возражение.

    Тем самым суд не может принять, что дольщик, от имени которого выступала Кирсанова Н.В., согласился с данным условием и принял на себя обязательство по доплате.

    С учетом изложенного, суд приходи к выводу, что застройщик не вправе требовать соразмерного увеличения цены договора при увеличении площади переданного помещения, поскольку сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади.

    В этой связи оснований для взыскания суммы отсутствуют, как и отсутствуют основания для удовлетворения производного требования о взыскании процентов и расходов по уплате госпошлины.

    На основании изложенного и руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    РЕШИЛ:

    Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Светлая долина 2» к Альхарири А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и процентов за пользование денежными средствами оставить без удовлетворения.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд РТ через Рыбно-Слободский районный суд РТ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2024 года.

    Судья    Е.Е. Рябин