Решение по делу № 2-7295/2021 от 26.07.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2021 г. г.о. Люберцы Московской области

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Баринова С.Н.,

при секретаре судебного заседания Новгородской В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «СМУ-5» к Ивановой Е. А., Иванову В. Н. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записи из ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между ответчиком Ивановой Е.А. и АО «Строительно-монтажное управление – 5» (АО «СМУ-5) был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

Согласно п. 2.1 договора истец взял на себя обязательство ввести в эксплуатацию и передать ответчику Ивановой Е.А. объект долевого строительства – жилое помещение, квартиру с условным номером <адрес>, проектной площадью 56,20 кв.м, расположенную по строительному адресу: <адрес>, а участник обязался уплатить за нее цену договора в размере 4 102 600 руб. (п. 3.1), а также принять объект долевого строительства.

ДД.ММ.ГГ сторонами договора участия в долевом строительстве № № подписано дополнительное соглашение об изменении порядка оплаты по договору, согласно которому застройщик предоставил дольщику беспроцентную рассрочку оплаты стоимости жилого помещения сроком на 100 месяцев, с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. По условиям дополнительного соглашения, участник долевого строительства ежемесячно до 10 числа отчетного месяца оплачивает застройщику денежную сумму в размере 41 026 руб. 00 коп.

Жилое помещение было передано застройщиком участнику долевого строительства 31 января 2012 года путем подписания в тот же день Акта приема-передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГ ответчик Иванова Е.А. в установленном законом порядке зарегистрировала право собственности на указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика истцом направлено уведомление о погашении задолженности по оплате цены договора долевого участия в размере 4 102 600,00 рублей и выплате пени в размере 3 500 000 рублей.

В связи с тем, что ответчик Иванова Е.А. не произвела в пользу застройщика ни одного платежа по вышеуказанному договору долевого участия, 1 мая 2020 года в адрес ответчика поступило уведомление истца об отказе в исполнении договора по причине наличия задолженности и о необходимости освободить жилое помещение.

Ответчик Иванова Е.А., не согласившись с данным уведомлением, обратилась в суд с иском о признании отказа от исполнения договора незаконным. Решением Люберецкого городского суда от 7 сентября 2020 года по делу № 2-3568/2020, оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано, односторонний отказ застройщика от исполнения договора признан правомерным.

Истец указывает, что, таким образом, договор долевого участия № № от ДД.ММ.ГГ является расторгнутым, а ответчик незаконно удерживает жилое помещение.

На основании изложенного, ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просил суд истребовать в пользу АО «СМУ-5» из чужого незаконного владения Ивановой Е.А. и Иванова В.Н. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; обязать Управление Росреестра по Московской области произвести действия по аннулированию записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру Ивановой Е.А., Иванова В.Н.

Представитель истца по доверенности Кибакин М.М. в судебное заседание явился, заявленные исковые требования полностью поддержал.

Представители ответчика по доверенности и ордеру адвокат Мураховски С.В., адвокат Суслова М.В. в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали по основаниям письменного отзыва на иск, указали, что АО «СМУ-5» не является собственником спорной квартиры и поэтому не вправе заявлять требование об её истребовании из чужого незаконного владения. Также указали, что факт оплаты цены договора подтверждается подписанием сторонами акта приема-передачи квартиры, в соответствии с которым стороны претензий друг к другу не имеют, при этом, из смысла договора следует, что квартира может быть передана участнику долевого строительства только в случае полной оплаты цены договора. Также указали, что истец направил ответчику уведомление об отказе от исполнения договора только 1 мая 2020 года, т.е. спустя восемь лет с момента передачи квартиры, в связи с чем срок исковой давности как по взысканию задолженности по договору, так и по требованию о расторжении договора пропущен. Настаивали на том, что истцом доказательств факта неоплаты Ивановой Е.А. цены договора не предоставлялось ранее ни в одно судебное заседание, что договор № ДУ-28/Ф исполнен ответчиком в полном объеме и в судебном порядке не обжаловался.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, оценив собранные доказательства, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного между АО «СМУ-5», Администрацией Люберецкого района Московской области и Министерством строительного комплекса Московской области Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГ, застройщик за счет собственных и привлеченных в порядке, установленном в ст. 3 Закона, денежных средств произвел строительство 4-х секционного 17-тиэтажного 316-тиквартирного жилого дома № 1 на <адрес> Московской области, который был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между ответчиком и АО «Строительно-монтажное управление – 5» (АО «СМУ-5) был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

Согласно п. 2.1 договора ответчик взял на себя обязательство ввести в эксплуатацию и передать объект долевого строительства – жилое помещение, квартиру с условным номером <адрес> проектной площадью 56,20 кв.м, расположенной по строительному адресу: <адрес>, а участник обязался уплатить за нее цену договора в размере 4 102 600 руб., (п. 3.1), а также принять объект долевого строительства.

Квартира была передана истцу по акту приема-передачи 31 января 2012 года.

Дополнительным соглашением от 20 декабря 2009 года застройщик предоставил Ивановой Е.А. рассрочку сроком в 100 месяцев на период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, о чем между сторонами ДД.ММ.ГГ было подписано дополнительное соглашение об изменении порядка оплаты по ДДУ, ввиду отсутствия у Ивановой Е.А. на момент подписания ДДУ (11 декабря 2009 года) финансовой возможности произвести единовременную оплату его полной стоимости.

3 октября 2016 года стороны совместно подали в УФРС по Московской области заявление на государственную регистрацию. Однако по результатам рассмотрения совместного обращения сторон Управлением Росреестра по Московской области 15 февраля 2017 года было принято решение № об отказе в государственной регистрации в отношении представленного дополнительного соглашения.

В дальнейшем отказ регистрационного органа был обжалован АО «СМУ-5» в арбитражный суд при участии Ивановой Е.А. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. По результатам рассмотрения Управление Росреестра по Московской области провело государственную регистрацию дополнительного соглашения от 20 декабря 2009 года к ДДУ.

27 сентября 2012 года Иванова Е.А. зарегистрировала право собственности на квартиру. Согласно выписке из ЕГРН, в настоящее время собственником квартиры являются: Иванова Е.А., несовершеннолетний Иванов В.Н. (сын истца) на основании договора дарения доли в квартире от 9 июля 2019 года.

Ввиду того, что Иванова Е.А. длительное время уклонялась от исполнения условий договора в части оплаты, застройщик в силу положений ст. 9 Закона 7 августа 2018 года направил в адрес дольщика уведомление о недопустимости нарушений условий договора и необходимости погашения задолженности по оплате цены договора в размере 4 102 600 рублей и выплате пени в размере 3 500 000 рублей.

31 августа 2018 года ответчик в адрес истца направила ответ, в котором сообщила о незаконности его требований, поскольку все обязательства в рамках договора исполнены.

1 мая 2020 года в адрес ответчика от истца поступило уведомление об отказе в исполнении договора по причине наличия задолженности.

Между тем, как следует из пояснений представителя истца, по состоянию на дату рассмотрения дела Иванова Е.А. не произвела в пользу застройщика ни одного платежа, постоянно ссылаясь на своё плохое материальное положение и состояние здоровья. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В п. 5 ст. 5 этого Закона в редакции, действовавшей на момент заключения между сторонами договора, установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Федерального закона.

Согласно п. 3 и 4 ст. 9 этого же Закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 названной статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности (п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

1 мая 2020 года в адрес ответчика поступило уведомление истца об отказе в исполнении договора по причине наличия задолженности и о необходимости освободить жилое помещение.

Ответчик Иванова Е.А., не согласившись с данным уведомлением, обратилась в суд с иском о признании отказа от исполнения договора незаконным. Решением Люберецкого городского суда от 7 сентября 2020 года по делу № 2-3568/2020, оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано, односторонний отказ застройщика от исполнения договора признан правомерным.

Исходя из изложенного, договор долевого участия в строительстве № №, заключенный ДД.ММ.ГГ между АО «СМУ-5» и Ивановой Е.А., в одностороннем порядке расторгнут с момента направления дольщику соответствующего уведомления застройщиком, т.е. с 1 мая 2020 года, правомерность одностороннего отказа установлена вступившим в законную силу решением суда.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

В соответствии с п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 года № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

Не владеющий собственник может обратиться только с виндикационным иском об истребовании имущества – объекта недвижимости из незаконного владения. Согласно п. 36 совместного остановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательствами возникновения права собственности АО «СМУ-5» на недвижимое имущество в силу ст. 218 ГК РФ являются Инвестиционный контракт № от 4 июля 2003 года, разрешение на строительство, Акт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а также уведомление застройщика об отказе от договора долевого участия № №, заключенного 11.12.2009 года между АО «СМУ-5» и Ивановой Е.А.

Согласно п. 16.1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.), правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, требования истца об истребовании в пользу АО «СМУ-5» из чужого незаконного владения Ивановой Е.А. и Иванова В.Н. спорной квартиры основаны на законе и фактических обстоятельствах.

Доводы стороны ответчиков о том, что к требованиям истца подлежит применению срок исковой давности отклоняются судом, поскольку право требовать возврата спорной квартиры у истца возникло 1 мая 2020 года.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 1 постановления от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснил, что исходя из нормы ст. 195 ГК РФ под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, истцом установленный законом трехлетний срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении ответчиками своего права на возврат имущества, переданного по расторгнутому договору, истец не мог узнать ранее 1 мая 2020 года.

Иванова Е.А., возражая против исковых требований, ссылается на тот факт, что квартира была передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГ, в момент передачи квартиры у ответчика никаких притязаний относительно оплаты цены по договору не было. Кроме того, на основании п. 4.1 и 7.3 Договора следует, что передача квартиры по акту приема-передачи производится только при условии полной оплаты стоимости квартиры. В связи с чем, по мнению истца, у нее отсутствует задолженность по оплате цены договора.

Данные доводы истца отклоняются судом в качестве несостоятельных по следующим основаниям. Надлежащими доказательствами, подтверждающими полную оплату стоимости квартиры, являются платежные поручения и иные документы из банка либо письменные взаиморасчеты с ответчиком. Подобных доказательств ответчиком не представлено. Более того, из положений 12.2 договора следует, что он действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств, а согласно п. 12.3 и 12.4 договора стороны могут вносить в него любые изменения, а п. 3.3 ДДУ предусматривает, что датой исполнения Дольщиком своих обязательств по договору является дата поступления денежных средств на расчётный счет Застройщика, а в абз. 3 п. 3.2. ДДУ определено, что полное выполнение своих обязательств по ДДУ подтверждается подписанием сторонами окончательного Акта сверки расчетов с приложением копий платежных поручений.

В судебном заседании по настоящему делу стороной ответчиков не представлено доказательств исполнения обязательств по вышеупомянутому договору.

Более того, с учетом обстоятельств правомерности расторжения договора, установленных решением Люберецкого городского суда от 7 сентября 2020 года по делу № 2-3568/2020, указанные доводы стороны ответчиков правового значения не имеют.

Ввиду изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Истребовать в пользу АО «СМУ-5» из чужого незаконного владения Ивановой Е. А. и Иванова В. Н. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации права собственности Ивановой Е. А., Иванова В. Н. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и регистрации права собственности на нее за АО «СМУ-5».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 23 сентября 2021 года.

Судья:                                                                                  С.Н. Баринов