Решение по делу № 2-4448/2018 от 06.12.2017

Гражданское дело 2-4448/2018

Санкт-Петербург,                         13 декабря 2018 года

Мотивированное решение суда от 29 декабря 2018 года.

Р Е Ш Е Н И Е

    И М Е Н Е М Р О С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

    Приморский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи Малиновской А.Г

при секретаре Васильевой О.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «25 корпус» к АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Балабаеву Вячеславу Эдуардовичу о признании сделок недействительными

УСТАНОВИЛ:

Нежилое помещение №, расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 1,1 кв.м., расположенное на 15 этаже, находится в собственности Балабаева В.Э. Право собственности зарегистрировано 29.12.2016г. на основании договора купли-продажи с АО Специализированное Строительно-монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ» от 29.11.2016г.(л.д.66,67).

Нежилое помещение №, расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 1,1 кв.м., расположенное на 11 этаже, находится в собственности Балабаева В.Э. Право собственности зарегистрировано 29.12.2016г. на основании договора купли-продажи с АО Специализированное Строительно-монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ» от 29.12.2016г.(л.д.56-57).

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указывая, что в нежилом помещении расположены коммуникации и оборудование, которые требуют постоянного доступа и обслуживают весь многоквартирный дом, в связи с чем, указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Ссылаясь на положения ст.ст. 298,290 ГК РФ, ст. 36,37,38 ЖК РФ, указывая, что поскольку спорные помещения предназначались для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, следовательно, в соответствии с действующим законодательством, помещения являются общей собственностью всех собственников дома. Таким образом, исходя из обстоятельств возникновения совместной собственности на спорные нежилые помещения, регистрация права собственности за ответчиками противоречит действующему законодательству- ст. 134,135,289,290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. В связи с изложенным истец просил:

1. Признать недействительной регистрацию права собственности АО «ЭТАЛОН ЛЕНСПЕЦСМУ» на нежилое помещение №, площадью 1,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №.

2. Признать недействительной регистрацию права собственности АО «ЭТАЛОН ЛЕНСПЕЦСМУ» на нежилое помещение №, площадью 1,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №.

3. Признать недействительным договор № 986-В-ВП купли-продажи нежилого помещения от 29 ноября 2016г., заключенный между АО Специализированное Строительно-монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ» и Балабаевым Вячеславом Эдуардовичем.

4. Признать недействительным договор № 987-В-ВП купли-продажи нежилого помещения от 29 ноября 2016г., заключенный между АО Специализированное Строительно-монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ» и Балабаевым Вячеславом Эдуардовичем.

5. Признать недействительной регистрацию права собственности Балабаева Вячеслава Эдуардовича на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №.

6. Признать недействительной регистрацию права собственности Балабаева Вячеслава Эдуардовича на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №.(л.д.5-7).

     В судебном заседании представитель истца по доверенности (л.д.21 ) Быкович А.А. иск поддержал, пояснил, что в спорных помещениях проходят не только трубы, но и воздуховоды, свободный доступ ТСЖ в помещения отсутствует. Ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

    Ответчик АО «Эталон ЛенСпецСМУ»- представил письменный отзыв (л.д.109-111), из которого усматривается, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку право собственности зарегистрировано 17.11.2003г. В данном случае должен применяться трехлетний срок исковой давности. Требование предъявлено к ненадлежащему ответчику, поскольку регистрацию права собственности производил государственный регистратор. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Сторонами договора являются ответчики. В случае признания договоров недействительными, ответчики обязаны произвести двухстороннюю реституцию, однако, возвращение помещений АО никаким образом не отразится на правах истца и их не восстановит. Истец ошибочно полагает, что нежилые помещения являются общим имуществом жилого дома, поскольку режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Спорные помещения вводились в эксплуатацию как встроенные, изначально предназначались для самостоятельного использования и никогда не использовались в качестве общего имущества дома. Просил в иске отказать.

    Представитель ответчика по доверенности Демина Д.А. в судебном заседании возражения поддержала.

     Ответчик Балабаев В.Э. иск не признал, представил письменный отзыв (л.д.92), из которого усматривается, что спорные нежилые помещения не являются общим имуществом жилого дома, поскольку оно не относится к имуществу, перечисленному в ч.1 ст. 36 ЖК РФ, ч.2 ст.1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491. Кроме того, истцами не представлено доказательств отнесения спорных помещений к общему имуществу жилого дома в нарушение ст. 56 ГПК РФ. На помещения не возникает права общей долевой собственности, поскольку помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Просил в иске отказать.

    Ответчик Балабаев В.Э. в суд не явился, имеет представителя.

    Представитель ответчика Балабаева В.Э. по доверенности Афанасьев И.Н. (л.д.126) возражения по иску поддержал.

    Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает, что заявленный иск удовлетворению не подлежит по следующим обстоятельствам:

    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

    В соответствии со ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.

    Таким образом, ТСЖ не является собственником помещений в данном доме.

     В соответствии со ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится п.3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

    Следовательно, к компетенции ТСЖ согласно нормам ЖК РФ не отнесена защита прав всех собственников дома: оспаривание возникновения прав других собственников дома либо признания таких прав отсутствующими. Суду не представлено доказательств, что собственники помещений в МКД делегировали свои права ТСЖ «25 корпус».

    При таких обстоятельствах, возникновение права собственности у ответчиков на помещения в доме не затрагивает права истца.

    В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Следовательно, суд приходит к выводу, что ТСЖ "25 корпус " является ненадлежащим истцом по настоящему гражданскому делу.

    Данный вывод суда подтверждается и тем, что истец не указывает в иске, что считает нарушенными свои права, а фактически обратился в суд с иском в защиту прав собственников помещений МКД, т.е. в защиту прав и в том числе ответчика Балабаева В.Э. Ни одно из заявленных исковых требований не связано с защитой законных прав, свобод и интересов ТСЖ, в связи с чем, у истца отсутствуют основания для обращения в суд с иском.

    При таких обстоятельствах, в иске ТСЖ «25 корпус » к ответчикам надлежит отказать.

    Суд считает обоснованными возражения на иск ответчика АО «Эталон ЛенСпецСМУ» по следующим обстоятельствам :

    Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

    Судом установлено через сайт налоговой инспекции (общеизвестный факт), что ТСЖ "25 корпус " осуществляет управление многоквартирным домом по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, с 07.07.2000 года.

    В соответствии с абзацем 2 пункта 57 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК.

Истец с 29.11.2017г. оспаривает зарегистрированное 17.11.2003г. право ответчика – АО «Эталон ЛенСпецСМУ» на основании правоустанавливающих документов(л.д.148-169)- на спорные помещения, в связи с чем, суд считает, что при обращении с исковым заявлением истец пропустил предусмотренный ст. 196 ГК трехлетний срок исковой давности. Однако, поскольку права истца не нарушены, то заявление ответчика о применении исковой давности не имеет юридического значения.

    Кроме того, в исковых требованиях истцу надлежит отказать также по следующим обстоятельствам:

СПб ГУП «ГУИиОН» представил письменные объяснения (л.д.198-199), из которых усматривается, что по данным филиала по состоянию на 2002г. в составе жилого дома учтены нежилые встроенные помещения:

-№ общей площадью 1,1 кв.м., использование «кладовая», этаж расположения -15;

-№ общей площадью 1,1 кв.м., использование «кладовая», этаж расположения -11.

    Актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 29.12.2001г., утвержденным приказом Вице-губернатора председателя Комитета по строительству от 03.01.2002 № 1 –в указанные помещения приняты в составе дома в качестве «встроенных помещений». По заявлению ЗАО «ЦУРН» филиалом в 2003г. были изготовлены технические паспорта на вторичные объекты недвижимости и планы вторичных объектов недвижимости помещений № и №, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству СПб был проведен кадастровый учет помещений с присвоением номеров. После 2003г. обследование помещений не производилось. В связи с завершением с 1 января 2013г. переходного периода применения ФЗ от 24.07.2007г. № 221 –ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения об учтенных ГУП «ГУИОН» до 2013г. объектах недвижимости, в том числе, сведения о помещениях № и №, были переданы в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по СПб для включения в Государственный кадастр недвижимости ( с 01.01.2017-Единый государственный реестр недвижимости). Сведения о наличии по состоянию на 2003год в помещениях № и № оборудования, обслуживающего более одного помещения, а также технологических помещений ( тепловых пунктов, насосных, водомерных узлов, электрощитовых и пр.), предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, в филиале отсутствуют).

     В силу положений ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    При таких обстоятельствах, регистрация права собственности за АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (ранее Акционерное общество Специализированное Строительно-монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ») на 2003г. была произведена законно и обоснованно, в соответствии с действовавшим тогда законодательством.

    Акционерное общество Специализированное Строительно-монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ») продало 29.11.2016г. спорные помещения ответчику Балабаеву В.Э. (л.д.48-68) в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, определению КС РФ от 19.05.2009 № 489-0-0, правовой режим спорных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Следовательно, если по состоянию на указанный момент нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом, для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций. По сведениям ЕГРН (л.д.77-82) нежилые помещения № и № находятся в собственности Балабаева В.Э. на основании договоров купли-продажи от 29.11.2016 (дата регистрации – 29.12.2016). Государственная регистрация права собственности осуществлена в соответствии с законом. Таким образом, право собственности на спорные объекты было зарегистрировано на основании надлежащих правоустанавливающих документов, которые на момент осуществления регистрационных действий не были оспорены и признаны недействительными ( 48-68 ).

    Истец ходатайствовал о назначении судебной строительно-технической экспертизы, однако, с учетом того, что права истца не нарушены, с учетом ответа филиала «ГУиОН», оснований для назначения судебной экспертизы не имеется.

    Из представленных суду фотографий, технической документации (л.д.93-106), технического паспорта (л.д.134-141) видно, что спорные помещения представляют собой кладовки с проходящими в них трубами.

Таким образом, совокупностью доказательств установлено, что спорные помещения имеют транзитные инженерные коммуникации. Наличие в помещениях транзитных инженерных коммуникаций не является основанием для признания их предназначенными для обслуживания строения (всех собственников), поскольку не исключает использования помещений в любых самостоятельных, не связанных с обеспечением строения, целях.

    Согласно Постановлению Пленума ВАС № 22 и ВС РФ № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права осуществляется путем предъявления иска. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Таким образом, при наличии права на предъявление иска истцом был бы избран ненадлежащий способ защиты права.

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске судебные расходы не возмещаются.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 56,67,167,194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

В иске ТСЖ «25 корпус» к АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Балабаеву Вячеславу Эдуардовичу о признании сделок недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт- Петербургский городской суд через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

                Судья: