Решение по делу № 33-20508/2018 от 03.10.2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-20508/2018

г.Уфа                                    16 октября 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи        Голубевой И.В.,

судей                            Куловой Г.Р. и Низамовой А.Р.,

при секретаре                    Хасанове Р.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан к Сайгафарову М.А. о взыскании задолженности по арендной плате, по апелляционной жалобе Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району Республики Башкортостан на решение Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 сентября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Куловой Г.Р., представителя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району Республики Башкортостан Зубаирову Е.Р. и представителя Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан Рахимова А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Сайгафарова М.А. – Долгушиной К.И., судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее – Администрация МР Стерлитамский район) обратилась в суд с иском к Сайгафарову М.А. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указала, что на основании итогового протокола комиссии по организации и проведению торгов по продаже муниципального имущества и земельных участков, а также права на заключение договоров аренды муниципального имущества и земельных участков, а также права на заключение договоров доверительного управления имуществом и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества и перечня видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса от дата №..., между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель/КУС Минземимущества Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району) и Сайгафаровым М.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №...-т от дата (далее - договор аренды). Срок аренды земельного участка: с дата по дата.

Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером: ..., площадью 1493 кв.м, расположенный по адресу: адрес с разрешенным использованием (назначением): индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору аренды и являющимся его неотъемлемой частью.

Согласно акту приема-передачи земельного участка, дата арендодатель передал в аренду, а арендатор принял вышеуказанный земельный участок.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата за №..., проведена государственная регистрация аренды на вышеуказанный земельный участок.

Согласно пункту 3.1. договора аренды, размер арендной платы определен итоговым протоколом от дата №... и составляет:

С дата до дата – 215 934,24 рубля.

дата аренда на участок прекращена в связи с предоставлением ответчику указанного выше земельного участка на основании постановления Администрации сельского поселения Казадаевский сельсовет муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан «О предоставлении гражданину Российской Федерации Сайгафарову М.А. земельного участка общей площадью 1493 кв.м., расположенного по адресу: адрес на праве собственности по договору купли-продажи от дата №....

дата между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району и ответчиком заключен договор №... купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно расчетам, представленным истцом, за период с дата по дата арендатор должен был оплатить арендную плату в размере 200 751,36 рублей.

Согласно выпискам со счета КУС Минземимущества Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району ответчиком внесена арендная плата по договору аренды от дата №...-т в размере 153 516,17 рублей.

Таким образом, сумма основного долга, указанная в расчетах, предоставленных истцом, составляет 47 235,19 рублей.

В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший расчетный период.

Согласно расчету пени на задолженность Сайгафарова М.А. по арендной плате за земельный участок по договору аренды земельного участка №...-т от дата за период с дата по дата размер пени за неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в установленные договором сроки составляет 7 762,63 рубля.

В адрес арендатора направлялась претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате (исх.№ЕР-1004 от дата).

Истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от дата №...-т за четвертый квартал 2015 года в размере 47 235,19 рублей, пени за период с дата по дата в размере 7 762,63 рубля.

Решением Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 сентября 2017 года постановлено:

в исковых требованиях Администрации муниципального района ... Республики Башкортостан к Сайгафарову М.А. о взыскании задолженности по арендной плате, отказать.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району Республики Башкортостан просит решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам иска.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с нормами части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене, по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, ... 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суд первой инстанции, дав оценку требованиям истца, пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате у арендатора по земельному участку, в связи с тем, что право пользования у арендатора возникло значительно позже даты подписания договора аренды.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2). Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4).

Пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу с момента его заключения, право пользования земельным участком по договору и обязанность по внесению арендной платы возникают у арендатора с момента заключения (государственной регистрации) договора.

Судом установлено, что дата между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району и Сайгафаровым М.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №... с кадастровым номером ... расположенный по адресу: адрес площадью 1493 кв.м, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (пункт 1.1), на срок с дата по дата (пункт 2.1.). Размер арендной платы с дата до дата составляет 215 934,24 рубля (пункт 3.1.).

Арендатор своевременно, ежеквартально (в течение первых трех кварталов расчетного периода до 25 (двадцать пятого) числа последнего в квартале месяца, за четвертый квартал не позднее 15 (пятнадцатого) числа следующего за кварталом месяца) перечисляет арендную плату на реквизиты и в сроки, указанные в Расчете арендной платы (пункт 3.2).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший расчетный период (пункт 6.4.).

Земельный участок передан арендатору дата.

Договор прошел государственную регистрацию дата.

Вместе с тем, пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Государственная регистрация договора аренды необходима лишь для возникновения его абсолютного эффекта (действия в отношении третьих лиц).

Аналогичный подход отражен в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 сентября 2011 года №4905/11 и пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года №165.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом.

Использование либо неиспользование предмета аренды Арендатором по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения возникновение обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Таким образом, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для данного пользования - договора аренды, а также факта надлежащего исполнения этого договора со стороны арендодателя - передачи предмета договора аренды в пользование (владение и пользование) арендатору и нечинения препятствий к пользованию имуществом. Факт исполнения обязательств по передаче (как и по возврату) арендуемого недвижимого имущества подтверждается передаточным актом (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно представленному истцом расчету, арендная плата за период с дата по дата составляет 200 751,36 рублей, из которых ответчиком оплачено 153 516,17 рублей, в связи с чем задолженность составляет 47 235,19 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Поскольку договор аренды земельного участка от дата №...-т является заключенным, то условие о неустойке, указанное в пункте 6.4., считается согласованным.

Согласно названному пункту договора, в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший расчетный период.

По состоянию на дата общая сумма пени за период с дата по дата составляет 7 762,63 рубля.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено коммерческой организацией, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 72 вышеуказанного Постановления Пленума ответчик может заявить о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции (судом апелляционной инстанции, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции).

В силу абзаца 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Указанные положения Пленума согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15 января 2015 года №7-О, в котором указано, что часть первая статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенное, судебная коллегия признает заявленный размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем находит возможным уменьшить ее размер до 3 000 рублей.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1 707,06 рублей.

При таких обстоятельствах, постановленное решение суда подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 сентября 2017 года отменить и принять по делу новое решение.

Иск Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан к Сайгафарову М.А. о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить частично.

Взыскать с Сайгафарова М.А. в пользу Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан сумму основного долга в виде арендной платы за IV квартал 2015 года в размере 47 235,19 рублей, пени за просрочку платежа – 3 000 рублей.

Взыскать с Сайгафарова М.А. в доход местного бюджета госпошлину в размере 1 707,06 рублей.

Председательствующий                    

Судьи                                

Справка: судья Давлетшина А.Ф.