Решение от 29.01.2019 по делу № 33-1051/2019 от 24.12.2018

Судья: Гущина Л.А. Дело №33-13782/2018

Докладчик: Крейс В.Р.                     №33-1051 /2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Зиновьевой Е.Ю.

судей     Крейса В.Р., Карболиной В.А.

при секретаре Тарасовой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 29 января 2019 года гражданское дело

по иску ООО МФК «Ваш инвестор» к А.О.А., л.с.п. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

по встречному иску л.с.п. к А.О.А., ООО МФК «Ваш инвестор» о признании договора залога (ипотеки) недействительным,

по апелляционной жалобе представителя л.с.п. на решение Черепановского районного суда Новосибирской области от 29 августа 2018 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Крейса В.Р., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО МФК «Ваш инвестор» обратилось в суд с иском к А.О.А., л.с.п.

В обоснование требований указано, что 29.05.2015 года между ООО «Ваш инвестор» (переименовано в ООО МФК «Ваш инвестор») и А.О.А. были заключены договор займа на 1 000 000 рублей и договор залога, согласно которому А.О.А. в обеспечение возврата суммы займа передала ООО «Ваш инвестор» нежилые помещения, расположенные на земельном участке площадью 137018 кв.м. +/- 3239 кв.м; сам участок в залог не передавался.

Решением третейского суда от 02.02.2016 года с А.О.А. взыскана сумма займа, проценты, пеня и третейский сбор; обращено взыскание на предмет договора залога путем продажи с публичных торгов; начальная продажная цена установлена в 4 000 000 рублей.

Определением районного суда от 07.06.2016 года ООО «Ваш инвестор» выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда.

Однако, ООО МФК «Ваш инвестор» не может реализовать свое право на исполнение решения суда, поскольку А.О.А. продала земельный участок, на котором расположены строения, л.с.п., а продать строения с публичных торгов без земельного участка невозможно, поскольку эти объекты прочно связанные с землей.

Считает, что сделка купли – продажи участка между А.О.А. и л.с.п. без расположенных на нем строений является ничтожной, поскольку нарушает требования закона и посягает на права третьего лица - залогодержателя недвижимого имущества ООО МФК «Ваш инвестор».

Истец, уточнив исковые требования, просил признать договор купли-продажи от 11.11.2015 года земельного участка, заключенный между А.О.А. и л.с.п., недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия ничтожности сделки в виде двухсторонней реституции.

л.с.п. обратилась в суд со встречным иском к А.О.А., ООО МФК «Ваш инвестор», указав в обоснование, что заключенный между ответчиками договор залога (ипотеки) от 29.05.2015 года является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

л.с.п. просила признать договор залога (ипотеки) от 29.05.2015 года недействительным.

Решением Черепановского районного суда Новосибирской области от 29 августа 2018 года договор купли - продажи от 11.11.2015 года, заключенный между А.О.А. и л.с.п. земельного участка по адресу: <адрес>, признан недействительным с момента его совершения; применены последствия признания сделки недействительной в виде двусторонней реституции, стороны возвращены в первоначальное положение.

В удовлетворении встречного иска л.с.п. отказано.

В апелляционной жалобе представитель л.с.п. указывает, что судом не дана правовая оценка тому, что договор залога (ипотеки) заключен в нарушение положений земельного законодательства РФ, а также в нарушение положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и является недействительным.

Вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска л.с.п. ввиду того, что права и законные интересы истца в результате заключения данного договора залога (ипотеки) не нарушены, не правомерен, так как л.с.п. является добросовестным приобретателем участка и признание недействительным договора купли-продажи земельного участка повлекло нарушение ее прав и интересов, как собственника участка, который был приобретен по сделке, признаваемой ООО МФК "Ваш инвестор" недействительной.

Обращает внимание на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства, что при заключении сделки с А.О.А. л.с.п. знала или должна была знать о нарушении закона при отчуждении земельного участка со стороны А.О.А.

Кроме того, полагает, что признание сделки между А.О.А. и л.с.п. недействительной влечет признание ничтожными и всех последующих сделок, а именно раздела земельного участка, сведения о котором также находят свое отражение в решении суда.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.11.2014 года между администрацией Маслянинского района и А.О.А. заключен договор купли-продажи № земельного участка № с местоположением: <адрес>, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 140210 кв.м., с кадастровым номером №, используемый для сельскохозяйственного производства; право собственности на участок зарегистрировано 26.12.2014 года (л.д.55-58 том 2).

На земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилое здание площадью 3,3 кв.м., этажность 1 и нежилое здание площадью 124,6 кв.м., этажность 3, подземная этажность: I (л.д.56-57 том 2).

29.05.2015 года между А.О.А. и ООО «Ваш инвестор» был заключен договор займа № на 1 000 000 рублей на срок до 29.05.2016 года под 6 % в месяц (72 % годовых), а также договор залога (ипотеки) №, по которому А.О.А. передала ООО «Ваш инвестор» в обеспечение возврата займа принадлежащие ей на праве собственности вышеуказанные нежилые здания (л.д.14- 28 том 2).

02.02.2016 года решением Регионального Коммерческого Третейского суда договор займа № 128 от 29.05.2015 года расторгнут; с А.О.А. в пользу ООО «Ваш инвестор» взысканы: сумма займа в размере 1 000 000 рублей; сумма процентов за пользование займом - 420 000 рублей; сумма пени за просрочку возврата суммы займа - 1 020 000 рублей; сумма пени за просрочку возврата процентов за пользование займом - 384 000 рублей; сумма оплаченного третейского сбора 31 999 рублей. Обращено взыскание на предмет залога (нежилые здания) посредством продажи с публичных торгов; установлена начальная продажная цена предмета залога для его реализации с публичных торгов в размере 4 000 000 рублей (л.д.29-34 том 1).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ, ООО «Ваш инвестор» переименовано в ООО Микрофинансовая Компания «Ваш инвестор» (ООО МФК «Ваш инвестор).

07.06.2016 года определением Емельяновского районного суда Красноярского края ООО МФК «Ваш инвестор» выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда по делу № РКТС-221215/04-145 от 02.02.2016 (л.д.35 том 1).

03.04.2018 года определением Заельцовского районного суда г.Новосибирска А.О.А. отказано в удовлетворении ее заявления об отмене решения третейского суда от 02.02.2016 (л.д.133-134 том 2),

Из договора купли-продажи от 11.11.2015 года следует, что А.О.А. продала принадлежащий ей на праве собственности земельный участок Л.С.П.; участку присвоен кадастровый (условный) №; право собственности зарегистрировано в установленном порядке за л.с.п. 17.11.2015 года (л.д.6 том 2).

Вместе с тем, правообладателем нежилых зданий на земельном участке является А.О.А.; установлены ограничения прав и обременение объектов недвижимости в силу договора (л.д.36-45 том 1).

На основании соглашения от 25.04.2018 года земельный участок с кадастровым номером № разделен, образовано два участка: площадью 136418+/-3232 кв.м. с кадастровым номером № и площадью 600+/-214 кв.м. с кадастровым номером № (л.д. 167-173 том 2).

Разрешая спор, суд пришел к выводу, что совершенная между А.О.А. и л.с.п. сделка сопряжена с нарушением основополагающего принципа земельного права, касающегося единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку земельный участок был продан в собственность л.с.п. с находящимися на нем нежилыми зданиями, принадлежащими А.О.А. и являющихся предметом залога, то есть с нарушением абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, суд признал недействительным договор купли-продажи от 11.11.2015 года с момента его совершения и применил последствия признания сделки недействительной в виде двусторонней реституции, возвратив стороны в первоначальное положение.

Исходя из того, что А.О.А., как собственник нежилых помещений и земельного участка, заключила договор залога недвижимого имущества, который составлен в письменной форме и зарегистрирован в установленном законом порядке; доказательств того, что Л.С.П. на дату подписания договора залога являлась собственником данного участка, представлено не было, суд пришел к выводу, что для удовлетворения встречного иска л.с.п. о признании договора ипотеки недействительным законные основания отсутствуют. Форма договора залога и требования о его государственной регистрации выполнены сторонами договора. Права и законные интересы истца в результате заключения договора залога не нарушены.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, в их совокупности.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Поскольку по договору купли – продажи участка от 11.11.2015 л.с.п. земельный участок продан без объектов недвижимости, находящиеся на этом участке, суд первой инстанции обоснованно признал указанный договор ничтожным на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что применяя положения статьи 1 Земельного кодекса РФ при признании договора купли – продажи участка от 11.11.2015 недействительным, суд необоснованно не учитывал положения данной нормы по требованию о признании недействительным договора залога от 29.05.2015.

Вопреки доводам жалобы, суд также обоснованно отказал в удовлетворении требования встречного иска о признании договора ипотеки недействительным, поскольку в силу положений пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание; кроме того, произведена государственная регистрация ипотеки на объекты недвижимого имущества; обращение в суд с требованием о признании недействительным оспариваемого договора ипотеки по существу является злоупотреблением л.с.п. своим правом на оспаривание этой сделки.

Все доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил спор, а доводы апелляционной жалобы не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 29 ░░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: