Решение по делу № 3а-286/2019 от 19.06.2019

Дело № 3а-286/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2019 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Издательский дом «Проф-пресс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Аксае. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (27 109 391,36 и 131 026 031,36 рублей), которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (7 594 560 и 35 582 260 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении административный иск уточнен в соответствии с выводами заключения судебного эксперта.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. в суд явилась, не возражала против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта.

Представители Администрации Аксайского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 18 752 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – производственные базы, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 27 109 391,36 рублей;

2) площадью 86 786 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – легкая промышленность, кадастровая стоимость участка по состоянию на 26 ноября 2018 года - 131 026 031,36 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777, постановление опубликовано на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, второй земельный участок в такой перечень не вошел.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 7 594 560 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 26 ноября 2018 года составляет 35 582 260 рублей.

Заявления правообладателя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28 мая 2019 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца, возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Региональный Центр экспертизы и оценки» (заключение от 2 августа 2019 года №0021/19).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 13 539 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 26 ноября 2018 года - 65 610 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку).

В качестве объектов-аналогов использовано соответственно 3 и 4 земельных участка, расположенных в Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов, представлен анализ выборки с применением коэффициента вариации. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах №№13,15. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчетах оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом, существенного нарушения методики проведения кадастровой оценки не допущено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 18 752 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – производственные базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 13 539 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 86 786 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – легкая промышленность в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 ноября 2018 года в сумме 65 610 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 6 мая 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов