Решение по делу № 3а-178/2018 от 12.05.2018

Дело № 3а-178/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности от 28.12.2017 и протокола от 08.08.2017,

с участием представителя заинтересованного лица Шенгелия Р.Д. – Лугаськовой Р.А., действующей на основании доверенности от 01.06.2018, представителя заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Коньшиной М.С., действующей на основании доверенности от 27.02.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 13 февраля 2018 года № 187,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 13.02.2018 № 187 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здание (нежилое) с кадастровым номером ** в размере рыночной стоимости 225250000 рублей, а также административный истец просить исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов административный истец указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечил. В ходе предварительного судебного заседание представитель административного истца на удовлетворении административного искового заявления настаивал.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с иском не согласился по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель заинтересованного лица Шенгелия Р.Д. в суде заявленные требования не поддержал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в судебном заседании поддержал заявленные требования, а также указал, что права и интересы Министерства в ходе рассмотрения настоящего дела затронуты не будут.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также кадастровое дело № 11/31 (том 187), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По смыслу части 1 статьи 218, статьи 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении требований об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего при одновременном наличии двух условий: противоречии оспариваемого решения (действий, бездействий) закону и нарушении прав и законных интересов административного истца.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Как видно из материалов кадастрового дела, Шенгелия Р.Д. принадлежит на праве собственности многофункциональное 3 этажное здание (подземных этажей 1), назначение нежилое, с кадастровым номером ** площадью 6842 кв. м, расположенное по адресу: город Пермь улица Пушкина, дом 104.

Исходя из данных, установленных Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края», кадастровая стоимость указанного выше нежилого здания составила 354995 391 рубль 08 копеек.

В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ.

Постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь ул. Пушкина, 104 (пункт 582).

Изменение размера налога на имущество для Шенгелия Р.Д. возможно путем оспаривания кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости. Воспользовавшись своим правом Шенгелия Р.Д. 23.01.2018 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее – Комиссия). Решением Комиссии от 13.02.2018 № 187 заявление удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере рыночной – 225250000 рублей.

Положения части 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2016 № 15-П, предоставляют органу местного самоуправления право на оспаривание решения Комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, в размере его рыночной стоимости в суде, если его рыночная стоимость существенно снижена. Вместе с тем, в отношении объектов недвижимости (в нашем случае нежилого здания) положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предоставляют органу местного самоуправления право оспорить решение комиссии или кадастровую стоимость объекта, не находящегося в собственности муниципалитета, только по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Таким образом, принятое Комиссией решение от 13.02.2018 № 187 по заявлению собственника нежилого здания об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, не нарушает законных прав и интересов административного истца.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к выводу, что надлежащих доказательств нарушения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия, порядок принятия решения Комиссией, а также несоответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения и опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок). Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Пермском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом Шенгелия Р.Д. при обращении в комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный абзацами 18 - 25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

При рассмотрении заявления Шенгелия Р.Д. заседание комиссии являлось правомочным, на нем присутствовало не менее половины ее членов, решение принято большинством голосов (пункты 10, 12 Порядка).

В соответствии с пунктом 20 Порядка и статьи 11 Закона об оценочной деятельности, комиссией проверено содержание и оформление отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Изучив отчет об оценке от 15.01.2018 № 02-01/18, составленный оценщиком ООО «КСИ Консалтинг», суд приходит к выводу, что отчет об оценке, явившийся предметом исследования Комиссии 13.02.2018 и приложенный заинтересованным лицом к заявлению об изменении кадастровой стоимости злания, отвечает требованиям законодательства.

Комиссия установила, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости более, чем на 30% (а именно на 37%).

Представление положительного экспертного заключения в данном случае не является обязательным с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 09.03.2017 № 592-О.

При удовлетворении заявления Шенгелия Р.Д., Комиссия пришла к выводу, что предоставленный отчет от 15.01.2018 № 02-01/18, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам оценщика не имеется.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Данный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18-20 ФСО № 1).

Из содержания отчета, подготовленного оценщиком Г., следует, что исследование проводилось с применением затратного подхода, поскольку объект оценки представляет собой объект капитального строительства (ОКС), это здание без земельного участка. В то время как на рынке предложений к продаже объекты представлены как единые, то есть отдельно стоящие здания с земельными участками. При этом рынок ОКСов не развит. С целью определения затрат для воспроизводства (замещения) объекта оценки с учетом износа, оценщик взял затраты на замещение, применив метод сравнительной единицы с использованием данных сборника УПСС «Общественные здания», взяв стоимость затрат на возведение новых аналогичных объектов, определил величину износа, уменьшив стоимость на сумму износа для получения стоимости затрат на замещение (воспроизводство) объекта оценки (с учетом предпринимательской прибыли).

Применив соответствующие строительные нормы (СНиП) и формулы расчета затрат, с учетом прибыли предпринимателя, корректировок на различие в площади здания, регионально-климатические условия, на сейсмичность, оценщиком определена стоимость затрат на замещение на дату оценки, которая составила 227065302 рублей. Данную сумму оценщик уменьшил на сумму износа (0,8%) и определил стоимость объекта оценки. Оценщиком стоимость земельного участка в данном случае не учитывалась, что не свидетельствует о нарушении пункта 24 ФСО № 7.

Ссылка административного истца на то, что оценщик неверно применил сведения по объекту-аналогу, который не сопоставим с объектом оценки, судом отклоняется.

Как было указано выше, оценщиком применен метод сравнительной единицы с использованием данных сборника Укрупненных показателей стоимости строительства «Общественные здания» с использованием формулы: Сз=V(S) x Cк x Kинд x Kпп. Выбор объекта по справочнику для расчета стоимости объекта оценки, имеющего сопоставимые свойства, произведен оценщиком обоснованно. Ввиду того, что преобладающим материалом стен здания являются сборные железобетонные блоки и газобетон, оценщик правомерно отнес объект оценки к наиболее близкому классу конструктивной системы – КС-3. Подвальное помещение объекта оценки не является техническим этажом, используется в назначением всего здания в целом, таким образом, оценщик обоснованно сделал вывод, что подвал является полноценным этажом и не привел корректировку на наличие подвала. Применение коэффициента на различие в условиях сейсмичности объекта оценки и сравнительной единицы является обоснованным в соответствии со справочником оценщика КО-Инвест Общественные здания 2011, стр. 12.

В связи с чем, нарушений пунктов 11, 28, 30 ФСО № 7, пунктов 5 и 8 «и», «к» ФСО № 3, статьи 11 Закона об оценочной деятельности судом не установлено.

Отчет полностью соответствует указанным требованиям, приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность выводов оценщика, административным истцом в материалах дела не содержится.

С учетом вышеизложенного, при рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что представленный Шенгелия Р.Д. в Комиссию отчет об оценке, соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении, процедура принятия решения комиссией не нарушена.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им отчета недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Предусмотренных частью 2 статьи 227 КАС РФ оснований для признания решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 13.02.2018 № 187 не имеется. Решение соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента имущественных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 13 февраля 2018 года № 187 и исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения 20 июня 2018 года.

Судья (подпись)