Решение по делу № 33-14052/2022 от 22.08.2022

Судья Курникова С. С.                            УИД 16RS0051-01-2022-000678-05

Дело № 2 - 2634/2022

Дело № 33 - 14052/2022

Учёт № 120г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 ноября 2022 года                                                           город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М. М.,

судей Никулиной О. В. и Тазиева Н. Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даминовой       А. И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиНикулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «РентСити» - Королёва Бориса Владимировича на решение Советского районного суда города Казани от 20 июня 2022 года, которым постановлено:

иск Т. к ООО «РентСити» (ИНН 1655239698) о возложении обязанности передать объект долевого строительства, признании права собственности на объект долевого строительства, взыскании судебной неустойки удовлетворить.

Встречный иск ООО «РентСити» к Т. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, расходов на оплату государственной пошлины удовлетворить частично.

Возложить на ООО «РентСити» обязанность передать по акту приёма-передачи Т. объект долевого строительства – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Т. право собственности на указанный выше объект долевого строительства.

В случае неисполнения решения суда ООО «РентСити» в части передачи объекта долевого строительства взыскать с него в пользу Т. судебную неустойку в размере 500 рублей в день, начиная с восьмого календарного дня после вступления решения суда в законную силу до фактического исполнения судебного акта.

Взыскать с Т. в пользу ООО «РентСити» задолженность по договору № ДУ-БП-67 участия в долевом строительстве от <дата> в размере 50 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 1 700 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав представителей истицы Бакирова И. И. и Кульчинского С. Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Т. обратилась в суд с иском к ООО «РентСити» о возложении обязанности передать объект долевого строительства, признании права собственности на него, взыскании судебной неустойки.

В обоснование своих требований истица указала, что <дата> между ней как участником и ответчиком как застройщиком был заключён договор         .... участия в долевом строительстве. Согласно условиям договора участник должен был оплатить стоимость права требования объекта в размере 4 729 240 рублей в полном объёме в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора путём перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика в следующем порядке:

- 946 000 рублей - в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора (пункт 3.1.1);

- 3 783 240 рублей - за счёт кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства акционерным обществом (далее – АО) «Банк ДОМ.РФ» по кредитному договору .... от <дата> (пункт 3.1.2).

В соответствии с пунктом 1.1 договора застройщик должен был построить (создать) многоквартирный дом и передать объект долевого строительства его участнику не позднее <дата> (пункт 1.4).

В настоящее время многоквартирный дом введён в эксплуатацию, но квартира истице не передана. <дата> истица направила в адрес ответчика претензию о передаче объекта долевого строительства, которая была оставлена без удовлетворения.

Не согласившись с требованиями истицы, ответчик обратился со встречным иском к ней, в котором изначально просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве по причине неисполнения участником обязательства по оплате стоимости объекта, а затем изменил предмет иска и просил взыскать с истицы задолженность по договору в размере 7 491 390 рублей, неустойку в сумме 50 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 45 906 рублей. Обосновывая своё требование, ответчик указал, что поскольку обязанность по оплате цены договора, установленной в нём при его заключении, участником не исполнена, то застройщик имеет право на изменение цены в одностороннем порядке, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства в размере 111 000 рублей. За нарушение сроков оплаты с истицы подлежала взысканию неустойка за период с <дата> по <дата> в размере 1 381 014 рублей 30 копеек, которую ответчик по своей инициативе уменьшил до 50 000 рублей.

При рассмотрении дела каждая из сторон поддержала свои требования и возражала против удовлетворения требований другой стороны.

Привлечённые к участию в деле третьи лица в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

Суд оба иска удовлетворил частично и постановил решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, не указывая какой именно. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, представитель ответчика обращает внимание на злоупотребление правом со стороны истицы, которая заключила договор долевого участия в строительстве при полном отсутствии у неё денежных средств для оплаты его цены, не исполнила в установленный договором срок своё обязательство по оплате и не сделала этого до настоящего времени, понуждает застройщика исполнить договор на невыгодных для него условиях. Апеллянт указывает на истечение срока действия предоставленного истице аккредитива и отсутствие сведений о продлении этого срока, что, по его мнению, делает невозможным получение застройщиком кредитных денежных средств. Автор жалобы считает, что в связи с неисполнением истицей обязанности по оплате цены договора в установленные в нём сроки у застройщика возникло право на изменение стоимости объекта долевого строительства в связи с увеличением на текущий момент стоимости одного квадратного метра жилого помещения. Исполнение истицей надлежащим образом своих обязательств по кредитному договору податель жалобы полагает не имеющим правового значения для разрешения спора.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истицы против удовлетворения жалобы возражали.

Представители ответчика в суд не явились, направив письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в их отсутствие.

Иные участвующие в деле лица также не явились в суд апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения жалобы были извещены надлежащим образом.

В силу положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ):

1. Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления…

2. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части…

Апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции подана только ответной стороной, поэтому дело рассматривается судебной коллегией в пределах доводов этой жалобы.

Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

    Из пункта 1, подпункта 2 пункта 4, пункта 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 5 названного Закона:

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства…

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения…

3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путём внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке…

6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со статьёй 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Абзацем первым статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в части 1 статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 333 ГК РФ:

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

2. Уменьшение неустойки, определённой договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Частью 1 статьи 308.3 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно статье 432 ГК РФ:

1. Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора…

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В части 1 статьи 6 ГК РФ указано, что в случаях, когда предусмотренные положениями настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

По делу установлено, что <дата> между истицей как участником и ответчиком как застройщиком был заключён договор .... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора ответчик должен был построить (создать) на земельном участке с кадастровым номером 16:50:060632:1460 многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями, общей площадью 32 931,0 кв. м, минимальное количество этажей – 22, максимальное количество этажей – 24, расположенный по адресу: <адрес>, - и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок, установленный договором, передать участнику долевого строительства жилое помещение (квартиру). Участник должен был оплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять построенный объект с оформлением соответствующих документов. Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира общей проектной площадью 67 кв. м на 12 этаже в 3 подъезде указанного выше многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 3.1 договора на момент его заключения цена квартиры составляла 4 729 240 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 70 073 рубля 20 копеек.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора участник долевого строительства обязан был оплатить цену квартиры в полном объёме в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора на расчётный счёт застройщика в следующем порядке: 946 000 рублей - за счёт собственных средств с безотзывного покрытого (депонированного) аккредитива, открытого участником в пользу застройщика в срок не позднее пяти рабочих дней с момента государственной регистрации; 3 783 240 рублей - за счёт кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства АО «Банк ДОМ.РФ» в соответствии с кредитным договором .... от <дата>, заключённым между банком, истицей и третьим лицом по делу ФИО2, с безотзывного покрытого (депонированного) аккредитива, открытого участником в пользу застройщика, в течение срока аккредитива с даты государственной регистрации договора и залога права требования по договору в пользу залогодержателя. Срок действия аккредитива установлен в 63 дня.

Согласно пункту 3.3. договора стоимость неоплаченных квадратных метров по договору может быть изменена в одностороннем порядке застройщиком в случае нарушения участником долевого строительства сроков оплаты.

Регистрация договора № ДУ-БП-67 участия в долевом строительстве была произведена <дата>.

По условиям заключённого истицей и третьим лицом кредитного договора кредитор предоставляет заёмщикам 3 783 240 рублей на приобретение предмета ипотеки стоимостью 4 729 240 рублей путём участия в долевом строительстве по договору № ДУ-БП-67. Схема расчётов между залогодателем и продавцом предусматривает использование аккредитива.

На основании заявления истицы от <дата> ей кредитором был открыт аккредитив со сроком действия с указанной даты по <дата>, получателем денежных средств с аккредитива являлся ответчик. Для получения денежных средств ответчику необходимо было предоставить оригинал (нотариально удостоверенную копию) зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и оригинал платёжного поручения о внесении первоначального взноса. В случае изменения условий аккредитива плательщик предоставляет в банк соответствующее заявление. В случае невозможности предоставления необходимых документов получателем плательщик обязуется с согласия банка и получателя продлить срок действия аккредитива.

<дата> между истицей и ответчиком было заключено дополнительное соглашение .... к договору ...., согласно которому стороны условились о внесении денежных средств участником долевого строительства в сумме 946 000 рублей в полном объёме с безотзывного покрытого (депонированного) аккредитива, открытого им в пользу застройщика, в срок не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации.

Сторонами не оспаривается, что первоначальный взнос истицей в установленный условиями дополнительного соглашения срок внесён не был.

<дата> ответчик направил в адрес истицы уведомление о необходимости погашения задолженности по договору, которое не было исполнено.

В связи с неисполнением участником обязательств по договору <дата> застройщик направил в его адрес односторонний отказ от исполнения договора долевого участия.

Не согласившись с этим, истица обратилась в суд с требованием о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора недействительным.

Вступившим в законную силу решением Московского районного суда города Казани от <дата> исковые требования Т. к ООО «РентСити» и АО «Банк ДОМ.РФ» были удовлетворены частично: односторонний отказ ООО «РентСити» от исполнения договора № .... участия в долевом строительстве от <дата> признан недействительным, в удовлетворении иска к АО «Банк ДОМ.РФ» отказано.

<дата> истица перечислила на расчётный счёт застройщика первоначальный взнос в сумме 946 000 рублей, что подтверждается платёжным документом .... от <дата>.

<дата> застройщику выдано разрешение .... на ввод построенного жилого дома в эксплуатацию.

<дата> истицей было направлено уведомление об изменении условий аккредитива в части срока его действия, который был продлён до <дата>. Уведомление было получено застройщиком <дата>.

<дата> ответчиком в адрес истицы было направлено предложение о заключении дополнительного соглашения об изменении цены договора в связи с увеличением стоимости одного квадратного метра с 70 073 рублей 20 копеек, предусмотренных первоначальным договором, до 113 400 рублей.

<дата> истица направила ответчику письменное сообщение об отказе от заключения дополнительного соглашения и о необходимости согласовать условия аккредитива и его открытие в соответствии с действующим договором долевого участия.

<дата> ответчик вновь заявил об одностороннем отказе от договора в связи с ненадлежащим исполнением истицей своих обязательств по нему, а денежные средства в размере 946 000 рублей, полученные от истицы в качестве первоначального взноса, <дата> перечислил на депозит нотариуса ФИО1

Не согласившись с отказом, истица обратилась в суд с требованием о признании его недействительным.

Решением Московского районного суда <адрес> от <дата> в удовлетворении исковых требований было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от <дата> решение было отменено, иск удовлетворён частично: односторонний отказ ответчика от договора от <дата> признан недействительным. Законность принятого судом апелляционной инстанции решения подтверждена определением судебной коллегией Шестого кассационного суда общей юрисдикции от <дата>, которым апелляционное определение было оставлено без изменения, а также определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от <дата>, которым было отказано в передаче кассационной жалобы ответчика для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

<дата> застройщик вновь направил в адрес истицы предложение о заключении дополнительного соглашения об изменении цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра 111 000 рублей, а <дата> вновь в одностороннем порядке отказался от договора в связи с ненадлежащим исполнением истицей своих обязательств по нему.

<дата> денежные средства в размере 933 850 рублей были внесены застройщиком на депозит нотариуса ФИО1

Не согласившись с отказом, истица обратилась в суд о признании его недействительным.

Вступившим в законную силу решением Московского районного суда города Казани от <дата> требование истицы к ответчику было удовлетворено: односторонний отказ от исполнения договора от <дата> признан недействительным.

В пункте 3.4 договора № ДУ-БП-67 участия в долевом строительстве от <дата> предусмотрена возможность изменения его цены путём заключения дополнительного соглашения, которое подлежит регистрации, как и сам договор (пункт 7.13).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве об изменении стоимости объекта его сторонами не заключено, поэтому у истицы обязанность по внесению доплаты не возникла. Суд усмотрел в действиях ответчика признаки злоупотребления правом в связи с его уклонением от заключения соглашения об изменении условий аккредитива, возможность раскрытия которого зависит именно от застройщика, и в связи с отказом принять первоначальный взнос от истицы. Суд указал, что ответчик имеет возможность получить денежные средства с депозита нотариуса и с аккредитива, наличие которого и действительность подтверждаются исполнением истицей своих обязательств по кредитному договору. Учитывая факт ввода законченного строительством многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, суд пришёл к выводу о том, что у ответчика возникла обязанность передать истице квартиру, которая является предметом заключённого сторонами договора. Суд взыскал с ответчика в пользу истицы неустойку на случай неисполнения им обязанности передать жилое помещение по акту, а с истицы в пользу ответчика – неустойку за нарушение сроков исполнения ею обязательств по оплате цены договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на обстоятельствах дела, установленных, в том числе, вступившими в законную силу решениями судов, нормам материального права не противоречат, сделаны в отсутствие нарушений процессуального закона. При этом судебная коллегия исходит из того, что договор долевого участия в строительстве является действующим и каких-либо изменений не претерпел, от его расторжения застройщик отказался, отказ от иска принят судом в установленном процессуальным законом порядке и никем не оспорен, следовательно, при разрешении спора суд правомерно принял во внимание согласованные сторонами условия сделки, включая условие о её цене, о порядке и способе оплаты стоимости объекта строительства. В соответствии с этими условиями цена договора составила 4 729 240 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 70 073 рубля 20 копеек, оплата этой цены должна быть произведена путём внесения первоначального взноса в сумме 946 000 рублей, который истица перечислила застройщику на его расчётный счёт <дата> и который в настоящее время находится на депозите нотариуса, и путём перечисления оставшейся суммы с безотзывного покрытого (депонированного) аккредитива, открытого участником в пользу застройщика. Вопреки утверждению ответчика о прекращении действия аккредитива он является действующим, поскольку кредитный договор на сумму аккредитива заключён истицей и третьим лицом, обязательства по нему исполняются надлежащим образом, а его раскрытие и, как следствие, перечисление с него денежных средств полностью зависят от самого застройщика, который несмотря на готовность банка-кредитора и заёмщиков заключить дополнительное соглашение с целью раскрытия аккредитива и его использования уклоняется от совершения необходимых с его стороны активных действий. Это обстоятельство подтверждается материалами дела, приняв его во внимание, а также руководствуясь условиями договора долевого участия, суд постановил обжалуемое решение.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия считает возможным в спорной ситуации по принципу аналогии закона применить принцип договорного эстоппеля. Действия ответчика, который несмотря на истечение срока действия аккредитива и сроков внесения платежей по договору принял частичное исполнение от истицы в виде первоначального взноса, возвратив его лишь спустя полгода, дали ей как стороне сделки основание полагать, что возникшие из договора правоотношения сохраняются, а предусмотренные им взаимные обязательства будут исполнены в соответствии с его условиями.

Доводы апелляционной жалобы о наличии в действиях истицы признаков злоупотребления правом не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку в спорной ситуации несвоевременность совершения имеющих юридическое значение действий имела место с обеих сторон.

Довод автора жалобы о том, что обжалуемое решение в случае оставления его без изменения будет представлять собой «опасный прецедент» для других участников долевого строительства, правовым не является, тем более что оценка действий сторон при наличии между ними спора производится в каждом случае индивидуально и с учётом конкретных фактических обстоятельств. Судебная коллегия отмечает, что ею были приняты меры к урегулированию спора путём заключения сторонами мирового соглашения, для чего по делу проводились примирительные процедуры в виде переговоров, однако достичь желаемого результата несмотря на готовность истицы уплатить ответчику определённую сумму свыше установленной договором цены не удалось.

С учётом всех изложенных выше выводов оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы ответной стороны судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 20 июня 2022 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО «РентСити» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено <дата>.

Председательствующий

Судьи