Решение по делу № 2-57/2021 от 14.01.2020

Дело №2-57/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2021 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Горбачевой Е.Н.,

при секретаре Берчатовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мутовиной Г.П., Кияшко А.А. к Моргун М.З. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Мутовина Г.П., Кияшко А.А. обратились в суд с иском к Моргун М.З., в котором просят с учетом уточнения, расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, стоимостью 2094964 руб., земельного участка с кадастровым номером № стоимостью 100000 руб., бани с кадастровым номером №, стоимостью 50000 руб., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Моргун М.З., Мутовиной Г.П. и Кияшко А.А.; применить последствия недействительности сделки, возвратить друг другу все полученное по сделке; взыскать с ответчика убытки по оплате экспертизы в размере 30000 руб., гос. пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество в сумме 4350 руб., государственную пошлину 1531 руб., компенсацию морального вреда 150000 руб. ( т.1 л.д. 160).

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Мутовиной Г.П., Кияшко А.А. и Моргун М.З. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Спорное жилое помещение было приобретено за счет средств краевого бюджета, предоставленных в виде социальной выплаты, право на получение которой, удостоверяется в виде социальной выплаты на приобретения жилья на территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Между тем указанное жилое помещение непригодно для проживания, поскольку оно не отвечает санитарным и техническим правилам и нормам. Жилое помещение имеет скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению.

В судебное заседание не явилась истица Кияшко А.А., была надлежащим образом извещена. В судебном заседании истица Мутовина Г.П., и ее представитель ФИО4 (действующая по доверенности), представитель Кияшко А.А. - ФИО6 (действующий по доверенности) поддержали заявленные требования в полном объеме, дав пояснения соответствующие вышеизложенному.

В судебном заседании ответчик Моргун М.З. возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что сырость в подвале дома образовалась в результате неправильной эксплуатации и нарушении температурного режима в доме. При приобретении объектов недвижимости, ФИО4, действующая от имени Мутовиной Г.П. и Кияшко А.А., осмотрела дом, подвальное помещение и баню, претензий не предъявляла. Все условия договора купли-продажи были соблюдены. Считает, что истец Мутовина Г.П. и ФИО4 проживая в доме, привели его в негодность, не приняли мер к утеплению дома.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица – Министерства строительства <адрес>, был извещен. В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанного лица.

Суд, выслушав стороны, эксперта, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 475 ГК РФ, требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник. В силу ст. 211 ГК РФ он же, если иное не предусмотрено законом или договором, несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

В силу ч. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Мутовиной Г.П., Кияшко А.А. и Моргун М.З., в лице ФИО4, действующей по доверенности, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.2 договора, оплата производится за счет краевого бюджета, предоставленная в виде социальной выплаты, право на получение которой удостоверяется свидетельством о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилья на территории Красноярского края № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с Законом Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О социальной поддержке граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей Красноярского края в другие районы Красноярского края», выданного Министерством строительства Красноярского края ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 2.1, 2.3 договора определено, что стоимость объекта (жилого дома) составляет 2094964 руб., стоимость объекта 2 (нежилое баня) составляет 50000 руб., стоимость земельного участка 100000 руб.

При заключении сделки стороны определили его существенные условия. В части имеющегося спорного вопроса указанным договором оказался закрепленным "Порядок передачи объектов недвижимости" (п. 3.2 договора).

Так, с учетом п. 3.2. договора, покупатель осмотрел объект и земельный участок и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект и земельный участок в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истцы указывали на то, что вышеуказанное жилое помещение непригодно для проживания, поскольку оно не отвечает санитарным и техническим правилам и нормам; имеет скрытые недостатки, не позволяющие использовать дом по его прямому назначению. Кроме того, дом непригоден для проживания в осенне-зимний период времени.

Согласно представленного в материалы дела экспертного заключения Красноярского общества защиты прав потребителей № от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> не удовлетворяет требованиям строительных норм и правил и данный дом не пригоден для проживания в осенне-зимний период времени. В ходе осмотра потолка, стен и пола в спорном жилом помещении, а также цокольного этажа жилого дома, выявлено нарушение микроклимата, что не соответствует требованиям ГОСТ и СП50.13330.2012. К дому подключено электроснабжение через электросчетчик и автоматический стабилизатор напряжения «Ресанта» СПН – 9000. Входное напряжение на момент осмотра показывало 95 вольт, в результате чего все обогреватели не развивали мощность необходимую для создания нормального микроклимата в помещениях дома.

Согласно акту обследования межведомственной комиссии МКУ администрации Солонцовского сельсовета <адрес> спорного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> не удовлетворяет требованиям строительных норм и правил и данный дом не пригоден для проживания в осенне-зимний период времени.

Определением Емельяновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение по делу строительной – технической экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «Квазар» от ДД.ММ.ГГГГ, качество выполненных строительных работ по строительству жилого дома, распо­ложенного по адресу: <адрес> соответствует строительным нормам и правилам, ГОСТ. При сопоставлении результатов обследования дома, установлено, что техническое состояние строительных несущих и ограждающих конструкций жилого дома, позволяет обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан и находится в исправном состоянии - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на сни­жение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Техническое состояние строительных конструкций, качество строительно­монтажных работ, применённые материалы отвечают строительным нормам, требова­ниям, регламентам (соответствует нормативно-техническим документам), и обеспечи­вают безопасную эксплуатацию дома на нормативный срок службы, угроза жизни и здо­ровью граждан при дальнейшей эксплуатации строения отсутствует. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы является пригодным для проживания.

Экспертом зафиксированы признаки промерзания в местах примыканий конструкций стен, и потолка, недопустимые перепады между температурой внутреннего воздуха и внутрен­ней поверхностью ограждающих конструкций в представленных помещениях дома, вы­раженных в образовании плесени в указанных местах. Причиной дефекта экспертом установлено отсутствие утеплителя чердачно­го помещения. По состоянию на момент проведения экспертизы дощатый пол на чер­дачном этаже дома (являющегося перекрытием первого этажа) отсутствует; местами утеплитель отсутствует: имеется снег на утеплителе. Определить, имелись ли данные дефекты на момент купли-продажи дома, определить экспертом не представилось возможным.

Экспертом также установлена техническая возможность системы отопления, с поддержанием в доме норматив­ной температуры жилых помещений (не менее 18 °С) в зимний период времени в клима­тических условиях <адрес>, однако является не энергоэффективной. Фактическая толщина утеплителя конструкций стен, которые выполнены из бруса, сечением 100x100 мм, следует принимать не менее 110 мм, что носит рекомендательный характер.

Обледенение входного металлического блока, а также оконных блоков в помещении кухни является следствием отсутствия поддержания необходимого температурно-влажностного режима в помещении дома (выключенные радиаторы в помещении при входе в дом), с образованием конденсата на конструкциях стен, окнах, дверном блоке и последующем обледенении данной влаги.

Качество подачи электрической энергии из районной сети потребителю не соответствует ГОСТ 29322-2014 (IEC 60038:2009) «Напряжения стандартные», однако при использовании автоматического стабилизатора напряжения электронного СПН-9000, установленного в доме, выход напряжения в дом составляет 220 Вт, что является номинальным для оборудования. Дефекты в виде образования грибка и плесени в подвале дома являются следствием эксплуатационных нарушений температурно-влажностного режима помещений подвала, с выпадением конденсата на поверхностях ограждающих конструкций. Необходимость определения стоимости работ, необходимых для устранения выяв­ленных недостатков (несоответствий) в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствует, по причине отсутствия строительных дефектов дома.

Таким образом, экспертом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы является пригодным для проживания без устранения выявленных недостатков, а также после их устранения. Необходимость определения стоимости работ, необходимых для устранения выяв­ленных недостатков (несоответствий) в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствует, по причине отсутствия строительных дефектов дома.

Определением Емельяновского районного суда от 30 марта 2021 года назначено проведение по делу повторной строительно-технической экспертизы.

Согласно заключению ООО «Агентство экспертиз и услуг» №СТ 24-05-21 от 24 мая 2021 года, на момент осмотра, дом не использовался по назначению, в нем не проживают люди, отсутствует мебель и предметы быта, электрические нагреватели отключены, печь не растоплена. При осмотре наружных и внутренних стен дома, экспертом установлена локальная продуваемость и промерзание стен. Также обнаружены множественные места продувания и промерзания стен, влажность вагонки и бруса в местах вскрытий. Брус имеет грибные поражения в виде грибных ядровых пятен, плесени, и трещин. Утепление ограждающих конструкций выполнено неверно. Кроме того, последовательность и выбор материалов для утепления исполнен неверно, в результате чего происходит намокание и промерзание ограждающих конструкций. Ограждающие конструкции не предотвращают инфильтрацию наружного холодного воздуха.

Экспертом также установлено, что устройство утепления чердачного перекрытия выполнено неверно, утеплитель не защищен от намокания. Установлено также регулярное замачивание атмосферными осадками на конструкции утепления чердачного перекрытия, систематическое увлажнение строительной системы ввиду протечки кровли крыши. Узел примыкания дымохода и кровельного материала выполнен неверно, атмосферные осадки стекают по дымоходу на чердачное перекрытие, конструкция кровли не соответствует СП 17.13330.2017. «СНиП II-26-76 Кровли». Происходит систематическое проникновение атмосферных осадков на межэтажное перекрытие, отсутствуют элементы вотрозащиты, пара-гидроизоляционной защиты, утеплителя.

Экспертом установлено нарушение в вентиляции жилого дома, что явилось следствием нарушения температурно-влажностного режима в доме, в связи с чем деревянные конструкции перегородок и перекрытий, а также внутренняя отделка, насыщается влагой и разрушается, способствует образованию плесени. При замере термоанемометром, обнаружены многочисленные места продуваний (проникновение в жилые помещения наружного холодного воздуха).

Допрошенный в судебно заседании в качестве эксперта ФИО7, суду пояснил, что в ходе общей оценки результатов проведенного исследования, установлено, что указанные признаки и результаты выполненных строительных работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не соответствует строительным нормам и правилам, ГОСТ. При этом на момент проведения экспертизы (на ДД.ММ.ГГГГ) были выявлены такие недостатки как:

- наружные ограждающие конструкции не имеют изоляции от проникновения наружного холодного, пароизоляция от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающего отсутствие конденсации влаги; на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкции жилого дома; теплоизоляция ограждающих конструкций выполнена не верно; температура на внутренних поверхностях ограждающих конструкций в зимний период значительно ниже температуры точки.

В ходе судебного разбирательства эксперт ФИО7 указывал на то, что установленные им дефекты спорного жилого дома, которые имели место быть до заключения оспариваемого договора купли-продажи как: дефекты отмостки, дефекты утепления стен, дефекты кровли, дефекты чердачного перекрытия, дефекты окон, дефекты кирпичного фундамента тамбура (крыльца), дефекты стен (в виде промерзания и продувания) являются устранимыми и имеют степень затрат не более 10% от стоимости дома. На момент приобретения истцами спорного жилого помещения угрозы жизни и здоровью не существовало. Истцы неправильно эксплуатировали жилой дом, поскольку на момент проведения экспертизы дом не отапливался, электрические нагреватели были отключены. Дефекты кирпичного фундамента возникли по вине истцов, которые не открывали отверстия фундамента, которые были заколочены на момент проведения экспертизы, в связи с чем возник конденсат в подвале и грибковые поражения.

Кроме того, эксперт ФИО7 суду пояснил, что на момент проведения экспертизы конструкция дома не нарушена. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, дефекты отмостки, дефекты утепления стен, дефекты кровли, дефекты чердачного перекрытия, дефекты окон, дефекты кирпичного фундамента тамбура (крыльца), были видны и не требовалось специальных познаний для определения данных дефектов. При этом, такой дефект как промерзание стен, является скрытым, но устранимым и не требует значительных затрат. При правильной эксплуатации жилого дома, постоянном проживании в жилом доме, систематическом использовании печного или электрического отопления, было возможно проживать в осенне-зимний период времени. Такой дефект как продувание не свидетельствует, что невозможно проживать в жилом помещении, поскольку при правильной эксплуатации дом пригоден для проживания. Поскольку происходила систематически неверная эксплуатация жилого дома, вентиляционные продухи подвала и фундаменты заколочены и полностью перекрыты, в жилом доме произошли процессы в виде грибных пятен и плесени, гнили, образовался конденсат на элементах фундамента и элементах чернового пола первого этажа подвального помещения.

В судебном заседании свидетели ФИО8 и ФИО9 пояснили, что в ДД.ММ.ГГГГ году приезжали в гости к ответчику Моргун М.З. в зимний период времени по адресу: <адрес>. Дом отапливался печным отоплением, ответчик вместе с мужем постоянно проживали в доме. В доме было тепло и чисто, имелось горячее и холодное водоснабжение, в подвале дома хранились заготовки, отсутствовала плесень и конденсат. В настоящее время земельный участок, на котором расположен дом, не обрабатывается, зарос бурьяном.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо достаточных и бесспорных доказательств того, что ответчицей был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки, истцами не представлено. При рассмотрении дела такие обстоятельства также не установлены.

Кроме того, при заключении сделки купли-продажи, истцы не были лишены возможности произвести осмотр дома, его наружного состояния, воспользовались данным правом, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий. При этом, исходя из объема, характера, степени выраженности имеющихся у спорного жилого дома недостатков и дефектов, представитель истцов, осматривая и принимая жилой дом от продавца, не могла не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены ею с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в области строительства для этого не требовалось. Такие дефекты как продувание и промерзание, исходя из выводов эксперта ФИО7, при правильной эксплуатации жилого дома, не свидетельствуют, что в доме невозможно было проживать в осенне-зимний период. При этом истцы не оспаривали тот факт, что отапливали дом печным отоплением два раза в день, электрические обогреватели были отключены. Каких-либо мер к утеплению дома они не предпринимали.

Таким образом, по мнению суда, оснований полагать, что истцы заблуждались относительно предмета сделки, значительно снижающего возможность его использования по назначению, не имеется.

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из заключений экспертов ООО «Квазар» и ООО «Агентсво экспертиз и услуг», а также пояснений эксперта ФИО7, который подтвердил, что при покупке жилого дома представитель истца не могла не знать о существовании недостатков, дефекты могли быть установлены ею с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта недвижимости, кроме промерзания стен, но несмотря на это покупатель заключила договор на изложенных условиях.

При этом исходя из представленных в материалы дела фототаблиц, истцы приняли дом в благоустроенном состоянии, в котором объект не находится на момент рассмотрения дела.

В ходе судебного разбирательства была проведена строительно-техническая экспертиза, которая подтвердила наличие недостатков жилого дома. При этом экспертом ФИО7 в судебном заседании указано на то, что стоимость их устранения составляет 10% от стоимости дома, что составит 209496 руб. (2 094 964*10%).

Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что спорный жилой дом при правильной его эксплуатации пригоден для проживания в осенне-зимний период времени, что также подтверждается показаниями эксперта ФИО7 и заключением эксперта ООО «Квазар» ФИО10, которые предупреждены об уловной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводом экспертов, у суда отсутствует.

Действительно в доме, а также на его подземном этаже имеются повреждения и грибковые образо­вания. Причиной возникновения является нарушение температурно-влажностного режима помещений с выпадением конденсата на поверхности ограждающих конструкций, которые образовались в результате систематической неправильной эксплуатации спорного жилого дома.

Проведенное судебное экспертное исследование обосновывает техническое состояние дома на дату рассмотрения возникшего спора. Экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Истцами не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного жилого дома, возникших до передачи его покупателям.

Исходя из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами сделки оговаривалось техническое состояние дома, как пригодного для проживания.

Как оказалось установленным в суде, перед совершением сделки представитель истцов-покупателей ФИО4 осматривала спорный дом. Специалист Министерства строительства <адрес> проверил текст договора, замечаний не поступило. Истцы не оспаривали данное обстоятельство, а также то, что им указывалось продавцом на необходимость к утеплению дома.

Суд учитывает, что выявленные недостатки (дефекты) в большинстве своем возникли при эксплуатации дома, носили явный характер и могли быть обнаружены при его осмотре перед покупкой, являются устранимыми. При этом собственники жилого дома, которыми являются истцы, обязаны следить за его техническим состоянием.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, сам факт выявленных недостатков в данном случае не является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи. Также, недостатки не носят существенного характера, являются устранимыми, угроза жизни и здоровью истцов отсутствует. Возможное устранение недостатков, установленных экспертным путем, не может определять непригодность для проживания в данном доме. Аварийным дом, в установленном законом порядке, не признавался.

Доводы о том, что при низких температурах наружного воздуха в доме очень холодно, не являются основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку при должной степени заботливости и осмотрительности, полагающейся в подобной ситуации, поддержании в доме нормативной температуры жилых помещений в зимний период времени, позволит истцам постоянно проживать в спорном жилом помещении.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, истцы должны были доказать факт продажи им жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены продавцом и возникли до передачи объекта покупателям либо по причинам, возникшим до этого момента. Однако, таких доказательств истцами в суд не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Мутовиной Г.П., Кияшко А.А. к Моргун М.З. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 06 сентября 2021 года.

Председательствующий: Е.Н. Горбачева