Решение по делу № 2-1870/2021 от 18.03.2021

УИД 04RS0018-01-2021-002148-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2021 года                                                                                      г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Болдохоновой С.С., при секретаре Хаймчиковой Т.Б.

рассмотрев в предварительном судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бошикян Н. С., Дашиевой С. К., Иванова С. А., Родионовой А. В. к ООО Специализированный застройщик "Бест плюс", индивидуальному предпринимателю Гармаевой Т. С. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Бошикян Н.С., Родионова А.В., Иванов С.А., Дашиева С.К., обращаясь в суд с иском к ответчикам ООО Специализированный застройщик "Бест плюс", ИП Гармаевой Т.С., просят признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 11.01.2021г., заключенный между ООО СЗ «Бест плюс» и ИП Гармаевой Т.С.; применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о регистрации перехода к ИП Гармаевой Т.С. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 20,9 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Свои требования мотивировали тем, что являются собственниками квартир в МКД, застройщиком которого являлся ООО СЗ «Бест плюс», кроме того Дашиева С.К. является собственником машино-места в подземной парковке. В феврале 2021г. истцам стало известно, что ООО СЗ «Бест плюс» зарегистрировал право собственности на нежилое помещение расположенное в цокольном этаже, в соответствии с договором купли-продажи от 11.01.2021г. заключенным между ООО СЗ «Бест плюс» и ИП Гармаевой Т.С. право собственности перешло к ИП Гармаевой. Полагают, что регистрация и заключение в последующем договора купли-продажи нежилого помещения являются незаконными, поскольку указанное недвижимое имущество относится к местам общего пользования и находилось в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений. ООО СЗ «Бест плюс» зарегистрировал за собой право собственности со злоупотреблением права, с совершением действий в обход закона, с нарушением прав третьих лиц - собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, с участием их представителя.

Представитель истцов Бурлов Н.А., действующий на основании доверенностей, являющийся также представителем третьего лица ООО «Городская управляющая организация» по доверенности, поддержал заявленные требования, изложив их так как они указаны в исковом заявлении, а также пояснениях по иску. В ходе судебного разбирательства представитель истцов также пояснил, что заключение кадастрового инженера свидетельствует о том, что спорные помещения отнесены к общему имуществу автостоянки, к которой ООО СЗ «Бест плюс» отношения не имеет и не имел права ими распоряжаться, нарушены права собственников автостоянки. Вместе с тем считают, что данные нежилые помещения относятся к общей собственности собственников жилых и нежилых помещений в МКД, поскольку подземная автостоянка как отдельный объект недвижимости на кадастровом учете не состоит, как и проезды и проходы в ней, что при этом не означает их отсутствие. Полагает, что обстоятельства установленные при рассмотрении дела свидетельствуют о мнимости сделки заключенной между ООО СЗ «Бест плюс» и ИП Гармаевой Т.С., поскольку помещение фактически передано не было, указанная сделка совершена лишь для придания видимости законности регистрации права на помещение в целях реализации документов с спорах Гармаевой Т.С. и ООО «Городская управляющая организация». Также указанный договор является безденежной сделкой, доказательств оплаты со стороны Гармаевой в материалах дела не имеется.

ИП Гармаева Т.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия с участием ее представителя.

Представитель ответчика ИП Гармаевой Т.С. Дорошкевич С.А., действующий по доверенности, возражал по требованиям. Пояснил, что спорное имущество не относится к общедомовому имуществу, такого понятия как общее имущество собственников автостоянки не имеется, права истцов не затронуты, иск подан с целью защитить самовольный захват спорных помещений ООО «ГУО». Представил письменные возражения по иску.

Представитель ООО СЗ «Бест плюс» Мангутова Т.А. действующая по доверенности, возражала по требованиям, просила в иске отказать, поскольку спорное имущество не относится к общему имуществу МКД, иск подан истцами безосновательно, представила письменные возражения по иску.

Третье лицо Управление Росреестра по РБ в судебное заседание не явилось, ранее представитель Бурдуковская Е.И. пояснила, что Управлением Росреестра по РБ сделка была зарегистрирована на основании представленных документов, в том числе представленного ранее технического плана в котором спорные жилые помещения не относятся к помещениям общего пользования. Представила копию технического плана в части подземной автостоянки и спорных нежилых помещений, представила письменный отзыв по иску.

Заслушав явившихся лиц, ранее данные пояснения представителя третьего лица Управления Росреестра по РБ, рассмотрев материалы дела и представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований исходя из следующего.

Как установлено истцы Родионова А.В., Бошикян Н.С., Иванов С.А. являются собственниками жилы помещений (квартир) в МКД по адресу: <адрес>, а истец Дашиева С.К. собственник машино-места площадью 17,1 кв.м. (выписки из ЕГРН).

Обращаясь с требованиями истцы указывают на то, что их законные права и интересы как собственников жилых помещений и машино-места затронуты, из общего имущества МКД незаконно выведена часть нежилых помещений относящихся к общему имуществу МКД.

Судом установлено, что 17.12.2020г. зарегистрировано право собственности ООО СЗ «Бест плюс» на помещение с кадастровым номером № на основании разрешения на ввод в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО СЗ «Бест плюс» и ИП Грамаевой Т.С. заключен договор купли-продажи нежилого помещения. По условиям договора ООО СЗ «Бест плюс» продает, а ИП Гармаева Т.С. приобретает в собственность нежилое помещение площадью 20,9 кв.м., расположенное в цокольном этаже №б/н. по адресу: <адрес>. Указанное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного МУ «Комитет по строительству Администрации <адрес>» 28.04.2018г., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.12.2020г. Помещение, назначение - нежилое помещение. Площадь 20,9 кв.м. Цокольный этаж №б/н, кадастровый №.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ч.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

По правилам статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Как следует из представленного технического плана здания, спорные нежилые помещения не отнесены к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

Доводы представителя истцов о принадлежности спорного нежилого помещения к общему имуществу МКД ничем не подтверждены. Доказательств того, что данное помещение было создано на средства собственников помещений многоквартирного дома суду представлено также не было. Само по себе нахождение пульта пожарной сигнализации в спорном помещении не является безусловным основанием для возникновения права общей собственности собственников в МКД.

Таким образом, суд полагает что законные права и интересы истцов заключением спорного договора затронуты не были.

Доводы представителя истцов о том, что данное имущество относится к общему имуществу подземной автостоянки, не могут быть приняты судом, т.к. не основаны на законе (закон не содержит такого понятия как общее имущество подземной автостоянки).

Также не могут быть приняты и доводы о мнимости сделки.

Так в силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу, придаваемому законом, под мнимой сделкой подразумевается сделка, которая совершена для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей.

Мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать ее исполнения. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий.

Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

По смыслу приведенных норм права, для признания договора купли-продажи мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Как следует из договора купли-продажи от 11.01.2021г. нежилое помещение покупателем осмотрено до подписания договора, оценено сторонами в 525000 руб. Расчет между сторонами произведен в день подписания договора.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае воля обеих сторон была направлена соответственно на прекращение и возникновение права собственности по договору купли-продажи, ООО СЗ «Бест плюс» выразил волю на продажу имущества, а ИП Гармаева Т.С. имела намерение приобрести имущество и выразила согласие на приобретение в собственность нежилого помещения мотивы их приобретения в собственность не имеют правового значения. При этом стороны по договору не ссылались на неисполнение договора.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бошикян Н. С., Дашиевой С. К., Иванова С. А., Родионовой А. В. к ООО Специализированный застройщик "Бест плюс", индивидуальному предпринимателю Гармаевой Т. С. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, т.е. путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                подпись                Болдохонова С.С.

Подлинник решения находится в Октябрьском районном суде <адрес> и подшит в гражданское дело №.