Решение по делу № 2-2107/2018 от 25.04.2018

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2018 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи    Волковой О.А.,

при секретаре            Мещановой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коренькова Александра Васильевича к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Гарант-Жилье» о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Кореньков А.В., уточнив требования, обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Гарант-Жилье» (далее по тексту – ООО АН «Гарант-Жилье») о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве и компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований указал, что 19.12.2014 он заключил с ответчиком договор № МК /1/157/124 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать ему квартиру по адресу: г. Смоленск, мкр. Королевка, на земельном участке с кадастровым номером №. Свое обязательство по внесению денежных средств на финансирование строительства он выполнил в полном объеме. Согласно условиям данного договора ( п.5.1 ) объект долевого участия должен был быть передан ему в срок до 01.07.2015 года. 08.05.2015 им получено уведомление о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию на 4 квартал 2015 года, а 30.10.2015 получено уведомление о переносе ввода объекта в эксплуатацию на 1 квартал 2016 года. Письмом от 01.07.2016 ответчик сообщил о готовности передать объект по договору, однако, объект долевого строительства передан ему лишь 05.05.2017, в связи с исправлением недостатков жилого помещения и газового оборудования. 18.11.2016 техническая документация и ключи от квартиры ему ответчиком не передавались. Таким образом, период просрочки образовался с 01.07.2015 по 05.05.2017 – 1030 дней при ставке рефинансирования 7,25%. Размер неустойки 1 433 646 руб. (1 512 925 руб.*7,25%/300*1030 дней*2=716 823 руб.*2). Действиями ответчика ему причинен моральный вред, который он оценивает в размере 70 000 руб.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за задержку исполнения обязательства за период с 01.07.2015 по 05.05.2017 в размере 1 433 646 руб., а также денежную компенсацию морального вреда в размере 70 000 руб.

Истец Кореньков А.В. в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя Коренькова Б.В., действующего на основании доверенности, который заявленные требования поддержал в полном объеме, указав дополнительно, что квартира истцу не передана 18.11.2016, так как акт приема - передачи не был оформлен. Согласно условиям мирового соглашения от 21.03.2017 ответчик обязан передать квартиру, качество которой соответствует условиям договора, однако, 22.03.2017 при передаче квартиры составлен дефектный акт о неисправности газового оборудования. Ремонт газового оборудования осуществлен лишь 05.05.2017 года. Кроме того, срок передачи дольщику квартиры в договоре указан– не позднее 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующей секции дома, то есть до 07.12.2016, что противоречит ст.6 ФЗ №214 и является скрытой форомой обмана дольщика, так как п. 5.1 указанного договора предусмотрена обязанность застройщика в соответствии с проектно-сметной документацией завершить строительство секции № 3 в конце 2 квартала 2015 года. Полагает, что заявленный размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательств. Просит иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО АН «Гарант-Жилье» - Антонова М.В., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала, представив письменный отзыв на иск, согласно которому, ООО АН «Гарант-Жилье» на основании разрешения на строительство от 22.10.2013 № RU 67 302000-115 осуществляло строительство объекта капитального строительства – 16-ти этажного жилого дома № 1 (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения в мкр. Королевка в г. Смоленске на участке № 3 (4-я очередь строительства): 1-я очередь строительства секция № 1 (квартиры с № 331 по № 450); 2-я очередь строительства секция № 2 (квартиры с № 166 по № 330); 3-я очередь строительства секция № 3 (квартиры с № 1 по № 165). 19.12.2014 между Обществом и Кореньковым А.В. заключен договор участия в долевом строительстве № МК/1/157/2014 однокомнатной <адрес>, расположенной в 3-й секции 2-м подъезде указанного дома, согласно которому: застройщик обязуется в соответствии с проектно-сметной документацией завершить строительство 3 очереди (секция № 3) во 2-м квартале 2015 года, либо до указанного срока (подпункт «а» пункта 5.1); срок передачи дольщику квартиры – не позднее 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующей секции дома, застройщик вправе исполнить обязательства досрочно п. 7.1). Таким образом, квартира должна быть передана дольщику в срок до 01.01.2016 (2 квартал 2015 года (30 июня 2015 года)) + 6 месяцев). Фактически разрешение на ввод в эксплуатацию 3-й секции указанного дома получено 07.06.2016 года. 25.06.2016 в адрес Коренькова А.В. направлено информационное письмо о завершении строительства дома и необходимости приемки квартиры по акту приема-передачи (получено 01.07.2016г.). 08.07.2016, 05.08.2016 Кореньковым Б.В. составлены дефектные акты с указанием перечня недостатков, препятствующих приемке квартиры, и подлежащих устранению. 15.09.2016 в адрес Коренькова Б.В. Обществом направлено письмо об устранении недостатков, однако, данное письмо вернулось с отметкой «Истечение срока хранения». В установленный в уведомлении срок объект долевого строительства принят истцом не был. В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-672/2017 (2-359/2017) было установлено, что фактически замечания, указанные в дефектных актах устранены 18.11.2016, об этом свидетельствовала подпись Коренькова А.В. с указанием «претензии устранены, замечаний нет); техническая документация и ключи от квартиры были переданы Коренькову А.В. также 18.11.2016 года. Именно поэтому в суде между сторонами утверждено мировое соглашение на основании определения суда от 21.03.2017 года. По условиям мирового соглашения истцу 18.11.2016 передан следующий объект недвижимости - однокомнатная <адрес>, на 15 этаже, секции № 3, подъезд № 2, общей площадью 40,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Считает, что взысканию подлежит неустойка за период с 01.01.2016 года по 17.11.2016 (322 дня) в размере 235 461,55 руб. (1 512 925 руб.*1/150*7,25%*100*322 дня). В любом случае, заявленный размер неустойки считает несоразмерными последствиям неисполнения обязательства, в силу чего ходатайствовала об их снижении по правилам ст. 333 ГК РФ, а также компенсации морального вреда до разумных пределов.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В судебном заседании установлено, что 19.12.2014 между ООО АН «Гарант-Жилье» (Застройщик) и Кореньковым А.В. (Дольщик) заключен договор № МК/1/157/2014 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями (офисы в цокольном этаже) (л.д. 4-6).

По условиям договора дольщик принимает участие в долевом строительстве <адрес>, расчетной площадью 41,45 кв.м., находящейся в 3-й секции, во 2-м подъезде, на 15-м этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, базовая стоимость которой на день заключения договора составляет 1 512 925 руб.

Застройщик принял на себя обязательство завершить строительство 3 очереди (секция № 3) многоквартирного жилого дома не позднее II квартала 2015 и не позднее 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующей секции дома (п.п. 5.1, 7.1).

Свои обязательства по внесению денежных средств в размере 1 512 925 руб. истец выполнил в полном объеме в установленные сроки, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 37 от 20.01.2015 года (л.д. 7).

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и никем не оспорены.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Разрешая возникший между сторонами спор и для правильного определения срока передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства необходимо исходить из системного толкования условий договора участия в долевом строительстве, содержащихся в пунктах 5.1 и 7.1.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона РФ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 данного закона договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства.

При этом передача объекта должна быть произведена не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не позднее установленного договором срока.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и само по себе не может рассматриваться как условие о сроке.

Вместе с тем положения ст. 190 ГК РФ не исключают определение срока путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат.

Судом установлено, что взаимосвязанными условиями заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных периодов: периода завершения строительства - II квартал 2015 года, а также периода, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, - не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию (пункты 5.1 и 7.1 договора).

Указание на предусмотренное пунктом 7.1 договором условие о передаче объекта долевого строительства в течение определенного периода с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию как на единственное условие о сроке, без взаимосвязи с условием пункта 5.1 о сроке строительства, фактически означало бы отсутствие в договоре участия долевого строительства конкретного срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, что недопустимо в силу приведенных выше положений п. 2 ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве и привело бы к нарушению прав и законных интересов участника долевого строительства вследствие несвязанности застройщика конкретным сроком исполнения обязательства.

Суд установил, что по условиям заключенного сторонами договора ответчик обязан был построить и передать истцу квартиру не позднее декабря 2015 года.

Вместе с тем согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пункта 7.1 договора, застройщик обязался передать истцу квартиру не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию соответствующей секции дома.

Таким образом, по заключенному сторонами договору ответчик должен был передать истцу квартиру не позднее декабря 2015 года, но не позже шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Подобного рода определение срока исполнения обязательства в зависимости от обстоятельства, которое наступит раньше, нормам гражданского права не противоречит.

Кроме того, 21.03.2017 определением Заднепровского районного суда г. Смоленска производство по гражданскому делу по иску Коренькова А.В. к ООО АН «Гарант-Жилье» о возложении обязанности передать квартиру по договору долевого участия, прекращено. Между сторонами достигнуто мировое соглашение, по условиям которого, стороны определили считать переданным Коренькову Б.В. 18.11.2016 следующий объект недвижимости - однокомнатная <адрес>, на 15 этаже, секции № 3, подъезд № 2, общей площадью 40,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Кроме того, как следует из условий мирового соглашения, качество объекта соответствует условиям договора № МК/1/157/2014 участия в долевом строительстве от 19.12.2014, требованиям технических регламентов, проектной документации; объект пригоден для использования, истец не имеет претензий к качеству и комплектности входящего в состав объекта технологического и инженерного оборудования (л.д. 54).

Из выкипировки «Журнала выдачи ключей и прилагаемых материалов» следует, что 18.11.2016 техническая документация от квартиры переданы представителю Коренькова А.В. – Коренькову Б.В., а 22.03.2017 ключи (л.д. 59-61).

Таким образом, суд приходит к выводу, что при утверждении судом мирового соглашения, которое вступило в законную силу, стороны определили дату передачи Коренькову Б.В. объекта долевого участия квартиры, расположенной по адресу: <адрес> -18.11.2016.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренную Федеральным законом и указанные договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Кроме того, заключенный сторонами договор долевого строительства жилья, в силу ч. 1 ст. 740 ГК РФ, по своей правовой природе является договором строительного подряда, поэтому возникшие между сторонами правоотношения регулируются дополнительно и Законом РФ «О защите прав потребителей».

Судом установлено, что вышеуказанную квартиру ответчик должен был передать не позднее 01.01.2016, однако свои обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья ответчик не исполнил, срок передачи дольщику объекта долевого строительства нарушен, вследствие чего требование истца о взыскании с должника неустойки подлежит удовлетворению за период с 01.01.2016 года по 18.11.2016 года.

Разрешая заявленное требование о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства по передаче квартиры, суд принимает во внимание следующее.

Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ), в силу которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Следовательно, неустойка за период с 01.01.2016 по 18.11.2016 составляет 236 192 руб. 80 коп. (1 512 925 руб.*1/150*7,25%*100*323 дня), которую ответчик просит снизить, полагая данную сумму несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст. 300 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Таким образом, принимая во внимание, что жилое помещение передано истцу, учитывая период просрочки, суд считает, что заявленный истцом размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств, и, в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, уменьшает ее размер до 200 000 руб.

Довод ответчика о том, что конечный период исчисления размера неустойки необходимо считать с момента устранения недостатков по ремонту газового оборудования 05.05.2017, несостоятелен, поскольку на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установлен гарантийный срок, исчисляемый со дня передачи объекта, в течение которого производится соответствующий ремонт и обслуживание, и ни как не может применяться для установления периода неустойки.

Также, в соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит удовлетворению требование истца о компенсации морального вреда.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам – участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Судом, бесспорно, установлено, что ответчик нарушил свои обязательства в части срока передачи квартиры истцу, тем самым он нарушил права истца как потребителя.

При определении размера компенсации морального вреда суд руководствуется требованиями ст.ст. 151, 1101 ГК РФ и учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, требования о разумности и справедливости, длительность просрочки исполнения обязательства, и с учетом всех обстоятельств дела оценивает его в размере 5 000 руб.

Также, на основании ч. 1 ст.103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета госпошлина, от уплаты которой, в силу ч. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 2 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ, истец был освобожден при подаче искового заявления в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Коренькова Александра Васильевича удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гарант-Жилье» в пользу Коренькова Александра Васильевича неустойку за просрочку исполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья за период с 01.01.2016 по 18.11.2016 в размере 200 000 руб., а также компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гарант-Жилье» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение одного месяца с момента изготовления его в мотивированной форме.

Судья                О.А. Волкова