Решение по делу № 2-36/2017 (2-1823/2016;) от 17.10.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 апреля 2017 года г. Гусь-Хрустальный

Гусь-Хрустальный городской суд Владимирской области в составе

Председательствующего судьи Глебовой С.В.

При секретаре Девяткиной О.В.

С участием прокурора Цаплиной Е.А.

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусь-Хрустального межрайонного прокурора в интересах Козловой Р.В. к публичному акционерному обществу «ГУСЬ-АГРО» о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры, к Гречкиной И.А. о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

    Гусь-Хрустальный межрайонный прокурор обратился в суд с иском в защиту интересов Козловой Р.В. к акционерному обществу «Агропромышленная фирма «Россия» (публичное акционерное общество «ГУСЬ-АГРО» - после переименования), Гречкиной И.А. С учетом изменения исковых требований просит признать недействительным пункт 6 договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от 02.08.2016 года, заключенный между АО «Агропромышленная фирма «Россия» и Гречкиной И.А.

    Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Козлов А.В.

    В обоснование исковых требований указано, что в Гусь-Хрустальную межрайонную прокуратуру поступило обращение Козловой Р.В. по вопросу нарушения ее жилищных прав при совершении сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, между АО «АПФ «Россия» и Гречкиной И.А.

    Проверкой установлено, что согласно домовой книге Козлова Р.В. зарегистрирована в вышеуказанной квартире с 1985 года. Указанная квартира предоставлена Козловой Р.В. и ее семье в связи с трудовыми правоотношениями правлением колхоза имени 16 годовщины Октября, в настоящее время – АО «АПФ «Россия». С момента предоставления и по настоящее время Козлова Р.В. проживает в указанной квартире, несет расходы по содержанию квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает сохранность жилого помещения, производила текущий ремонт. Ее вселение не носило самоуправный характер.

    24.05.2005 года между ОАО «АПФ «Россия» и Козловой Р.В. заключен договор найма квартиры на неопределенный срок. Правоотношения между ОАО «АПФ «Россия» и Козловой Р.В. возникли на основании договора жилищного найма и, следовательно, носят бессрочный характер. Длительное время собственником квартиры не предпринималось каких-либо действий в отношении Козловой Р.В. по прекращению права пользования квартирой.

    22.01.2014 года Козловой Р.В. было получено извещение от ОАО «АПФ «Россия» с предложением выкупа используемого жилого помещения.

    01.08.2016 года совет директоров АО «АПФ «Россия» принял решение о продаже квартиры, и 02.08.2016 года между АО «АПФ «Россия» и Гречкиной И.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в установленном законом порядке.

    При этом в пункте 6 договора было указано, что Козлова Р.В. и Козлов А.В. обязуются сняться с регистрационного учета в течение 1 месяца с момента подписания договора.

    11.08.2016 года Козловой Р.В. было направлено уведомление о смене собственника квартиры и расторжении договора найма.

    17.08.2016 года новым собственником квартиры Гречкиной И.А. направление предупреждение Козловой Р.В. о выселении.

    Предусмотренное пунктом 6 договора купли-продажи обязательство о снятии с регистрационного учета нарушает принцип неизменности прав нанимателей жилых помещений и, как следствие этого, гарантированное ч. 1 ст. 40 Конституции РФ право на жилище, закрепляющей принцип невозможности его произвольного лишения.

В обоснование исковых требований прокурор ссылается на положения п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, ст. 675 ГК РФ.

В судебном заседании прокурор Цаплина Е.В. поддержала исковые требования по изложенным в иске основаниям. Также пояснила, что прокурор обратился в суд с иском в защиту интересов Козловой Р.В. в соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре РФ», поскольку Козлова Р.В. не может самостоятельно обратиться в суд за защитой своих прав в силу возраста, она является пенсионером. В связи с чем обращение прокурора в суд с данным иском является единственным предусмотренным федеральным законодательством механизмом обеспечения прав гражданина на квалифицированную юридическую помощь. Оспариваемый пункт 6 договора купли-продажи, является ничтожным, нарушает права и законные интересы Козловой Р.В., поскольку устанавливает обязательства о снятии с регистрационного учета для истца и ее сына, которые не являются стороной договора.

Истец Козлова Р.В. в судебном заседании поддержала измененные исковые требования. Пояснив, что квартира по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, предоставлена ей правлением колхоза имени 16 годовщины Октября в 1985 году в связи с трудовыми правоотношениями. Впоследствии ОАО «АПФ «Россия» с ней был заключен договор найма жилого помещения, на основании которого в квартире проживают и зарегистрированы она и ее сын Козлов А.В. Она с 1985 года оплачивает коммунальные услуги, выполняет ремонт в квартире. В августе 2016 года от Гречкиной И.А. ей поступило предупреждение о выселении в связи с продажей квартиры. Договором купли-продажи предусмотрено, что она и ее сын Козлов А.В. обязуются сняться с регистрационного учета, что является незаконным. У них нет другого жилья, где они могли бы проживать и быть зарегистрированными. Просит удовлетворить исковые требования. Самостоятельно обратиться в суд с иском не имеет возможности в силу возраста, материального положения и состояния здоровья.

Представитель ответчика ПАО «ГУСЬ-АГРО» - ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражает против исковых требований.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ПАО «ГУСЬ-АГРО» - ФИО1 возражал против исковых требований. Полагает неоснованным на законе обращение прокурора в суд с данным иском в защиту интересов Козловой Р.В., так как истец может самостоятельно обратиться с иском в суд. Дома и квартиры, относящиеся к собственности колхозов, не подлежали приватизации. Заключение договора найма не свидетельствует о том, что договорные отношения носят бессрочный характер, поскольку статья 683 ГК РФ императивно устанавливает срок найма жилого помещения не более пяти лет. Собственнику не запрещено распоряжаться жилым помещением путем его продажи или отчуждения иным законным способом при наличии договора найма с другим лицом. Права Козловой Р.В. сделкой купли-продажи не нарушаются, поскольку она сохраняет право пользования квартирой в прежнем объеме. Просил отказать в удовлетворении иска, исковые требования считает необоснованными.

Ответчик Гречкина И.А., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. В телефонограмме просила рассмотреть дело в ее отсутствие и принять решение на усмотрение суда. Письменных возражений по иску не представила.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Козлов А.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В заявлении просил рассмотреть дело без его участия, указав, что уточненные исковые требования поддерживает.

Ранее в судебном заседании третье лицо Козлов А.В. поддержал исковые требования с учетом изменения. Пояснил, что проживает и зарегистрирован в квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с 1985 года. Квартира была предоставлена его матери Козловой Р.В. в связи с трудовыми правоотношениями правлением колхоза имени 16 годовщины Октября. При заключении договора купли-продажи квартиры с ним не обсуждался вопрос о том, что он обязан сняться с регистрационного учета. В квартире находятся его вещи, он оплачивает коммунальные услуги за электроэнергию, водоснабжение.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

На основании п. 1, п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно положениям п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом

Согласно ст. 304, ст. 305 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с п. 1, п. 4 ст. ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статья 675 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1, п. 6 ст. 10, ч. 1, п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Защита жилищных прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения

Согласно ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 5, ст. 10 ЖК РСФСР жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд).

Граждане РСФСР имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда.

Жилые помещения в домах общественного жилищного фонда предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

На основании ст. 50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

В судебном заседании установлено, что согласно домовой книге Козлова Р.В. зарегистрирована и проживает в квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> 01.10.1985 года. Козлов А.В. зарегистрирован и проживает в указанной квартире с 20.11.1991 года. Из пояснений истца Козловой Р.В., третьего лица Козлова А.В. следует, что квартира предоставлена Козловой Р.В. правлением колхоза имени 16 годовщины Октября в связи с трудовыми правоотношениями. Согласно трудовой книжке Козлова Р.В. принята дояркой в колхоз с 01.10.1985 года.

Двухквартирный дом по вышеуказанному адресу, принадлежавший колхозу имени 16 годовщины Октября, был передан на баланс агропромышленной фирмы – колхоз «Россия» в соответствии с актом передачи имущества от 01.08.1991 года (справка от 28.06.2016 года, выданная АО «АПФ «Россия»).

24.05.2005 года между ОАО «АПФ «Россия» (наймодатель) и Козловой Р.В. (наниматель) был заключен договор № найма жилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. В соответствии с п.п. «а» п. 3.1 договора найма наниматель вправе вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своих детей. Согласно п. 9 договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.

13.04.2011 года между ОАО «АПФ «Россия» (наймодатель) и Козловой Р.В. (наниматель) заключен договор № найма вышеуказанного жилого помещения. По условиям данного договора наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи – сыну Козлову А.В. жилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. В соответствии с п. 2.13 договора срок действия договора – 11 месяцев с даты заключения с возможностью дальнейшей пролонгации. Указанный договор сторонами не расторгнут. Козлова Р.В. и ее сын Козлов А.В. на законных основаниях проживают и зарегистрированы в предоставленной по договору найма квартире, производят оплату жилищно-коммунальных услуг, что не отрицалось при рассмотрении дела представителем ответчика ПАО «ГУСЬ-АГРО» (до переименования – АО «АПФ «Россия»).

Согласно справке администрации МО <данные изъяты> (сельское поселение) Гусь-Хрустального района от 02.08.2016 года в квартире постоянно зарегистрированы Козлова Р.В. и Козлов А.В.

В соответствии с договором купли-продажи от 02.08.2016 года АО «АПФ «Россия» продало Гречкиной И.А. квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Пунктом 6 указанного договора предусмотрено, что в указанной квартире зарегистрированы Козлова Р.В. и Козлов А.В., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 1 (одного) месяца с момента подписания настоящего договора.

Решением внеочередного общего собрания акционеров от 20.09.2016 года АО «АПФ «Россия» переименовано в ПАО «ГУСЬ-АГРО». Данное наименование Общества внесено в Единый государственный реестр юридических лиц (лист записи от 03.10.2016 года).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.10. 2016 года собственником квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, является Гречкина И.А., запись о регистрации права № от 04.08.2016 года.

17.08.2016 года собственником квартиры Гречкиной И.А. в адрес Козловой Р.В. направлено предупреждение о выселении истца и членов ее семьи из жилого помещения в срок до 17.09.2016 года.

10.10.2016 года Козлова Р.В. обратилась в Гусь-Хрустальную межрайонную прокуратуру с заявлением с просьбой обратиться в суд с иском в защите ее жилищных прав, нарушаемых вышеуказанным договором купли-продажи. В заявлении также указала, что самостоятельно обратиться в суд с иском не может, так как не имеет юридического образования, является пенсионером, находится в трудном материальном положении, не имеет возможности оплатить услуги адвоката.

Обращение в суд Гусь-Хрустального межрайонного прокурора с иском в защиту жилищных прав и интересов Козловой Р.В. основано на положениях ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 года № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Из вышеизложенного следует, что оспариваемым предусмотренным пунктом 6 условием договора купли-продажи квартиры от 02.08.2016 года разрешен вопрос о правах третьих лиц – нанимателя Козловой Р.В. и ее сына Козлова А.В., не являющихся участниками данного договора. Вышеприведенные условия договора носят ничтожный характер, поскольку они ограничивают права и законные интересы нанимателя и члена ее семьи, предусмотренные законом и договором найма жилого помещения от 13.04.2011 года. Данный пункт договора возлагает на Козлову Р.В. и Козлова А.В. обязанность сняться с регистрационного учета в отсутствие их согласия без законных к тому оснований.

Оспариваемое условие договора купли-продажи от 02.08.2016 года об обязанности Козловых Р.В. и А.В. сняться с регистрационного учета нарушает требования закона и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ данное оспариваемое условие договора является недействительным в силу ничтожности.

На основании изложенного исковые требования о признании недействительным пункта 6 договора купли-продажи, предусматривающего обязанность Козловой Р.В. и ее сына Козлова А.В. сняться с регистрационного учета из квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, подлежат удовлетворению.

    Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Гусь-Хрустального межрайонного прокурора в интересах Козловой Р.В. удовлетворить.

    Признать недействительным пункт 6 договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенного 02 августа 2016 года между акционерным обществом «Агропромышленная фирма «Россия» и Гречкиной И.А..

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Гусь-Хрустальный городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья Глебова С.В.