Решение по делу № 33-1075/2015 от 16.01.2015

Судья Ремизова Н.Г. дело № 33-1075/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2015 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тхагапсовой Е.А.

судей Толстика О.В., Руденко Т.В.

при секретаре Стяжкиной С.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гончаровой Г.Н. к Васильевой О.В., ООО «Стройсервис 2001», третье лицо: Управление Росреестра по РО, о признании сделки незаключенной, по апелляционной жалобе Васильевой О.В., ООО «Стройсервис 2001» на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 ноября 2014 г.

Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., судебная коллегия

установила:

Гончарова Г.Н. обратилась в суд с иском к Васильевой О.В., ООО «Стройсервис 2001», третье лицо: Управление Росреесра по РО, о признании сделки незаключенной.

В обосновании исковых требований указала, что решением Первомайского районного суда АДРЕС от ДАТА за Гончаровой Г.Н. признано право собственности на АДРЕС , общей площадью 52,4 кв.м., расположенную на 12 этаже, многоэтажного (16 этажей) 112 квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: АДРЕС б, отказано в иске ООО «Стройсервис 2001» к Гончаровой Г.Н. о признании договоров участия в долевом строительстве расторгнутыми и признании недействительными договоров уступки права требования.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДАТА указанное решение суда отменено и вынесено новое, которым в удовлетворении исковых требований Гончаровой Г.Н. отказано, договор участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА , заключенный между ООО «Стройсервис 2001» и Арчаковой С.В., расторгнут с ДАТА в части объекта долевого строительства: АДРЕС , расположенной по адресу: АДРЕС ; признан недействительным договор уступки права требования от ДАТА , заключенный между Арчаковой С.В. и Гончаровой Г.Н.

Впоследствии Постановлением президиума Ростовского областного суда от ДАТА отменено определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДАТА , а решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДАТА - оставлено без изменения.

При обращении Гончаровой Г.Н. в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС для регистрации права собственности на указанный выше объект недвижимого имущества на основании судебного решения, ей было отказано по причине имеющегося уже зарегистрированного права на спорный объект за Васильевой О.В. При этом, ответчик ООО «Стройсервис 2001» зарегистрировал за собой право собственности, а затем, в тот же день, подписал договор купли-продажи с Васильевой О.В., проведя регистрацию права в ускоренном режиме.

По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи АДРЕС , расположенной по ул. ДАТА в АДРЕС от ДАТА г., заключенный между ООО «Стройсервис 2001» и Васильевой О.В., в силу несогласования существенных условий, в том числе, предмета договора, обремененного правами третьих лиц, не был заключен.

Решением Первомайского районного суда АДРЕС от ДАТА г. суд признал незаключенным договор, совершенный ДАТА г. между ООО «Стройсервис 2001» и Васильевой О.В., купли-продажи АДРЕС , по адресу: АДРЕС , ул. ДАТА

В апелляционной жалобе представитель ответчиков Попадинец В.М. считает решение суда незаконным и необоснованным, просил решение отменить и принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В жалобе апеллянт выражает несогласие с выводом суда о том, что регистрация договора купли-продажи, а значит и его заключение, произошли позднее, чем принятие постановления Президиума Ростовского областного суда ввиду чего, Гончарова Г.Н. имела право проживания в спорной квартире, а условия договора купли-продажи о том, что АДРЕС свободна от прав третьих лиц и не обременена правом пользования или проживания в ней третьего лица не соответствовало действительности, следовательно, является не согласованным, а договор незаключенным.

Указывает, что заседание Президиума Ростовского областного суда по рассмотрению кассационной жалобы истца было назначено на ДАТА г. в 11 часов 30 минут. Истцом в материалы дела не было представлено доказательств того, что судебное заседание окончилось ДАТА ранее 14 часов 30 минут. Поскольку запись о переходе права собственности к Васильевой О.В. была сделана ДАТА , ее право возникло с 00 часов 00 минут ДАТА , а значит и сделка являлась заключенной с 00 часов 00 минут ДАТА

Считает, что судом были проигнорированы положения Федерального закона от ДАТА N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и сделаны выводы на основании недоказанных обстоятельств дела, при этом данные выводы противоречат, как материалам дела, так и самому решению суда.

Автор жалобы находит вывод суда о том, что квартира не обладала признаками пригодности для проживания, а условия договора несогласованными – нарушающим нормы материального права. Критерий пригодности помещения для проживания является, по мнению апеллянта, субъективным и определяется каждым гражданином самостоятельно и конкретно для себя. Васильевой О.В. не оспаривался факт того, что квартира была передана в состоянии пригодном для проживания по ее субъективным критериям. Более того критерий пригодности для проживания не является существенным условием договоров купли-продажи, определенных гражданским законодательством и не имел значения при рассмотрении данного гражданского дела.

Податель жалобы обращает внимание, что существенное условие о цене договора согласовано сторонами, о чем имеется прямое указание на этот факт в п.3 договора купли-продажи квартиры от ДАТА При этом мнение Болотова В.А., о цене квартиры, за которую бы он продал ее Гончаровой Г.Н., не имело значения при рассмотрении гражданского дела, поскольку Болотов В.А. на момент заключения договора купли-продажи директором ООО «Стройсервис 2001» не являлся, стороны договора цену в СУММА согласовали и отразили в письменной форме в договоре, при этом ни один из ответчиков указанную цену не оспаривал.

Судом проигнорированы положения ч.2 ст.61 ГПК РФ в части отклонения ссылки ответчиков на вступившее в законную силу решение Первомайского районного суда АДРЕС от ДАТА по делу № 2-127/2014.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя Васильевой О.В. по доверенности – Попадинец В.М., Болотова В.А., представителей ООО «Стройсервис 2001» - Попадинец В.М., Лукьянова В.Д., представителя Гончаровой Г.Н. по доверенности – Афицкого Г.А., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого постановления суда.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от ДАТА N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДАТА "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 52 Постановления). После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления). То есть, сам по себе факт передачи жилого помещения покупателю не ведет к возникновению у него правомочий собственника в полном объеме (право владения, пользования, распоряжения) и не может считаться надлежащим исполнением обязательств по договору.

Как следует из материалов дела, решением Первомайского районного суда АДРЕС от ДАТА за Гончаровой Г.Н. признано право собственности на АДРЕС , общей площадью 52.4 кв.м., расположенную на 12 этаже, многоэтажного (16 этажей) 112 квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: АДРЕС б. Отказано в иске ООО «Стройсервис 2001» к Гончаровой Г.Н. о признании договоров участия в долевом строительстве расторгнутыми и признании недействительными договоров уступки права требования (л.л. 12-23).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДАТА указанное решение Первомайского районного суда АДРЕС отменено, и вынесено новое, которым в удовлетворении исковых требований Гончаровой Г.Н. отказано. Договор участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА между ООО «Стройсервис 2001» и Арчаковой С.В. расторгнут с ДАТА . в части объекта долевого строительства: АДРЕС расположенной по адресу: АДРЕС , ул. ДАТА Признан недействительным договор уступки права требования от ДАТА . заключенный между Арчаковой С.В. и Гончаровой Г.Н. (л.д. 24-32).

Постановлением президиума Ростовского областного суда от ДАТА . отменено определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДАТА года, а решение Первомайского районного суда АДРЕС от ДАТА . - оставлено в силе (л.д. 33-37).

Судом первой инстанции также установлено, что ООО «Стройсервис 2001» зарегистрировало в ускоренном порядке за собой право собственности на спорный объект недвижимого имущества за день до заседания Президиума - ДАТА . (л.д. 44), что не было оспорено сторонами.

В тот же день ДАТА был заключен договор купли-продажи спорной АДРЕС , расположенной по ул. ДАТА в АДРЕС , между ООО «Стройсервис 2001» и Васильевой О.В. (л.д. 38).

Разрешая спор, суд пришел к выводу о признании вышеназванного договора купли-продажи АДРЕС , расположенной по ул. ДАТА в АДРЕС , между ООО «Стройсервис 2001» и Васильевой О.В., от ДАТА незаключенным, сославшись на то, что в силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Как следует из материалов дела по состоянию на ДАТА ., у ООО «Стройсервис 2001» имелись сведения о том, что АДРЕС , расположенная по ул. 26 июня, 206 в АДРЕС , является предметом судебного спора и спорное помещение в момент регистрации договора купли-продажи от ДАТА обременено правом собственности [ФИО]10, возникшим на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Вместе с тем, согласно копии расписки в получении документов на государственную регистрацию от ДАТА ., государственная регистрация оспариваемого договора была осуществлена позднее вынесения Постановления Президиума и возникновения права собственности [ФИО]10 на спорный объект недвижимости, а именно в 13 часов 05 минут, что подтверждается материалами дела.

Учитывая, что ООО «Стройсервис 2001», являясь продавцом, знал или обязан был знать о вышеназванных обстоятельствах, правильным является вывод суда о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДАТА . не может считаться заключенным, так как закон связывает момент заключения договора купли-продажи недвижимости (возникновения права собственности на объект недвижимости) с моментом его государственной регистрации.

В силу приведенных норм права и фактических обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при наличии вступившего в законную силу судебного акта, договор купли-продажи указанного имущества ООО «Стройсервис 2001» и Васильевой О.В. от ДАТА нельзя признать заключенным, как нельзя признать указанный договор и состоявшейся сделкой.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что пункты 4 и 5 оспариваемого Договора, в которых указано, что до заключения договора недвижимость осмотрена покупателем, а до подписания договора фактически ему передана, противоречат обстоятельствам дела. Мотивы, изложенные судом в решении, достаточно убедительны и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам. При этом ответчиками не опровергнуто то обстоятельство, что, на момент заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации, в спорной квартире постоянно проживала Гончарова Г.Н.

Все приведенные в апелляционной жалобе доводы подробно исследовались судом первой инстанции и им дана правильная правовая оценка.

Проверяя доводы ответчиков относительно пригодности проживания в спорной квартире, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что невозможность использования спорного помещения является в том числе обременением квартиры правами и правопритязаниями третьих лиц, а потому в данной части договор купли-продажи АДРЕС , по адресу: АДРЕС б, также является несогласованным, и, соответственно, незаключенным.

Иные приведенные в апелляционной жалобе доводы на законность и обоснованность принятого судом решения не влияют, поскольку направлены на иное, неправильное толкование норм права и переоценку доказательств предоставленных суду сторонами и надлежащим образом оцененных судом.

Руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

        определила:

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 ноября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Васильевой О.В., ООО «Стройсервис 2001» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи