Решение по делу № 33-1617/2024 от 10.01.2024

Судья – Шакирзянова Е.А.

Дело № 33-1617/2024

(№2-972/2023; 59RS0044-01-2023-000872-93)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 08 февраля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,

судей Ивановой Е.В., Новоселовой Д.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анваровой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Чусовского городского округа Пермского края на решение Чусовского городского суда Пермского края от 08.11.2023 по гражданскому делу по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации Чусовского городского округа Пермского края к Харченко Антону Викторовичу об изъятии имущества путём выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, по иску Харченко Антона Викторовича к Администрации Чусовского городского округа Пермского края об изъятии нежилого помещения путём выкупа, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., пояснения представителя истца (по встречному иску) Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа - Абубакировой Л.В., представителя ответчика администрации Чусовского городского округа Пермского края – Симанова А.А., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Харченко А.В. обратился в суд с иском к администрации Чусовского городского округа Пермского края об изъятии нежилого помещения расположенного по адресу: ****, площадью 98 кв.м., кадастровый номер **, путём выкупа, прекращении права собственности, указав, что между сторонами возник спор о размере выкупной цены изымаемого нежилого помещения в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу.

На основании изложенного просил определить выкупную цену за данное нежилое помещение в размере 4 000 216 руб., взыскать судебные расходы на оплату услуг оценщика в размере 15 000 руб.

Управление имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края обратилось в суд с иском к Харченко А.В. о принудительном изъятии указанного выше нежилого помещения и земельного участка путём выкупа, установлении размера выкупной стоимости, указав, что требования Управления по имущественным и земельным отношениям обоснованы необходимостью исполнения постановления администрации Чусовского городского округа № 637 от 20.05.2022 "Об изъятии земельного участка и помещений для муниципальных нужд, в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу по адресу: ****".

На основании изложенного просит о принудительном изъятии указанного выше нежилого помещения и земельного участка путём выкупа, установлении размера выкупной стоимости 698 284 руб., прекращении права собственности Харченко А.В. на указанное нежилое помещение и регистрации права собственности за муниципальным образованием "Чусовской городской округ Пермского края".

26.04.2023 гражданские дела объединены в одно производство № 2-972/2023.

В судебном заседании истец участие не принимал. Представитель истца Лалетин А.Б. настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме по изложенным в исковом заявлении доводам. Пояснил, что представленный Харченко А.В. отчёт должен быть принят во внимание, поскольку не был опровергнут в ходе судебного разбирательства.

Представитель администрации Чусовского городского округа и Управления по имущественным и земельным отношениям Симанов А.А., представитель Управления по имущественным и земельным отношениям Абубакирова Л.В. просили удовлетворить заявленные Управлением по имущественным и земельным отношениям требования. Уточнил 07.11.2023 исковые требования в части установления размера выкупной стоимости, увеличив до 2 500 000 руб. в соответствии с экспертным заключением от 18.10.2023 № 1431.

Судом постановлено решение о частичном удовлетворении исковых требований Харченко А.В., Управления по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского городского округа Пермского края, на администрацию Чусовского городского округа Пермского края возложена обязанность изъять у Харченко А.В. нежилое помещение № 1001, расположенное по адресу: ****, площадью 98 кв.м., путём выкупа с выплатой цены за изымаемое у Харченко А.В. в муниципальную собственность нежилого помещения в размере 3 119316, 99 руб., прекращении права собственности Харченко А.В. на изымаемое нежилое помещение после выплаты ему выкупной цены, регистрации права муниципальной собственности за муниципальным образованием "Чусовской городской округ", взыскании расходов на услуги оценщика 15 000 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований истца и ответчика отказано.

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе администрация Чусовского городского округа Пермского края, указывает на несогласие с выводами суда о непринятии во внимание заключения эксперта ООО «Финэкс», поскольку выбор или комбинирование подходов оценщик (эксперт) делает сам с учетом поставленных задач, в связи с чем указанное заключение является ясным и полным согласно поставленным вопросам. На основании изложенного, просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об определении размера компенсации за изымаемое не жилое помещение в размере 2500000 руб. в соответствии с отчетом ООО «Финэкс».

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Харченко А.В. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа поддержал доводы, изложенные в жалобе, пояснил, что на проведении экспертизы не настаивает, в связи с отсутствием денежных средств в бюджете.

Представитель ответчика администрации Чусовского городского округа Пермского края на доводах жалобы настаивал.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации Чусовского городского поселения Пермского края от 16.10.2017 № СЭД-01-03-1048, многоквартирный дом, расположенный по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу. Расселение граждан, проживающих по указанному адресу необходимо провести в срок до 31.12.2023 (л.д. 8 том 2). Постановлением администрации Чусовского городского округа от 20.05.2022 № 637 для муниципальных нужд изъято нежилое помещение № 1001 с кадастровым номером ** по адресу: **** общей площадью 98 кв.м. (л.д. 9-13 том 2), собственником которого с 15.12.2011 является Харченко А.В. (л.д. 22-26 том 3 выписка из ЕГРЮЛ).

Об изъятии жилого помещения Харченко А.В. уведомлен письмом Управления имущественных и земельных отношений от 19.12.2022 № 1595/01-15 (л.д. 14-15 письмо, реестр почтовых отправлений л.д. 16-17). В материалы дела представлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предусматривающий выплату возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 698 284 руб. (л.д. 18-19 том 2). Оценка определена на основании отчета № 2073/05 от 17.11.2022 (л.д. 27-47 том 2).

Повторно 20.02.2023 Управление имущественных и земельных отношений письмом № 89/01-15 (л.д. 41-42 том 1) предоставило Харченко А.В. срок сообщить о принятом решении до 10.03.2023. 23.01.2023 Харченко А.В. со своей стороны направил проект соглашения от 23.01.2023, в котором определил стоимость возмещения в 4 000 216 руб.

Харченко А.В. представлен отчет оценщика № 253.06/12.22 от 10.12.2022 (л.д. 10-36 том 1), согласно которому рыночная стоимость жилого помещения, в том числе рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме и стоимость в праве на земельный участок под многоквартирным домом 3 170 553 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 782 261 руб., расходы, связанные с переездом (оплата транспорта и услуг грузчика) 5 500 руб., расходы по поиску другого жилого помещения (услуги риэлтора) 20 000 руб., расходы по оформлению прав на другое жилое помещение 2 000 руб., комиссия за зачисление денежных средств 19 902 руб., в общей сумме 4 000 216 руб.

В ходе судебного разбирательства была проведена судебная строительно-техническая экспертиза (заключение от 19.07.2023 л.д. 24-57 том 2). Эксперт определил рыночную стоимость принадлежащего Харченко А.В. изымаемого нежилого помещения в 2 800 168 руб., стоимость непроизведенного капитального ремонта с учетом нуждаемости в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в доме 01.11.1996 в ценах на дату производства экспертизы в размере 176 298 руб.

В судебном заседании был опрошен эксперт Р. по ходатайству сторон, помимо разъяснений относительно произведенных исследований, эксперт пояснила, что стоимость доли в общем имуществе и земельном участке включена в рыночную стоимость изымаемого помещения.

По ходатайству истца по иску к Харченко А.В. проведена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с расчетом стоимости доли в общем имуществе и доли в земельном участке. Согласно заключению эксперта ООО "Финэкс" № 1431 от 18.10.2023 (л.д. 129-195 том 3), рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения составила 2 500 000 руб., в том числе размер рыночной стоимости доли в общем имуществе 111 000 руб., размер рыночной стоимости доли в земельном участке 300 000 руб.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что поскольку инициатором заключения соглашения об изъятии нежилого помещения выступило Управление имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа, суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных Харченко А.В. к администрации Чусовского городского округа об изъятии нежилого помещения путём выкупа и прекращении права собственности не имеется, поскольку ответчиком права истца не нарушены. Поскольку соглашение сторонами не подписано, суд пришел к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа.

Разрешая спор в части установления стоимости изымаемого помещения, суд, частично приняв в качестве доказательства отчет об оценке, представленный истцом, а именно в части размера расходов, связанных с переездом (оплата транспорта и услуг грузчика) 5 500 руб., расходов по поиску другого жилого помещения (услуги риэлтора) 20 000 руб., расходов по оформлению прав на другое жилое помещение 2 000 руб., стоимости изымаемого помещения в размере 2 900 000 руб. (т. 1 л.д. 23), сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд определил согласно заключению Пермской лаборатории судебной экспертизы, в размере 176 298 руб., определив размер комиссии за зачисление денежных средств в размере 0,5% от размера обналичиваемой (зачисляемой) суммы 15518, 99 руб. (2 900 000 руб. + 5 500 руб. + 20 000 руб. + 2 000 руб. + 176 298 руб.=3103798 руб.; 0,5% от 3 103 798 руб.), пришел к выводу о взыскании в пользу истца цены за изымаемое жилое помещение в общем размере 3 119 316,99 руб.

Поскольку требования об определении выкупной цены фактически удовлетворены в пользу Харченко А.В., в его пользу суд счел возможным взыскать с ответчика администрации Чусовского городского округа в возмещение расходов на проведение оценки 15 000 руб., обосновывающей требования именно в этой части, как необходимые для подачи иска в суд.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

В соответствии с разъяснениями, данных в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, невыполнение в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что размер компенсации за изымаемое не жилое помещение должен был быть определен на основании только заключения эксперта ООО «Финэкс» и составлять 2500000 руб., суд первой инстанции, определяя размер компенсации, обоснованно исходил из выводов заключения Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», поскольку заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведено обоснование использования подходов оценки: сравнительный и доходный, составлено на актуальную дату, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в полной мере соответствует требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания не доверять экспертному заключению, представленному истцом, согласно которому сумма возмещения стоимости нежилого помещения составляет 2900000 руб., в то время как в заключении ООО «Финэкс» применен только лишь один поход, сравнительный, и эксперт не суммирует размер доли в общем имуществе и земельном участке со стоимостью объекта оценки, несмотря на то, что выкупная цена изымаемого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Указанное заключение Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» оценено судом в совокупности с другими доказательствами по делу, оценка заключению эксперта в полной мере дана судом первой инстанции, определение выкупной цены изымаемого помещения по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, подробное изложение проведенных исследований и расчетов. Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Заключение ООО «Финэкс» обоснованно не взято за основу судом первой инстанции, с чем соглашается судебная коллегия, поскольку эксперт в данном заключении сначала делает вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения) без учета доли в праве на общее имущество и земельный участок составляет 2500000 руб. (т. 3 л.д. 148, оборот), затем в выводах указывает, что цена в 2500000 руб. уже включает в себя стоимость доли в общем имуществе МКД и в земельном участке

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки, включая долю в праве на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок, должна составлять 2900000 руб. (в соответствии с отчетом, представленным Харченко А.В.), что почти соответствует сумме рыночной стоимости нежилого помещения 2500000 руб., доле в праве на обще имущество МКД 111000 руб., доли в праве на земельный участок под МКД 300000 руб. согласно заключению ООО «Финэкс»(т. 3 л.д.157).

Взыскание одной только стоимости нежилого помещения в размере 2500000 руб. не будет отвечать принципу полного возмещения убытков в соответствии со статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, не согласившись с выводами суда первой инстанции, представитель ответчика в апелляционной жалобе ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявил, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель также на проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы не настаивал. Вместе с тем представители ответчика имеют высшее юридическое образование, в силу чего должны понимать правовые последствия своих процессуальных действий или бездействий.

Истечение срока оценочного отчета, представленного Харченко А.В., при том, что заключение ООО «Финэкс» вопреки доводам жалобы взято за основу быть не может по изложенным выше основаниям, а заявитель апелляционной жалобы от проведения экспертизы отказался, не может служить основанием для отмены решения суда.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, в связи с чем доводы апелляционной жалобы отклоняются в полном объеме.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чусовского городского суда Пермского края от 08.11.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Чусовского городского округа Пермского края – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 февраля 2024 года.