Решение по делу № 2-486/2017 (2-4867/2016;) от 09.12.2016

Дело №г.                                КОПИЯ

         РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

    Калининский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи                    Белоцерковской Л.В.

При секретаре                            Учлохумян А.Г.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ю.А. к ЮЛ » о признании недостоверным и недействительным результата оценки рыночной стоимости квартиры, о признании недостоверным отчета № от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально в суд с исковым заявлением обратился Ю.А. к ЮЛ » о признании недостоверным и недействительным результата оценки рыночной стоимости квартиры, о признании недостоверным отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, мотивировав свой иск тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец получил постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> УФССП РФ по НСО Н.В, от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки <адрес>. Рыночная стоимость арестованного имущества – <адрес>, указанная в постановлении судебного пристава-исполнителя составила <данные изъяты> руб. Истец считает результаты проведенной оценки рыночной стоимости квартиры недостоверными, не соответствующими рыночной стоимости объекта оценки и явно заниженной. Ю.А. обратился к оценщику ЮЛ -Оценка» О.В,. за проведением оценки квартиры <данные изъяты> дома <данные изъяты> по ул.<адрес> г.Новосибирска, по представленной оценщиком справке о рыночной стоимости рыночная стоимость квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. Рыночная стоимость вышеуказанной квартиры была определена с применением метода прямого сравнительного анализа продаж, исходя из месторасположения, планировочного решения и сложившегося уровня цен. Кадастровая стоимость квартиры также соответствует вышеуказанной рыночной стоимости и составляет <данные изъяты> руб. Реализация принадлежащего истцу – должнику в исполнительном производстве имущества по заниженной, недостоверной цене не соответствующей его рыночной стоимости, в целях удовлетворения требований взыскателя нарушает права и законные интересы истца. Истец просит признать недостоверным и недействительным результат проведенной ЮЛ» оценки рыночной стоимости <адрес> в размере <данные изъяты> руб., признать недостоверным отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ » по оценке рыночной стоимости <адрес>.

В дальнейшем, истец Ю.А. изменил основание иска и указал, что отчет об оценке содержит ряд существенных нарушений. Оценщик из полученного результата рыночной стоимости объекта оценки - квартиры произвел вычет величины НДС – 18%, однако согласно п.п.22 п.3 ст.149 НК РФ реализация оцениваемого объекта не подлежит данному виду налогообложения. Выводы оценщика относительно характеристик объекта оценки были приняты на основании данных, предоставленных заказчиком, также консультаций с представителями заказчика и визуального осмотра, однако следует, что оценщик произвел осмотр только прилегающей территории дома, в котором расположен объект оценки, оценка состояния объекта оценки не производилась. Следовательно, у оценщика не было возможности достоверно владеть информацией о состоянии объекта оценки при визуальном осмотре: наличие (отсутствие) ремонта, состояние отделки и т.д. Осуществляя в расчете стоимости объекта оценки корректировку на состояние объекта, оценщик нарушил требования п.11 Федерального стандарта оценки №, так как в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Оценщиком необоснованно использована в расчете рыночной стоимости корректировка на обременение. Источником информации являются расчеты аналитиков и практиков в оценочной деятельности при определении методики определения ликвидационной стоимости, влиянии факторов ликвидационной стоимости на различные виды имущества. Применение данной поправки противоречит ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об исполнительном производстве», предусматривающему проведение оценки имущества должника в исполнительном производстве по рыночным ценам. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В отчете имеются и другие ошибки – в указании даты утверждения ФСО №, адрес объекта оценки- <адрес>, номер отчета об оценке неверный (л.д.115-117).

Истец Ю.А. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения данного гражданского дела.

Представитель истца Ю.А. – И.А,, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, дала аналогичные пояснения.

Представитель ответчика ЮЛ » В.Г. в судебном заседании иск не признал, представил письменные пояснения по иску.

Представитель третьего лица – ОСП по <адрес> УФССП РФ по НСО, третье лицо – Н.В, в судебном заседании с иском не согласилась и пояснила, что в отношении Ю.А. было возбуждено два исполнительных производства, которые объединены в сводное исполнительное производство. За должником зарегистрировано право собственности на <адрес>, был наложен арест на квартиру, была проведена оценка с привлечение специалиста-оценщика.

Третьи лица – Е.А,, ЮЛ в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения данного гражданского дела, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу:

В судебном заседании установлено, что на основании исполнительного листа № ДД.ММ.ГГГГ, выданного Железнодорожным районным судом <адрес> (л.д.82-83), судебным приставом-исполнителем ОСП по <адрес> УФССП РФ по НСО ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство № в отношении Ю.А. (л.д.84) и на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Железнодорожным районным судом <адрес> (л.д.80-81), судебным приставом-исполнителем ОСП по <адрес> УФССП РФ по НСО ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении Ю.А. (л.д.85-86).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были объединены исполнительные производства от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ № в сводное исполнительное производство с присвоением номера №СД (л.д.87).

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ был произведен арест имущества должника - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, предварительной рыночной стоимостью <данные изъяты> руб. (л.д.88-90).

В соответствии со статьей 85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации; судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Частью 4 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" установлено, что, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Для определения стоимости арестованного недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель ОСП по <адрес> УФССП РФ по НСО вынес постановление от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении для участия в исполнительном производстве специалиста для оценки арестованного ДД.ММ.ГГГГ имущества: <адрес> и была составлена заявка на оценку арестованного имущества (л.д.43)

Ю.Л. представило судебному приставу-исполнителю отчет №, по которому на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ величина рыночной стоимости <адрес> составляет <данные изъяты> руб. (без учета НДС) (л.д.91-99).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> УФССП РФ по НСО от ДД.ММ.ГГГГ приняты результаты оценки в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке арестованного имущества с разъяснением должнику права оспаривания в суде определенной оценщиком стоимости имущества (л.д.100-101).

Исполнительное производство в настоящее время приостановлено в части реализации имущества Ю.А. – <адрес> на основании определения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.105,23).

Согласно руководящим разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете.

В силу ст. 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соответствии со ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Специалист-оценщик в силу Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет рыночную стоимость объекта оценки.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

При этом статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты определения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно статьям 12, 13 вышеуказанного закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из представленного отчета № об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, составленного Ю.Лю» (л.д.30-48) усматривается, что оценка арестованного имущества проводилась лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, путем сравнения стоимости на рынке недвижимости схожих по характеристикам объектов недвижимости, отчет об оценке имущества выполнен специалистом-оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с применением федеральных стандартов оценки, и не вызывают сомнений в полноте и достоверности,

Каких-либо доказательств, указывающих на занижение оценщиком рыночной стоимости имущества должника либо свидетельствующих о том, что оценка произведена с нарушением законодательства, регулирующего оценочную деятельность, Ю.А. не представлено, как не представлено и иного отчета об оценке имущества.

Доводы истца о занижении стоимости объекта оценки, указанной в отчете, суд не принимает во внимание, поскольку в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ Ю.А. не представил суду доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности факта того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной, чем указанная в отчете.

    При этом суд отмечает и то обстоятельство, что представленная справка о рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9), из которой следует, что рыночная стоимость <адрес> составляет <данные изъяты> руб. не отвечает требованиям, установленным Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не может быть принята во внимание, вместе с тем, из представленного отчета ЮЛ » усматривается, что рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом НДС составляет <данные изъяты> руб. (л.д.41).

Нормы ГК РФ и Федерального закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве", регламентирующие проведение торгов, определяют их победителем лицо, предложившее наибольшую стоимость за имущество, а цена имущества, указанная в постановлении судебного пристава-исполнителя, является лишь начальной продажной стоимостью, т.е. ценой, с которой торги начинаются.

Указание в иске на то обстоятельство, что оценщик не осматривал объекты недвижимости (ст. 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), основанием для признании недостоверным и недействительным результата оценки рыночной стоимости квартиры суда не является.

С учетом положений п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) установлено, что итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев, в связи с чем суд считает, что срок действия оспариваемого отчета на момент разрешения спора истек, в связи с чем, признание данного отчета недостоверным не имеет правового значения.

Доводы истца о том, что при проведении оценки необоснованно использована корректировка на обременение, судом не принимаются во внимание, так как суд исходит из того, что определение рыночной стоимости правомерно проведено оценщиком ООО "Сибирская Консалтинговая Компания" с учетом обременения, которым является арест имущества.

По мнению суда, что действующее законодательство не исключает возможность определения оценщиком реальной стоимости арестованного имущества должника в условиях принудительной реализации и допускает применение поправок на "нерыночные обстоятельства", в том числе, условия вынужденной продажи, ограниченный срок экспозиции, риск оспаривания сделки сторонами исполнительного производства и другие, поскольку в соответствии с п. 8 главы III Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

    Указания Ю.А. в иске о том, что при осуществлении расчета стоимости объекта оценки оценщик неправомерно применил корректировку на «состояние объекта» не нарушает права и законные интересы истца, так как внесение корректировки на состояние объекта обусловлено различиями в отделке объектов – аналогов и оцениваемого объекта, при этом состояние <адрес> указано как хорошее, в связи с чем корректировка к оцениваемому объекту не применялась.

    Вместе с тем, суд отмечает и то обстоятельство, что действительно в графе объект оценки указано жилое помещение – <адрес>, район Ленинский, микрорайон Горский, <адрес> (л.д.41), однако как пояснил в судебном заседании представитель ответчика данное указание является опечаткой, технической ошибкой и в действительности производилась оценка <адрес>, что подтверждается всем текстом оспариваемого отчета.

Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).

То обстоятельство, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки – <адрес> в размере <данные изъяты> руб. (без учета НДС), не является основанием для признания отчета об оценки недостоверным, так как из пояснений судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> в ходе судебного разбирательства усматривается, что для целей реализации имущества с публичных торгов, необходимо определение рыночной стоимости без учета НДС, при этом суд отмечает и то обстоятельство, что отчет составлялся по заявке судебного пристава-исполнителя, в отчете имеются указания на рыночную стоимость <адрес> как с учетом НДС, так и без учета НДС, сам размер стоимости квартиры истцом не оспорен.

Приказом ФССП России от ДД.ММ.ГГГГ N 318 "Об утверждении примерных форм процессуальных документов, применяемых должностными лицами Федеральной службы судебных приставов в процессе исполнительного производства" утверждена примерная форма постановления о принятии результатов оценки, согласно которой стоимость имущества указывается без НДС.

Однако суд, руководствуясь п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), учитывает что срок действия отчета № об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, признание данного отчета недостоверным не имеет правового значения, а судебный пристав-исполнитель должен вынести постановление о повторном назначении специалиста для проведения оценки арестованного имущества.

    Таким образом, суд, проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска Ю.А. необходимо отказать в полном объеме.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Ю.А. к ЮЛ о признании недостоверным и недействительным результата оценки рыночной стоимости квартиры, о признании недостоверным отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд <адрес>.

Судья: (подпись)                            Белоцерковская Л.В.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

КОПИЯ ВЕРНА:

Подлинник решения суда находится в материалах гражданского дела №г. Калининского районного суда <адрес>.

Решение суда не вступило в законную силу «___» _______________________2017г.

Судья:                                    Белоцерковская Л.В.

Секретарь:                                Учлохумян А.Г.

Решение суда обжаловано (не обжаловано) и вступило в законную силу «___» ____________________2017г.

Судья: