Решение по делу № 33-4839/2020 от 10.06.2020

Судья Недбаевская О.В.

    Судья – докладчик Шабалина В.О.                      по делу Номер изъят

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    14 июля 2020 года                                                                  <адрес изъят>

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Рудковской И.А.,

судей Шабалиной В.О., Кулаковой С.А.,

при секретаре Горячкиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело                     Номер изъят по иску Журавлева Д. В. к Михалевой Т. А. о возложении обязанности по передаче объектов недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом

по апелляционной жалобе Журавлева Д. В.

на решение Иркутского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята ,

установила:

в обоснование заявленных исковых требований Журавлев Д.В. указал, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка с жилым домом от Дата изъята , заключенным между ним (покупатель) и Михалевой Т.А. (продавец), продавец продал, а покупатель купил земельный участок: кадастровый Номер изъят, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общая площадь (данные изъяты) кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес изъят> и одноэтажный жилой дом общей площадью (данные изъяты) кв.м., кадастровый Номер изъят, по адресу: <адрес изъят>, строение Номер изъят. В соответствии с п. 2.4. настоящего договора, договор одновременно является актом приема-передачи с жилым домом. Расчет за передаваемое имущество произведен покупателем в полном размере до момента подписания договора, что подтверждается п. 2.3. Договора, а также собственноручной распиской Михалевой Т.А. от Дата изъята . Вместе с тем, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права. До момента обращения в суд с настоящим иском ответчик не явилась в орган, осуществляющий прием документов на государственную регистрацию права, и не направила своего представителя, не подала заявление на государственную регистрацию перехода права.

После обращения в суд Михалевой Т.А. предпринят ряд недобросовестных действий, направленных на создание обстоятельств, препятствующих или осложняющих судебную защиту его нарушенных прав. Дата изъята иск подан в суд, Дата изъята Михалева Т.А., в нарушение условий договора, зарегистрировалась по месту жительства в спорном жилом доме. Также Михалевой Т.А., ранее передавшей владение домом и земельным участком, предприняты попытки незаконного вселения в спорное помещение. При заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от Дата изъята , он передал ответчику денежные средства за объекты недвижимости, а ответчик вручила ему дом и земельный участок, то есть ответчик обязательство по передаче недвижимого имущества исполнила, однако впоследствии стала уклоняться от регистрации права. Предъявление покупателем иска побудило продавца к совершению незаконных действий по восстановлению владения имуществом с целью заявления возражений в суде.

Истец, с учетом уточнений, просил суд обязать ответчика исполнить обязанность по передаче земельного участка: категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общая площадь (данные изъяты) кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес изъят>, СНТ «Труд Ветерана», <адрес изъят>, уч. Номер изъят, кадастровый Номер изъят, и одноэтажного жилого дома общей площадью (данные изъяты) кв.м., по адресу: <адрес изъят>, строение Номер изъят, кадастровый Номер изъят; зарегистрировать переход права собственности на указанные земельный участок и жилой дом.

Решением Иркутского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Журавлев Д.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на недобросовестное поведение ответчика, выразившееся в незаконном вселении в спорное жилое помещение и регистрации по месту жительства. Не согласен с выводами суда о мнимости сделки. Истец заключал сделку с целью приобретения права собственности на объект, стать его законным владельцем, его воля была направлена на добросовестное исполнение договора. Ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, получив при этом исполнение со второй стороны. Вывод суда о фактическом владении ответчиком спорным объектом не имеет правового значения, поскольку истец, уточнив требования, просил об обязании стороны передать ему спорное имущество.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата изъята решение Иркутского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята оставлено без изменения, из мотивировочной части исключен вывод о мнимости договора купли – продажи от Дата изъята .

На апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата изъята Журавлевым Д.В. подана кассационная жалоба.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от Дата изъята апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата изъята отменено, гражданское дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В судебном заседании в апелляционной инстанции представитель истца Журавлева Д.В. – Кочнев Е.И., действующий на основании ордера, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в адрес которых направлялись извещения о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в суд не явились, о причинах своей неявки суд в известность не поставили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствии лиц, участвующих в деле, надлежащим образом, извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, при отсутствии данных об уважительности причин их неявки.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что Дата изъята между Михалевой Т.А. (Продавец) и Журавлевым Д.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общая площадь (данные изъяты) кв.м., адрес (местонахождение объекта) <адрес изъят>, уч. Номер изъят кадастровый Номер изъят с жилым домом, общей площадью (данные изъяты) кв.м., по адресу: <адрес изъят>, строение Номер изъят кадастровый Номер изъят (п. 1.1 договора).

Цена продаваемого Объекта недвижимости составляет (данные изъяты) рублей, из них стоимость земельного участка составляет (данные изъяты) рублей, стоимость жилого дома – (данные изъяты) рублей (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора купли – продажи расчет между сторонами производится наличными до подписания настоящего договора. Договор в соответствии с п. 2.4 одновременно является актом приема – передачи земельного участка с жилым домом.

Из копии расписки от Дата изъята усматривается, что Михалева Т.А. получила от Журавлева Д.В. денежную сумму в размере (данные изъяты) рублей за продаваемые ею жилой дом и земельный участок по адресу: СНТ «Труд ветерана», <адрес изъят> по договору купли-продажи от Дата изъята .

В ходе рассмотрения дела ответчик, не оспаривая факт подписания договора купли – продажи, факт написания расписки от Дата изъята , настаивала на мнимости данного договора купли – продажи, заключенного между ней и Журавлевым Д.В., ссылаясь на то, что фактически данный договор был подписан исключительно в обеспечение исполнения ее супругом обязательств по возврату денежных средств, которые последний занял у Журавлева Д.В.

Также ответчик указывала, что фактической передачи недвижимого имущества по заключенному договору с истцом не было, в настоящее время в спорном жилом доме проживает ее семья, указанное жилье является единственным местом для нее и ее семьи.

Разрешая спор, суд первой инстанции сделал вывод о том что истцом не было представлено доказательств фактического владения земельным участком и жилым домом после заключения договора купли – продажи, исполнения обязанностей по содержанию указанного имущества, иных доказательств совокупность которых с достоверностью свидетельствовала о намерении истца вступить во владение спорным имуществом, в связи с чем отказал в удовлетворении иска, поскольку фактический переход имущества от продавца к покупателю не был осуществлен.

Договор купли – продажи расценен судом в качестве мнимой сделки, поскольку правоустанавливающие документы продавцом покупателю не передавались, объекты недвижимости находятся в фактическом владении продавца, которая вместе с несовершеннолетними детьми зарегистрирована по месту жительства в спорном жилом доме, что, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует об отсутствии воли сторон на заключение сделки.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не основаны на требованиях закона.

Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В предмет доказывания по требованию об уклонении от регистрации перехода права собственности, заявленному по данному основанию (ч. 3 ст. 551 ГК РФ), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчика от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ). При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

На основании статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально – определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Как указал Верховный суд Российской Федерации в п. 26 постановления Пленума от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», с случае неисполнения обязательства передать индивидуально – определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).

Из содержания вышеприведенных норм в единстве с актами их легального толкования усматривается, что отсутствие фактической передачи недвижимой вещи от продавца к покупателю само по себе не лишает последнего права на предъявление иска о регистрации перехода права, если одновременно им заявлены требования об обязании продавца передать индивидуально – определенную вещь.

Таким образом, не владеющий покупатель не может быть лишен защиты лишь на том основании, что ему фактически не было передано приобретенное им имущество.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как следует из ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Факт подписания, как непосредственно договора купли-продажи, так и собственноручное написание, и подписание расписки Михалевой Т.А. в получении денежных средств, ответчиком не оспаривались в ходе судебного разбирательства по делу.

Принимая во внимание, что обязательная письменная форма договора купли – продажи по настоящему делу соблюдена, существенные условия договора согласованы сторонами, договором купли-продажи четко идентифицирован предмет договора, указана цена договора, расчет между сторонами был произведен полностью, что подтверждается представленной истцом распиской продавца от Дата изъята о получении от покупателя (данные изъяты) рублей, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требование истца о передаче ему спорного недвижимого имущества, о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное им недвижимое имущество на основании статьи 551 Гражданского кодекса РФ подлежало удовлетворению.

Доводы ответчика о мнимости договора купли – продажи от Дата изъята земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес изъят>, судебная коллегия признает несостоятельными.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной по основаниям п. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить то обстоятельство, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В предмет доказывания мнимости сделки входят обстоятельства отсутствия намерения продавца и покупателя на совершение и исполнение спорной сделки, а также тот факт, что данная сделка действительно не породила правовых последствий для сторон и третьих лиц.

Между тем, ответчиком Михалевой Т.А. не доказано совершение сделки с Журавлевым Д.В. лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Доводы ответчика о недействительности сделки по основанию, что она совершалась в целях гарантии возврата долга Журавлеву Д.В., ничем не подтверждены.

Доказательств наличия денежных обязательств супруга Михалевой Т.А. перед истцом суду представлено не было.

Договор купли-продажи был подписан Михалевой Т.А. собственноручно, сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и воля сторон, денежные средства за квартиру покупателем переданы продавцу, доказательств обратного суду не представлено.

То обстоятельство, что ответчик до настоящего времени продолжает проживать по адресу: <адрес изъят>, и с Дата изъята , то есть после заключения договора купли – продажи с Журавлевым Д.В., зарегистрирована в спорном жилом помещении вместе со своими несовершеннолетними детьми, о мнимости сделки не свидетельствует, и не опровергает выводы судебной коллегии об уклонении ответчика от передачи истцу спорного недвижимого имущества и обоснованности требований истца о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

определила:

решение Иркутского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята по иску Журавлева Д. В. к Михалевой Т. А. о возложении обязанности по передаче объектов недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Журавлева Д. В. к Михалевой Т. А. о возложении обязанности по передаче объектов недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом удовлетворить.

Обязать Михалеву Т. А. передать Журавлеву Д. В. по договору купли-продажи от Дата изъята , заключенному между Михалевой Т. А. и Журавлевым Д. В., земельный участок, общей площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый Номер изъят и одноэтажный жилой дом общей площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый Номер изъят, расположенные по адресу: <адрес изъят> и зарегистрировать переход права собственности от Михалевой Т. А. к Журавлеву Д. В. на земельный участок, общей площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый Номер изъят, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения гражданами садоводства и огородничества, и одноэтажный жилой дом общей площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый Номер изъят, расположенные по адресу: <адрес изъят>

Судья-председательствующий:                                          И.А. Рудковская

Судьи:                                                                                    В.О. Шабалина

С.А. Кулакова