Решение по делу № 33-1177/2016 от 15.01.2016

Судья Андреев А.П. дело 33-1177/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 февраля 2016 г. г.о. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Пискуновой М.В.

судей Самчелеевой И.А., Желтышевой А.И.

при секретаре Татариновой Г.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Е.А. о признании права собственности,

по апелляционной жалобе Е.А. на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 12.11.2015 г., которым постановлено:

«Исковые требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Е.А. о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за АО «ГЛОБЭКСБАНК» право собственности на однокомнатную квартиру № этаж 14 секция А общей площадью с учетом балконов 45,2 кв.м., жилой площадью 20,3 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>

Взысксть с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» расходы по уплате госпошлины в размере 12242 руб.».

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., возражения представителя АО «ГЛОБЭКСБАНК» А.В.,

УСТАНОВИЛА:

ЗАО « ГЛОБЭКСБАНК» обратилось в суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ, Е.А. о признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес<адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключило с ООО «М-Холдинг» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру №. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

По договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки также зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Свои обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия в строительстве банк исполнил в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и окончательно установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Несмотря на фактическую готовность разрешение на ввод в эксплуатацию дома ответчиком не получено, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств по договору уклоняется.

Как стало известно истцу спорная квартира передана по акту приема-передачи Е.А., с которой ответчик в нарушение действующего законодательства РФ также заключил договор участия в долевом строительстве.

В связи с вышеизложенным ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК», ссылаясь на то обстоятельство, что до настоящего времени не может оформить свое право собственности на квартиру, просил суд признать за ним право собственности на однокомнатную квартиру № этаж 14 секция А общей площадью с учетом балконов 45,2 кв.м., жилой площадью 20,3 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Е.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм действующего законодательства.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Е.А., представитель ЖСК «ЖАСМИн-ДОМ» не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом..

Представитель ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» А.В. просил решение оставить без изменений, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машиноместа.

Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ, продлено до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «M-Холдинг» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома.

Согласно п.п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции Застройщика, а ООО «M-Холдинг» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении №. При этом ООО «М-Холдинг» был наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю ( п.4.4.2)

К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «M-Холдинг» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «M-Холдинг».

В приложении к соглашению № указан перечень номеров передаваемых квартир: 52 квартиры ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО «М-Холдинг».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую). Всего было заключено 156 договоров, в том числе и на квартиру №

Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М- Холдинг» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

В период 2006 - 2008 г.г. на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «М-Холдинг», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома были заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» (Исполнителем), ООО «М-Холдинг» (Заказчиком) и ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

Общая сумма денежных средств, полученных ООО «М-Холдинг» по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд» составила 253 232 780,00 руб.

С ООО «Евро-профит» (Инвестором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № на общую сумму 161 048 790 рублей на 76 квартир.

Согласно п. 2.2. договора инвестирования ООО «Евро-Профит» перечислило денежные средства ООО «М-Холдинг» по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161 048 790 рублей (пл./поручения № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ), т.е. ООО «Евро-Профит» исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» и ООО «М-Холдинг» в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «M-Холдинг» и ООО «Евро-Профит» заключен договор уступки права требования в отношении спорной квартиры №

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области.

В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО «M-Холдинг») в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

Также из материалов дела следует, что для участия в инвестировании строительства указанного дома ООО « Евро-Профит» ДД.ММ.ГГГГ заключил с ОАО « НТБ» договор кредита на общую сумму 200000000 руб.

В счет погашения ссудной задолженности ООО « Евро-Профит» передало Банку право требования по договорам долевого участия в строительстве выше указанных жилых помещений.

В частности, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Евро-Профит» заключило с ОАО НТБ договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении квартиры №

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Согласно п. 2.3 договора уступка указанных в п. 1.1. соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые Банку права (требования) в размере 1130 720 руб.

Согласно п. 3.2., 3.3. договора обязательства ОАО НТБ перед ООО «Евро- Профит» по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к Застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования Банка к ООО «Евро- Профит» по кредитному договору (№ от ДД.ММ.ГГГГ) в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства Банка перед ООО «Евро- Профит» в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО « НТБ» с ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

Указанные обстоятельства установлены решением Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 23.04.2013 г., вступившим в законную силу 10.07.2013г.

Также данными судебными актами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЖСК « ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО « НТБ» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Указанные рекомендации ЖСК выполнены не были, вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО « НТБ» по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.

Так, зная о правопритязаниях ОАО «НТБ» ( правопреемником которого является ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК») в отношении кв№ в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома № по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил договор долевого участия в строительстве № в отношении данной квартиры с Е.А., по условиям которого, последняя оплачивает денежные средства согласно договору в размере 1446 720 руб., а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передает ей жилое помещение № в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.

Свои обязательства по оплате за данное жилое помещение Е.А. выполнены, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Таким образом, по указанному договору ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принял обязательство передать Е.А. объект недвижимости, ранее право требования в отношении которого возникло у ОАО «Национальный Торговый Банк» (АО «ГЛОБЭКСБАНК») на основании вышеуказанного договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ

То есть в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК «Жасмин Дом» передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100 %, но не сдаётся в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «Жасмин – Дом», в виду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч.1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч.2).

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела – не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО ««ГЛОБЭКСБАНК», так и Е.А.. (вещь не передана), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что АО «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное перед Е.А. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменён и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как Е.А. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.

При этом, по мнению судебной коллегии, АО «ГЛОБЭКСБАНК» избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный ст. 12 ГК РФ – путём признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ») препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда, установившее факт исполнения Банком своих обязательств по договору уступки права требования, не может быть принято во внимание, поскольку не имеет преюдициальной силы, являются не состоятельными, поскольку судом и не применялись в данном случае правила ст. 61 ГПК РФ, но в силу ст. 71 ГПК РФ указанное решение должно было быть оценено судом наряду с другими доказательствами по делу.

Доводы жалобы о незаконной регистрации договора уступки права требования, осуществленной Банком в Управлении Росреестра в виду отсутствия факта оплаты со стороны Банка, также являются необоснованными в виду установления судом прямо обратных обстоятельств.

Доводы жалобы о том, что Е.А. не могла провести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве в виду наличия ареста на квартиру в рамках уголовного дела, не соответствуют действительности, поскольку регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЖСК и Е.А. не могла бы быть проведена и при отсутствии данного ареста, поскольку ранее в отношении спорного жилого помещения проведена регистрация договора, заключенного с Банком. Двойная регистрация договоров невозможна.

Доводы жалобы о том, что квартира фактически передана во владение ответчику, а Банк никаких мер по получению спорного имущества не предпринимал, не соответствуют действительности. Передача квартиры Е.А. по акту приема-передачи не означает фактического владения ею этим жилым помещением, позволяющего применить правила ст. 398 ГК РФ и признать право собственности на квартиру именно за Е.А. Банк же не может осуществить свои полномочия в отношении спорной квартиры в виду чинения к тому препятствий кооперативом.

Таким образом, оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, в данном случае не имеется.

Нормы материального права судом применены правильно, нарушений процессуального законодательства не допущено.

Руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 12.11.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Е.А.- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи