Решение по делу № 2-67/2022 (2-2135/2021;) от 04.06.2021

ДЕЛО № 2-67/2022

УИД 92RS0004-01-2021-002348-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2022 года                                  город Севастополь

Резолютивная часть оглашена 21 июня 2022 года.

Полный текст решения составлен 28 июня 2022 года.

Нахимовский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи Чан В.П.,

при секретаре судебного заседания Маннаповой И.А.,

с участием представителя истца адвоката Ахмадиевой А.Р.,

представителя ответчика Королькова И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-67/2022 по исковому заявлению Минеевой Т.А. к Ксендзову А.В., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя о признании предварительного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок основным договором купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Минеева Т.А. обратилась в суд с иском к Ксендзову А.В., в котором просила признать предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на указанном земельном участке, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, основным договором купли-продажи долей объектов недвижимости. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор № купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и строящийся на нем индивидуальный жилой дом, предметом которого являлось заключение основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение обязательств по договору истцом оплачена стоимость объектов недвижимости в размере <данные изъяты> рублей. Ответчиком на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, возведен объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м. Основной договор купли-продажи до настоящего времени не заключен по вине ответчика. Истец указывает, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение приобретенным объектом недвижимости, полагает, что объект незавершенного строительства создан с соблюдением требований закона, за счет средств истца, является собственностью истца.

Истец Минеева Т.А., ответчик Ксендзов А.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, воспользовались правом, предусмотренным частью 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на ведение дела в суде через представителей.

Представитель истца адвокат Ахмадиева А.Р. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика Корольков И.В. возражал против удовлетворения исковых требований, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Представитель третьего лица Правительства Севастополя в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке.

С учётом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ксендзовым А.В.                                       и Минеевой Т.А. заключен предварительный договор № купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок и строящийся на нем индивидуальный жилой дом.

Согласно договору продавец (Ксендзов А.В.) и покупатель (Минеева Т.А) обязуются в будущем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, заключить основной договор купли-продажи на объекты недвижимости:

- <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, строящийся на участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>;

- <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – не установлена, вид разрешенного использования – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) (пункт <данные изъяты> договора).

Согласно пункту <данные изъяты> договора цена приобретаемых истцом долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок составляет <данные изъяты> рублей. Пунктом <данные изъяты> договора установлен порядок расчета, в соответствии с которым денежные средства покупателем перечисляются на расчетный счет продавца согласно установленному графику. В соответствии с пунктом <данные изъяты> договора указанная цена договора составляет полную стоимость приобретаемых истцом долей.

В соответствии с пунктом <данные изъяты> договора продавец принял обязательство осуществить строительство дома и работы по его черновой отделке, подключить дом к сетям газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, зарегистрировать свое право собственности на жилой дом, составить акт приема-передачи доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости и передать их по акту приема-передачи покупателю в течение трех календарных дней с момента подписания сторонами Основного договора.

Во исполнение условий договора истцом были переданы денежные средства ответчику в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской Ксендзова А.В. в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ Ксендзов А.В. передал Минеевой Т.А. в соответствии с предварительным договором № купли-продажи в праве общей долевой собственности на земельный участок и строящийся на нем индивидуальный жилой дом <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом и <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №.

По состоянию на день подачи иска основной договор купли-продажи долей в праве собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок сторонами не заключен.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Учитывая срок заключения основного договора купли-продажи долей, установленный предварительным договором (ДД.ММ.ГГГГ), а также срок обращения истца в суд с настоящим иском за защитой нарушенного ответчиком права на получение в собственность доли в праве собственности на объект недвижимости (ДД.ММ.ГГГГ), суд приходит к выводу, что заявление ответчика об истечении исковой давности по заявленным истцом требованиям противоречит положениям пункта 1 статьи 200 гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно акту экспертного исследования от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному экспертом ФБУ «Севастопольская ЛСЭ Минюста России» по заявлению Ахмадиевой А.Р., жилой дом по <адрес> <адрес>, является объектом незавершенного строительства, процент строительной готовности здания составляет <данные изъяты>%.

Судом также установлено, что решением Нахимовского районного суда города Севастополя по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Департамента городского хозяйства города Севастополя к Ксендзову А.В. о сносе самовольно возведенного строения, на ответчика возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки – четырехэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> в течение трех месяцев со дня вступления решения суда или привести вышеуказанную самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленными разрешением на строительство объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда. Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ после рассмотрения в апелляционном порядке.

Указанным выше судебным актом установлено возведение                 Ксендзовым А.В. на земельном участке, расположенный по адресу: <адрес> объекта недвижимости, не соответствующего параметрам, установленным разрешением на строительство объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, являющегося по своим характеристикам многоквартирным жилым домом.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Разъяснения относительно применения статьи 429 Гражданского кодекса приведены в пунктах 23 – 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Согласно пункту 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но, при этом, предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом, судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Учитывая изложенное, а также то, что недвижимое имущество – индивидуальный жилой дом, доля в котором на основании предварительного договора № подлежала передаче в собственность истцу, является неоконченным строительством объектом, признан самовольной постройкой, а отношения между истцом и ответчиком не основаны на членстве в ЖСК, суд находит необоснованными доводы иска о том, что у истца возникло право собственности на долю объекта в силу положений пунктов 1, 4 статьи 218 ГК РФ.

Доводы истца о том, что ее право подлежит защите путем признания предварительного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок основным договором купли-продажи - основаны на неверном толковании норм материального права ввиду следующего.

Принимая во внимание изложенное выше правовое регулирование отношений сторон, а также положения статьи 421 ГК РФ о свободе договора и статьи 431 ГК РФ о толковании условий договора, а также буквальное значение содержащихся слов и выражений в заключенном сторонами предварительном договоре купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к которому не подлежат применению положения статьи 429 ГК РФ, в том числе о понуждении к заключению основного договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ, пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49).

При этом, требование истца о признании указанного предварительного договора основным договором купли-продажи основано на новации первоначального обязательства, тогда как новация в соответствии                                    с положениями статьи 414 ГК РФ возможна только на основании соглашения сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами.

Неисполнение ответчиком обязательства по договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не является основанием к замене обязательства по требованию истца, в связи с чем, истцом неправильно избран способ защиты права.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований суд также учитывает наличие вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда города Севастополя от 2 июля 2020 года по гражданскому делу № 2-762/2020, которым частично удовлетворены исковые требования Минеевой Т.А. к Ксендзову А.В. о взыскании уплаченной по предварительному договору суммы, процентов за пользование чужими денежным средствами, с Ксендзова А.В. в пользу Минеевой Т.А. взысканы денежные средства, переданные по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами. Указанное решение вступило в законную силу после апелляционного рассмотрения ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах требования истца о признании предварительного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок основным договором купли-продажи, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Минеевой Т.А. к Ксендзову А.В., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя о признании предварительного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок основным договором купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Севастопольский городской суд через Нахимовский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья    В.П. Чан