Решение по делу № 2-2418/2024 от 30.05.2024

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 сентября 2024 года                                                               г.Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Воронцова А.В.,

при секретаре Филиповой А.Е.,

с участием:

представителя истца ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным; применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным; применении последствий недействительности сделки, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Покупателем по данному договору является ФИО1, за продавца ФИО3, как представитель действовал ФИО4

Указанный договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительной сделкой, поскольку в тексте данного договора не указаны основания, по которым ФИО4 действовал как представитель продавца.

В соответствии со ст.160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами.

Представительство всегда основывается на полномочии и существует в рамках имеющихся у представителя полномочий. Это означает, что действия представителя создают, изменяют или прекращают права и обязанности представляемого лишь тогда, когда они совершаются в пределах предоставленных представителю полномочий.

Полномочие, это право представителя совершать сделки и другие юридические действия от имени представляемого и тем самым создавать для него правовые последствия. Возникновение полномочия закон связывает с определенными юридическими фактами, которые являются его основаниями.

Исходя из текста договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, полномочия установлены и проверены не были, что влечет недействительность сделки.

Текст договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный с ФИО1 не содержит оснований наделения собственником ФИО4 правом на его отчуждение, что в силу ст.168 ГК РФ влечет недействительность сделки.

Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем.

Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащей государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи. При неосмотрительности, неосторожности в действиях, покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.

В указанном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вообще отсутствует фамилия собственника отчуждаемого имущества, поскольку в графе «продавец» вместо ФИО3, указан ФИО2.

Сделка, которая совершена с нарушением требований ст.182 ГК РФ и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого презюмируется, если не доказано иное.

Сделка, совершенная представителем в условиях конфликта интересов, может быть признана недействительной в судебном порядке, за исключение случаев, когда представителем будет доказано, что представляемый дал согласие на совершение следки (одобрил сделку), зная о конфликте интересов, или что сделка отвечала интересам представляемого, поскольку носила объективно выгодный характер.

Конфликтом интересов в данном случае также является то обстоятельство, что при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также не учтены права и законные интересы зарегистрированных в данной квартире лиц – ФИО10, ФИО4

Текст договора не содержит сведений относительно того, кто зарегистрирован в отчуждаемой квартире, либо снят с регистрационного учета на момент совершения сделки, при этом ФИО10 с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ состоят на регистрационном учете в незаконно проданной квартире.

Если договор купли-продажи квартиры не содержит указания на то, что в квартире зарегистрировано какое-либо лицо, имеющее право проживать в данной квартире, фактические обстоятельства говорят об обратном, то договор не считается заключенным, поскольку не достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора.

Ответчик не выплачивала денежные средства за имущество, указанное в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду чего сделка не исполнена, покупатель ФИО1 обязана возвратить полученное имущество в натуре.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

Согласно ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Также следует отметить, что отчуждаемое по договору купли-продажи недвижимое имущество находится в <адрес>, а по договору купли-продажи местом совершения сделки указан <адрес>, что также является нарушением действующего законодательства Российской Федерации.

В связи с изложенным, истец ФИО3 просит суд признать договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, Ханты-Мансийский автономный округу – Югра, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО4, недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право собственности ФИО1 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, №, <адрес>, исключив сведения о государственной регистрации ее права собственности из Единого государственного реестра недвижимости; восстановить в Едином государственному реестре недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО3 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, №, <адрес>.

В судебное заседания истец ФИО3, ответчик ФИО7, третьи лица ФИО10, ФИО8, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания, не представили. На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, дала пояснения согласно искового заявления.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

ФИО3, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, являлся собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Истец ФИО2 родился ДД.ММ.ГГГГ, имеет <адрес> №, выданный ДД.ММ.ГГГГ отделом № <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдана доверенность № № согласно которой истец уполномочил ФИО4 управлять принадлежащей ему квартирой, находящуюся по адресу: №, <адрес>, с правом продать любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую истцу квартиру, для чего предоставил право проводить от его лица переговоры, решать возникающие вопросы, представлять и получать необходимые справки, выписки, планы, удостоверения, документы, копии и дубликаты документов во всех компетентных учреждениях и организациях <адрес> – №, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по №, службах «одного окна»; подписать договор купли-продажи, передаточный акт; получить следуемые истцу по договору деньги, произвести расчеты по сделке любым допустимым способом по своему усмотрению, в том числе наличными деньгами или путем перечисления на счет, открытый на имя истца; зарегистрировать прекращение права собственности, переход права собственности на имя покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, с правом подачи заявления о государственной регистрации.

Указанная доверенность зарегистрирована в реестре №-№

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим как представитель ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (продавец) и ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно условиям указанного договора, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность жилое помещение – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, №, <адрес>.

Отчуждаемая по договору квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения двухкомнатной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Стоимость отчуждаемой квартиры определена в 5 000 000 рублей, оплата производится путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил от ФИО1 денежные средства в размере 5 000 000 рублей по доверенности <адрес>0, указанная расписка представлена в № с заявлением о переходе права собственности к ФИО1 на спорную квартиру на основании оспариваемого договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим как представитель ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (продавец) и ФИО1 (покупатель) составлен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, №, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действуя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № № зарегистрированной в реестре №-№, от имени ФИО3, обратился в № с заявлением о переходе права собственности на спорную квартиру, приложив к заявлению вышеуказанные договор купли-продажи и доверенность.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в № с заявлением о переходе права собственности на спорную квартиру, приложив к заявлению оспариваемый договор купли-продажи и вышеуказанную расписку о получении денежных средств.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.152 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласно ст.185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.185.1 ГК РФ).

Согласно ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ст.549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В силу ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В ходе судебного разбирательства, не получено доказательств, подтверждающих утверждение стороны истца о недействительности оспариваемой сделки по отчуждению принадлежащей ему спорной квартиры.

Оспариваемая сделка совершена от имени истца ФИО4 по нотариально удостоверенной доверенности, согласно которой истец уполномочил своего брата совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему недвижимого имущества.

Текст оспариваемого договора содержит необходимые условия, обязательные для договора купли-продажи недвижимого имущества, неверное написание фамилии продавца, является технической ошибкой. Иные, указанные в договоре, установочные данные продавца, в частности дата и место рождения, серия и номер паспорта, позволяют достоверно установить, что при заключении договора ФИО4 действовал от имени собственника спорной квартиры ФИО3

При заключении оспариваемого договора, продавец обязался передать жилое помещение свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц (п.2.1.1 договора), фактическое сокрытие стороной продавца третьих лиц, имеющих регистрацию по месту жительства в отчуждаемой квартире, не влечет нарушение прав и законных интересов ФИО3, поскольку действия продавца, заведомо знавшего о наличии лиц, имеющих предполагаемое право на пользование спорным жилым помещением, и не сообщившем об этом покупателю, тем самым злоупотребившим правом, не должны влечь для покупателя негативных последствий в виде признания сделки недействительной.

Факт сокрытия права третьих лиц на пользование жилым помещением, в договоре купли-продажи, может являться основанием для заявления о недействительности сделки со стороны покупателя, но не со стороны продавца, знавшего об этом обстоятельстве.

Для третьих лиц ФИО10, ФИО4, заключенный договор, в силу ст.675 ГК РФ, не влечет изменения отношений по пользованию спорным жилым помещением, исковых требований от указанных лиц, об оспаривании договора купли-продажи спорного жилого помещений, третьими лицами не заявлялось.

При изложенных обстоятельствах, суд находит заявленные исковые требования необоснованными, обстоятельств, влекущих признание оспариваемого договора купли-продажи жилого помещения, в ходе судебного разбирательства, не установлено, соответственно заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу ч.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.1 ст.200 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч.2 ст.199 ГК РФ).

Согласно ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п.1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2).

Переход права собственности на спорную квартиру, принадлежащую истцу, зарегистрирован № году, с указанного момента, ФИО3, как собственник жилого помещения, имеющий обязанность по несению бремени содержания жилого помещения, уплате ежегодного налога на имущество, имел возможность получить информацию из открытых источников о переходе права собственности спорного имущества к ФИО1

С исковым заявлением ФИО3 обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении трех лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, фактически исковые требования основываются на признаках оспоримости сделки, стороной ответчика заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, оснований для восстановления пропущенного истцом срока исковой давности, суд не находит.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным; применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено и подписано составом суда 02 октября 2024 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда                                                                                 А.В. Воронцов