Решение по делу № 2-926/2013 от 25.03.2013

Дело № 2-926/2013 16 августа 2013 года

Решение

Именем Российской Федерации

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе:

судьи Горбунцовой И.Л..

при секретаре Дмитриева Е.С.,

с участием истца Сыродоева В.М., ответчика ООО «Карелия» в лице генерального директора Дударенко А.В., действующего на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сыродоеву В.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Карелия», администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании права собственности на квартиру,

установил:

истец обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Карелия» (далее по тексту ООО «Карелия»), в котором просила признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленного требования Сыродоев В.М. указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Карелия» договор о долевом участии в строительстве трехэтажного двенадцатиквартирного панельного жилого дома, расположенного на земельном участке по <адрес> в <адрес>, по которому она приобрела права и обязанности участника долевого строительства. Свои финансовые обязательства по оплате стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на третьем этаже, строительный номер квартиры-<данные изъяты> исполнил в полном объеме. В настоящее время он пользуется и владеет квартирой, однако зарегистрировать право собственности на указанное жилое помещение не имеет возможности, так как договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и ООО «Карелия» не прошел государственную регистрацию.

Определением от 21.06.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области.

Определением от 04.07.2013 года участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области

В судебном заседании Сыродоев В.М. заявленное требование поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указав, что те обстоятельства, по которым ООО «Карелия» до настоящего времени не зарегистрировал право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на многоэтажный жилой дом № по ул. <адрес> в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является основанием к отказу истцу в признании за ней права на спорную квартиру.

Ответчик –генеральный директор ООО «Карелия» Дударенко А.В. исковые требования признал, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Карелия» на основании протокола по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, как победитель аукциона, заключило договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование-под комплексное освоение земельного участка для жилищного строительства, сроком на 11 месяцев. Проект жилого дома был выполнен по заказу ООО «Карелия» проектным бюро ЗАО <данные изъяты> По предоставлению необходимых документов администрация МО Приозерское городское поселение ДД.ММ.ГГГГ выдала ООО «Карелия» разрешение на строительство жилого дома. Строительство жилого дома велось на протяжении 2010-2011 годов. По истечении срока аренды по вышеуказанному договору ООО «Карелия» перезаключило договор № с администрацией МО Приозерский муниципальный район ДД.ММ.ГГГГ сроком на 12 месяцев. В регистрации данного договора было отказано ввиду отсутствия документов, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления в аренду земельного участка. № по <адрес> в <адрес>.

Соответчик– представитель администрации МО Приозерский муниципальный район в судебно езаседение не явился, извещен о дате и времени слушания дела надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмет спора в судебное заседание своего представителя не направило, извещено о дате и времени слушания дела надлежащим образом.

Суд, с учетом положений ст. 167 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, представителей ответчика и представителя соответчика, исследовав материалы дела и оценивая собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 27 Закона № 214-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, то есть с 01 апреля 2005.

Таким образом, решающим критерием для применения указанного Закона к рассматриваемым правоотношениям является время получения ООО «Карелия» разрешения на строительство дома, в котором расположена испрашиваемая истцом квартира.

Судом установлено, что разрешение на строительство вышеуказанного объекта ООО «Карелия» получено ДД.ММ.ГГГГ года.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что положения Федерального закона № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ" распространяются на возникшие между сторонами правоотношения в силу части 2 статьи 27 Закона.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (статья 5 Закона).

Как установлено в судебном заседании между ООО «Карелия» и Сыродоевым В.М. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязуется в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее второго квартала 2010 года, передать дольщику по акту приема-передачи квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Общая сумма договора <данные изъяты> руб.

Сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «Карелия» (застройщик) и Сыродоевым В.М. (участник долевого строительства) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Между тем, истец Сыродоев В.М. в соответствии с п. 3.1 договора исполнила принятые на себя обязательства и осуществила оплату строительства указанного в договоре объекта в полном объеме <данные изъяты>., в порядке и в сроки, указанные в п. 2.3. настоящего договора.

Указанное обстоятельство подтверждается справкой об оплате.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Сыродоев В.М. полностью выполнены обязательства по договору долевого участия, заключенному с ООО «Карелия».

Часть 2 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве, предусматривает, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному спору, возможность передачи объекта в надлежащем состоянии участникам договоров на долевое участие в строительстве.

В силу пункта 2 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После такой передачи участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, иными словами, фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и именно с момента составления передаточного акта вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленными ответчиком ООО «Карелия» документами, ДД.ММ.ГГГГ отдел по архитектуре администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области выдал ООО «Карелия» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №№ согласно которому разрешается ввод в эксплуатацию 12-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым №

Из акта приема-передачи квартиры, подписанного истцом и ООО «Карелия», следует, что истцом обязательства по договору о долевом участии выполнены в полном объеме, в связи с чем, общество передает, а дольщик принимает квартиру по адресу <адрес>.

Из кадастрового паспорта на указанное жилое помещение следует, что квартира находится на третьем этаже, общая площадь помещения составляет <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер здания №

Уведомлением, представленным Управлением Росреестра по Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается отсутствие зарегистрированных прав на квартиру по адресу: <адрес>.

Между тем, из объяснений истца и ответа Приозерского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области следует, что, несмотря на выполнение истцом условий договора ДД.ММ.ГГГГ, подписание сторонами Акта приема-передачи квартиры и принятие объекта строительства в эксплуатацию, государственная регистрации права собственности на испрашиваемую квартиру невозможна по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области приняла решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Карелия» на основании протокола по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, как победитель аукциона, заключило с администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области договор аренды № земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, имеющий кадастровый номером №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация МО Приозерское городское поселение ДД.ММ.ГГГГ выдала ООО «Карелия» разрешение на строительство жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО Приозерский муниципальный район заключила с ООО «Карелия» договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между администраций и ООО «Карелия» на основании Постановления Главы администрации МО Приозерский муниципальный район от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 12 месяцев.

Как следует из вышеуказанного договора аренды целью предоставления ООО «Карелия» земельного участка, является его комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Согласно части 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1.1. Договора арендатор приобрел право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых ДД.ММ.ГГГГ года.

Из копии дел правоустанавливающих документов, представленных Приозерским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, следует, что администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области обращалась с заявлением государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ однако в государственной регистрации права на земельный участок администрации было отказано ввиду отсутствия:

-документов, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленной статьями 30.2 и 38.2 ЗК РФ;

- решения исполнительно-распорядительного органа муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области на заключение данного договора (ст. 37 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»:

-решения компетентного органа управления ООО «Карелия2 на заключение договора, сведений о соответствии договора ст. 45, 46 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Уведомлением, представленным Управлением Росреестра по Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ №№, подтверждается отсутствие зарегистрированных прав на жилой дом по адресу: <адрес>.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ №№ представленному Управлением Росреестра по Ленинградской области, зарегистрированные права на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, отсутствуют.

Оценивая изложенные обстоятельства дела на основании положений пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что денежные средства истца были вложены в строительство жилого дома в объеме спорной квартиры, истцом исполнены условия договора долевого участия строительства жилого дома, заключенного с ООО «Карелия», в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, спорная квартира создана как самостоятельный объект недвижимости, ООО «Карелия» признает за истцом права на спорную квартиру, суд приходит к выводу о том, что истец приобрела право собственности на спорное помещение.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области-с одной стороны и, ООО «Карелия»-с другой стороны, не может являться основанием для отказа истцу в восстановлении нарушенного права по избранному способу защиты.

С учетом изложенного, суд считает, что признание иска ответчиками по делу в лице их представителей следует принять, поскольку указанное действие является добровольным волеизъявлением, не противоречат закону и не нарушают законные права и интересы других лиц.

Учитывая изложенное, а также, что Сыродоев В.М. лишен возможности зарегистрировать право собственность на квартиру во внесудебном порядке, споры о правах на указанный объект недвижимого имущества отсутствует, суд находит заявленные требования обоснованным и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

                     решил:

исковые требования Сыродоева В.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Карелия», администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за Сыродоевым В.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, зарегистрированному по адресу: <адрес>, пол мужской (паспорт серии <данные изъяты> № №, выданный <адрес>, код подразделения <данные изъяты>) право собственности на жилое помещение в виде квартиры, назначение –жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, номер кадастрового квартала-<данные изъяты>, кадастровый номер здания-<данные изъяты>; этаж -<данные изъяты>, предыдущий кадастровый (условный) номер объекта№, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение 1 месяца через Приозерский городской суд.

Судья         И.Л. Горбунцова