Решение по делу № 2-2712/2021 от 02.09.2021

57RS0023-01-2021-004071-66

2-2712/21

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2021 года г.Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Михеевой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Паршиной Л.В.,

помощник судьи Двойничева О.С.,

с участием представителя истца Чеботарева А.Т., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Мельниковой В.И., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-2867/21 по иску Матвеевой Галины Александровны к муниципальному образованию «Город Орел» администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,

установил:

В производстве Советского районного суда г.Орла находится вышеуказанное гражданское дело. Основанием исковых требований являются следующие обстоятельства: Матвеева Г.А. является собственником жилого помещения комнаты № 79 по адресу: г.Орел, ул.Металлургов, д.38, общей площадью 11,10 кв.м., кадастровый номер 57:25:0040305:3846.

Согласно заключению межведомственной комиссии №1025 от 05.12.2017 года жилой дом, расположенный по адресу: г.Орел, ул.Металлургов, д.38, является аварийным и подлежащим реконструкции.

На настоящее время состояние дома таково, что проживание в нём угрожает жизни и здоровью людей. В связи с этим истец обратилась в суд с иском об изъятии у него указанного жилого помещения, с выплатой ей его выкупной цены.

В судебное заседание явился представитель истца Чеботарев А.Т., с заключением судебной экспертизы согласился, на её основании уточнил исковые требования – просил суд взыскать в пользу истца рыночную стоимость принадлежащей ему на праве собственности комнаты, включая право на земельный участок и общедомовое имущество, в сумме 550 700 руб., убытки, связанные с переездом, в сумме 94 400 руб., компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 159 300 руб., расходы по изготовлению нотариально удостоверенной доверенности представителя в сумме 2300 руб., расходы по досудебной оценке в суме 5000 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 50 000 руб., часть уплаченной при обращении в суд государственной пошлины, исходя из уточнённых исковых требований, в сумме 11 244 руб., а также вернуть излишне уплаченную при обращении в суд государственную пошлину в сумме 679,04 руб.

В судебное заседание явилась представитель ответчиков Александрова В.И., возражала относительно удовлетворения исковых требований, указала, что срок расселения дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла установлен до 31.12.2027 года, на настоящий момент данный срок не истёк, доказательств наличия угрозы проживающим в нём лицам суду не представлено; также полагала необоснованным взыскание в пользу истца с ответчика компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, поскольку доказательств нуждаемости дома в капитальном ремонте на момент начала приватизации помещений в данном доме не представлено; на вопрос пояснила, что с момента признания дома аварийным капитальный ремонт дома не производился.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при признании дома аварийным и подлежащим сносу определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч.5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.8).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме на основании пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Оснований для возложения обязанности по расселению дома на Управление городского хозяйства и транспорта администрации г.Орла у суда не имеется, поскольку областной и муниципальной программами расселения аварийного жилья такая обязанность возложена на Управление в отношении жилых домов, признанных аварийными до 01.01.2017 года. Дом № 38 по ул.Металлургов г.Орла признан аварийным в 2019 году.

В судебном заседании установлено, что истцу Матвеевой Галине Александровне на праве собственности принадлежит комната № 79 дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла, кадастровый номер 57:25:0040305:3846, общей площадью 11,1 кв.м. (л.д.86); право собственности было приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 2004 года (л.д.86); иного недвижимого имущества в собственности истца не имеется (л.д.86); истец состоит в зарегистрированном браке, в собственности супруга Матвеева Дмитрия Сергеевича (том 1, л.д.137) имеется комната № 72 в доме № 44 по ул.Металлургов г.Орла); представитель истца указал, что истец фактически проживает с супругом в данном принадлежащем ему жилом помещении, в спорной комнате проживает её совершеннолетний сын от первого брака.

В 2019 году ООО «Внедренческим научно-техническим центом «Исток» осуществлено обследование данного дома. В результате обследования установлено следующее: физический износ основных несущих и ограждающих конструкций зданий, систем инженерного оборудования составляет 49 %, что обусловлено процессами естественного старения в связи с эксплуатацией в течение длительного периода времени; численное значение ремонтопригодности, характеризующее возможность, необходимость и целесообразность ремонтных работ составляет 56 % и подтверждает целесообразность выполнения восстановительных работ; техническое состояние здание характеризуется как недопустимое как недопустимое состояние – категория технического состояния здания, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования; техническое состояние северной части здания в месте расположения санузлов и душевых, а также наружных стен первого этажа дворового фасада северной части здания характеризуется как аварийное – категория технического состояния, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и сохранности оборудования; для обеспечения нормальной дальнейшей эксплуатации и предотвращения здания необходимо незамедлительно провести мероприятия по доведению технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания, инженерного оборудования, наружной и внутренней отделки здания до работоспособного, в том числе демонтировать аварийные перекрытия и стены северной части здания в месте расположения санузлов и душевых.

На основании данного Заключения ООО «ВНТЦ «Исток» Заключением межведомственной комиссии № 1154 от 18.06.2019 года выявлены основания для признания многоквартирного жилого дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г.Орла № 2864 от 03.07.2019 года данный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок расселения дома – до 30.12.2027 года.

Данные обстоятельства подтверждаются в письменном отзыве ответчика на иск (л.д.151), были установлены судами по иным делам в связи с расселением данного дома.

Доказательств фактического выполнения ответчиком работ по укреплению основных строительных конструкций дома, выполнению иных восстановительных работ в отношении данного дома суду не представлено.

Проанализировав все указанные доказательства, которыми подтверждается, что основные строительные элементы дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла находятся в аварийном состоянии, дальнейшая эксплуатации дома создаёт угрозу жизни, здоровью и безопасности людей, находящихся в нём, и окружающих его людей, также учитывая, что срок переселения данного дома был установлен до 31.12.2027 года, с момента проведения обследования дома в 2017 году, в 2019 году и позднее какие-либо восстановительные мероприятия с целью укрепления основных конструкций дома не проводились, суд приходит к выводу, что истец на настоящий момент вправе в судебном порядке требовать изъятия указанного жилого помещения и выплаты выкупной цены за него.

Соглашение об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения истцом и ответчиком не заключалось.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, пп. з п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-. тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Для возложения на орган местного самоуправления обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надёжности здании, являются установленные основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о данной компенсации.

Как следует из представленных документов, дом № 38 по ул. Металлургов г.Орла 1970 года постройки; дата приватизации первого жилого помещения – 07.12.2000 года. Сведений о проведении капитального ремонта суду не представлено.

Заключением судебной экспертизы ООО «Ансор» от 05.02.2021 года, проведённой в рамках гражданского дела № 2-328/20 по иску Стеканова А.А., Стекановой Н.В. к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены, убытков (об изъятии иного аварийного жилого помещения в том же доме), было установлено, что необходимость в проведении капитального ремонта дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла по состоянию на 2000 год (начало приватизации жилых помещений в данном доме) имелась; недостатки данного дома, свидетельствующие о необходимости проведения капитального ремонта дома, по состоянию на 2000 год, неустранение которых в последующем привело к признанию дома аварийным, имелись; в период с 2000 года по 2019 год происходило постепенное разрушение здания и его элементов с образованием нарастающих признаков износа, которые не устранялись вовремя, в результате чего в 2019 году данный дом был признан аварийным и подлежащим сносу.

Поскольку данных о проведении капитального ремонта представителем ответчика не представлено, а аварийность основных конструкций дома подтверждена Заключением ООО «ВНТЦ «Исток» от 2017 и 2019 года, приведённым выше заключением судебной экспертизы, также учитывая, что в отсутствие ремонтно-восстановительных работ до настоящего времени состояние дома очевидно не улучшилось, что также свидетельствует об аварийности дома и на момент его изъятия, суд приходит к выводу, что компенсация за непроизведённый капитальный ремонт подлежит включению в выкупную цену изымаемого у истца на праве собственности жилого помещения.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленным законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ИП Струкову А.В. (том 1, л.л.д.135-136).

Согласно заключению ИП Струкова А.В. № 08-09-21/1 от 27.09.2021 года стоимость принадлежащей истцу квартиры, с учётом в её составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, оценена экспертом на сумму 550 700 руб., размер убытков истца, связанных с переездом, был определён экспертом в сумме 94 400 руб., размер компенсации истцу за непроизведённый капитальный ремонт – на сумму 159 300 руб. (том 1, л.д.212). С заключением судебной экспертизы представитель истца согласился, на его основании уточнил исковые требования.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу истца выкупной стоимости принадлежащей ей на праве собственности комнаты № 79 дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла, с учетом стоимости её доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, расходов за непроизведённый капитальный ремонт, на основании заключения ИП Струкова А.В. При этом, поскольку судом установлено, что истец фактически в спорной квартире не проживает, из расходов, связанных с переездом, исключаются расходы по подборы жилого помещения для временного найма (4 000 руб., том 1, л.д.185), затраты на временный переезд (4 000 руб., том 1., л.д.185) и расходы на временное пользование иным жилым помещением (30 400 руб. том 1, л.д.185), в связи с чем в части убытков, связанных с переездом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию сумма 56 000 руб. (94 400 руб. минус 4 000 руб. минус 4 000 руб. минус 30 400 руб.); в остальной части в пользу истца с ответчика взыскиваются судом составляющие выкупной цены в суммах, определённых судебным экспертом – 550 700 руб. и 159 300 руб.

В ходе судебного разбирательства по делу проводилась судебная экспертиза, расходы по проведению которой были возложены на администрацию г.Орла (том 1, л.д.136). Согласно заявлению экспертной организации стоимость экспертизы составила 12000 руб. и на момент возвращения дела в суд оплата произведена не была (л.д.144).

Также истцом заявлены ко взысканию расходы по оплате услуг представителя в сумме 50 000 руб., расходы по досудебной оценке в сумме 5000 руб. и часть государственной пошлины пропорционально удовлетворённым исковым требованиям в сумме 11 244 руб.

Поскольку судом удовлетворяются исковые требования истца в части (95,2 % от первоначально заявленной суммы), в пользу истца с ответчика также взыскивается часть указанных судебных расходов - часть государственной пошлины в сумме 10 794,29 руб., часть расходов по досудебной оценки в сумме4 760 руб. и часть расходов на оплату услуг представителя, с учётом требований разумности (ст.100 ГПК РФ) в сумме 15 000 руб.

Также в пользу судебного эксперта с ответчика взыскивается часть расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 11 424 руб., с истца – в сумме 576 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Матвеевой Галины Александровны к муниципальному образованию «город Орёл» в лице администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения удовлетворить в части.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу Матвеевой Галины Александровны в качестве выкупной цены за принадлежащую ей на праве собственности комнату № 79 дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла, кадастровый номер 57:25:0040305:3846, общей площадью 11,1 кв.м, включая выкупную цену за долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму 550 700 руб., часть убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 56 000 руб., компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 159 300 руб., часть расходов на оплату юридических услуг в сумме 15 000 руб., часть расходов по досудебной оценке в сумме 4760 руб. и часть государственной пошлины в сумме 10 704,29 руб.

Прекратить право собственности Матвеевой Галины Александровны на комнату № 79 дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла, кадастровый номер 57:25:0040305:3846, общей площадью 11,1 кв.м.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на комнату № 79 дома № 38 по ул.Металлургов г.Орла, кадастровый номер 57:25:0040305:3846, общей площадью 11,1 кв.м.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г.Орла в пользу индивидуального предпринимателя Струкова Александра Викторовича часть расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 11 424 руб.

Взыскать с Матеевой Галины Александровны в пользу индивидуального предпринимателя Струкова Александра Викторовича часть расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 576 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья                                          Т.А. Михеева

Мотивированное решение изготовлено 17.01.2022 года.