Решение по делу № 2-14/2023 (2-758/2022;) от 29.03.2022

КОПИЯ

Гр.дело №2-758/22г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 января 2023 года                                                                               г.Можайск

Можайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Беловой Е.В.,

при секретаре Морозовой А.М.,

с участием истца представителя адвоката Яковлевой Т.Г.,

представителя ответчика Князевой С.А. – адвоката Ильичевой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Архипова Ивана Владиславовича к Лилейкиной Зое Викторовны; Князевой Светлане Алексеевне, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО28, ФИО29; Силаевой Анастасии Александровне, третьи лица: ГУ ГУ-Пенсионного фонда №2 по г. Москве и Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации Можайского городского округа Московской области; администрация Можайского городского округа Московской области, о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи, -

у с т а н о в и л:

Архипов И.В. являясь собственником комнат <адрес>, кроме того, являясь собственником 36/100 долей мест общего пользования в коммунальной квартире обратился в суд с уточненным иском к ответчикам, обосновывая иск тем, что без соблюдения преимущественного права покупки Лилейкина З.В. являющаяся собственницей комнат № в данной квартире продала данные комнаты 10.06.2021 года Князевой С.А., а также несовершеннолетним ФИО30 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО31 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО32.,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Силаевой А.А., в связи с чем, истцом заявлены требования о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи со ссылкой на ст. 42 ЖК РФ, ст. ст.250, 163 ГК РФ, а также заявив ходатайство о восстановлении срока на заявления подобного рода требований.

Истец в настоящее судебное заседание не явился, однако суд учитывает его позицию изложенную в предыдущих судебных заседаниях о том, что он не подписывал имеющееся в материалах дела согласие на продажу Лилейкиной З.В. своих комнат третьим лицам, по доводам пропуска срока на подачу требований о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке Архипов И.В. пояснил, что на момент сделки он проживал в Москве с матерью – Альбакриновой (Архиповой) Е.А., с проживающим в муниципальной комнате в квартире №7 д.23 по ул. Строителей г. Можайска дедушкой по маминой линии – Щелкановым А. он общается редко, последние полгода созванивается. Летом 2021 года Архипов И.В. сдавал экзамены и отдыхал за пределами РФ, о сделке по продаже комнат не знал, мать Архипова – Альбакринова Е.А. с отцом общается, в комнаты, принадлежащие Архипову И.В. приезжает периодически, однако о своих передвижениях своему сыну сообщает не всегда.

Представитель истца адвокат Яковлева Т.Г. в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, пояснив, что Лилейкина З.В. нарушила преимущественное право истца Архипова И.В. на покупку принадлежащий ей комнат в квартире, заключением эксперта подтверждено, что согласие на продажу Лилейкиной спорных комнат третьим лицам не давал, о том, что комнаты проданы узнал в феврале 2022 года, когда приехал к деду в гости, что подтверждают свидетели.

Представитель ответчика Князевой С.А. – адвокат Ильчева Л.В. исковые требования не признала, пояснив, что поскольку почерковедческая экспертиза была проведена по копии документа, в отсутствие оригинала, она не может быть признана допустимым доказательством. При этом истцом, по ее мнению, первичным фактом, имеющим значение для разрешения спора судом, является тот факт, что истцом пропущен трехмесячный срок давности заявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку бремя содержания имущества и отслеживания его состояния лежит на собственнике комнат № Архипове И.В., который при должном отношении к своим обязанностям не мог не заменить появление в коммунальной квартире в июне 2021 года, в спорных комнатах, принадлежащих Лилейкиной, семью с тремя несовершеннолетними детьми, которые производили ремонт, этого не заметить невозможно, более того, в одной из комнат проживает близкий родственник истца – дедушка, который мог сообщить о новых жильцах как по телефону, так и через мать истца, которая также приезжала в квартиру. Выписку из ЕГРН истец получил в марте 2022 года, спустя 9 месяцев послед спорной сделки, но, даже получив выписку, он вышел в суд с требованием о признании сделки от 10.06.2021 года недействительной, а не с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя, с такими требованиями истец обратился только 19.07.2021 года, уточнив уже поданный иск. Представитель полагает, что уважительных причин пропуска трехмесячного срока, установленного законодателем для заявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя у истца не имеется, поскольку истец о продаже Лилейкиной комнаты третьим лицам должен был узнать летом 2021 года.

Ответчик Лилейкина З.В. в своем письменном заявлении просила суд о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик Силаева А.А. также в суд не явилась, однако направила в суд заявление о применении трехмесячного срока давности к заявленным требованиям.

ГУ ГУ-Пенсионного фонда №2 по г. Москве и Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации Можайского городского округа Московской области; администрация Можайского городского округа Московской области своих представителей в суд не направили, о дате заседания надлежащим образом извещены.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела в совокупности полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, установленными законом.

В силу части 2 статьи 31 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

В соответствии частями 3 и 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит понятия "коммунальная квартира", однако по смыслу его положений квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире, относится к коммунальной.

Согласно статье 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу части 1 данной статьи доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (часть 3 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку судом установлено квартира <адрес> исходя из технической документации( л.д.41-42 том 2) состоит из пяти жилых комнат (№ муниципальное имущество), принадлежащих людям не являющимся членами одной семьи по отношению друг к другу, а также мест общего пользования (туалет, подсобное помещение, кухня), данная квартира является коммунальной, из чего суд делает вывод, что правоотношения сторон надлежит квалифицировать как участников общей долевой собственности. Что также согласуется с постановлениями администрации городского поселения Можайск Можайского муниципального района Московской области от 03.07.2012 года №425-П о присвоении жилым помещениям принадлежащим Архиповой Е.А. и Лилейкиной З.В. статуса помещений, расположенных в коммунальной квартире, №820-П от 23.11.2012 года о бесплатной передаче Архиповой(Альбакриновой Е.А.) и ее сыну, истцу по настоящему делу Архипову И.В. комнат в данной квартире в месте с 36/100 долями общего имущества в квартире, а также договором о передаче жилого помещения в собственность граждан – Архиповой(Альбакриновой) Е.А., Архипова И.В. от 26.11.2012 года, в дальнейшем Альбакринова Е.А. 25.11.2021 года подарила своему сыну Архипову И.В. принадлежащую ей ? долю комнат <адрес>, таким образом истец стал собственником данных комнат. Лилейкина З.В. на момент совершения сделки 10.06.2021 года являлась собственником комнат <адрес>.

При этом, как установлено заключением эксперта №367 от 05.12.2022 года, в рамках производства судебной экспертизы, рукописная запись «Архипов Иван Владиславович» и подпись в копии документа- согласие от 30.05.2021 года, ставшее в том числе основанием к регистрации права собственности на комнаты <адрес>, в качестве соблюдения ст.250 ГК РФ о преимущественном праве, выполнены не Архиповым И.В. Вместе с тем администрация Можайского городского округа Московской области в ответ на письмо Лилейкиной З.В. 31.05.2021 года сообщила об отказе от своего преимущественного права покупки спорных комнат <адрес>.

Довод представителя Князевой С.А. – адвоката Ильчиевой Л.В. о том, то экспертиза сделана по копи согласия, что делает ее недопустимым доказательством, суд отвергает, поскольку согласно ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств. Стороной ответчика не представлена иная, не тождественная той, что представлено в суд ФГБУ Росреестра копия согласия, более того, согласно представленного в суд постановления о производстве выемки ( л.д. 56 оборот том2) 22.09.2022 года регистрационное дело изъято в связи с рамках проверки КУСП 11717 от 25.08.2022 года по заявлению Архипова И.В. В связи с вышеизложенным суд не находит оснований не доверять заключению эксперта о подложности записи о согласии Арзипова И.В. на продажу Лилийкиной З.В. комнаты в коммунальной квартире от 30.05.2021 года, поскольку данное заключение дано компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, данное заключение стороной ответчика не опорочено.

Таким образом, судом установлено, что преимущественное право на покупку истцом комнат <адрес> собственником данных комнат Лилейкиной З.В. нарушено.

Из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Таким образом, законодатель связывает начало течение срока именно с моментом того, когда лицо узнало либо должно была узнать именно о совершении сделки.

В данном случае о существе сделки между Лилейкиной З.В. и Князевыми, Силаевой А.А., истцу Архипову стало известно не ранее февраля 2022 года, в марте 2022 года он запросил в Росреестре сведения о правообладателях спорных комнат, удостоверившись в том, о чем ему сообщили его родственники – дедушка Щерканов А.А. и его супруга Щелканова Л.К., данное обстоятельство свидетели подтвердили в ходе судебного разбирательства, будучи допрошенными в качестве свидетелей, доказательств обратного суду не представлено.

Доводы представителя Князевой С.А. адвоката Ильичевой Л.В. о том, что еще летом 2021 года матери истца Альбакриновой Е.А. было известно, то том, что Князевы въехали в спорные комнаты, поскольку мать должна была сообщить своему сыну о данном обстоятельстве не обоснованы, у родственников истца нет обязанности сообщать ему какую либо информацию вне зависимости от существующих между ними отношений. Достоверных доказательств того, что Архипов И.В. знал или должен был знать до февраля 2022 года о совершенной сделки купли-продажи 10.06.2021 года суду не представлено, то обстоятельство, что Князева С.А. вместе с детьми и Силаевой А.А. вселилась в квартиру в июне 2021 года, стала делать ремонт комнат не может однозначно свидетельствовать о том, что владельцам остальных комнат, безусловно стало известно о природе правоотношений, возникших у Князевой С.А., Силаевой А.А. и владельцем комнат Лилейкиной З.В., более того, истец с 2020 года не проживает в комнатах 2,3 квартиры 7 которыми владеет, а зарегистрирован в г. Москва.

Действительно, следует иметь в виду, что истец в рассматриваемом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, довод представителя Князевой С.А. – адвоката Ильичевой Л.В., о том, что 29.03.2022 года истец обратился не с требованием о переводе прав покупателя, а с требованием о признании сделки недействительной, уточнив требования о переводе прав покупателя только 19.07.2022 года, суд также отвергает, истец в обосновании иска, направленного в суд посредством почтового отправления 22.03.2022 года, указывал о нарушении своего преимущественного права на покупку комнат Лилейкиной З.В., тем самым завил суду о нарушении своего права, в защиту которого он выбрал изначально ненадлежащий способ, однако, данное обстоятельство не может свидетельствовать о пропуске срока, установленного ч.3 ст.250 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, когда судом установлено, что о нарушении своего права истец узнал не ранее 23.02.2022 года, а иск направлен в суд 22.03.2022 года, суд полагает, что трехмесячный срок, предусмотренный ч.3 ст.250 ГПК РФ истцом не пропущен.

Таким образом, суд, изучив представленные суду доказательства в совокупности, приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению, при этом суд полагает необходимым кроме перевода прав покупателя с ответчиков на Архипова И.В., взыскать с истца в пользу совершеннолетних ответчиков Силаевой А.А. и Князевой С.А. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей – сумму по договору купли-продажи от 10.06.2021 года, поскольку Князева С.А. в спорной сделке выступала от имени несовершеннолетних Князева Андрея Евгеньевича, Князевой Дарины Алексеевны, Князеву Михаила Вячеславовича.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12-14, 194-199 ГПК РФ, -

р е ш и л :

Исковые требования Архипова Ивана Владиславовича удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателей Силаевой Анастасии Александровны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки г. <адрес> паспорт № от 22.05.2019 года код подразделения 500-073; ФИО33, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> паспорт № выдан 11.12.2020 года код подразделения 500-073; Князевой Светланы Алексеевны,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт № выдан 07.11.2011 года, код подразделения 500-081; ФИО34, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца ФИО35, свидетельство о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ года; ФИО36,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки г. <адрес> свидетельство о рождении № года, по договору купли-продажи комнаты площадью 26,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> от 10.06.2021 года, заключенного между Лилейкиной Зои Викторовны, именуемой "продавец", и Силаевой Анастасии Александровны, ФИО37 именуемые "покупатели", на Архипова Ивана Владиславовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца г. <адрес>, паспорт № выдан 02.11.2021 года код подразделения 770-106.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности Силаевой Анастасии Александровны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки г<адрес> паспорт № от 22.05.2019 года код подразделения 500-073; ФИО38, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт № выдан 11.12.2020 года код подразделения 500-073; Князевой Светланы Алексеевны,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт № выдан 07.11.2011 года, код подразделения 500-081; ФИО39, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, свидетельство о рождении №; ФИО40,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> свидетельство о рождении № года, на комнату площадью <данные изъяты>м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> и регистрации права собственности Архипова Ивана Владиславовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт № выдан 02.11.2021 года код подразделения 770-106, на комнату площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с Архипова Ивана Владиславовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца г<адрес>, паспорт № выдан 02.11.2021 года код подразделения 770-106, в пользу Силаевой Анастасии Александровны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> паспорт № от 22.05.2019 года код подразделения 500-073; Князевой Светланы Алексеевны,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки г<адрес>, паспорт № выдан 07.11.2011 года, код подразделения 500-081; денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., внесенные в депозит УФК по Московской области (Управление судебного департамента в Московской области) л/с N0321264000000014800 на основании чека-ордера от 08.08.2022 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Можайский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в мотивировочной форме вынесено 25 января 2023 года.

СУДЬЯ                                                                                                                                              Е.В. Белова

КОПИЯ ВЕРНА.

РЕШЕНИЕ НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ.