Решение по делу № 2-454/2023 (2-9443/2022;) от 18.08.2022

11RS0001-01-2022-013043-23 дело №2-454/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 07 апреля 2023 года гражданское дело по иску Овериной Светланы Андрияновны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены, прекращении права собственности,

установил:

Оверина С.А. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у неё жилого помещения по адресу: ....

В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в её адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 3 451 000 руб., которую она считает явно заниженной.

** ** ** от истца поступили уточнения к исковым требованиям, в которых она просит изъять у неё жилое помещение по адресу: ... путем выкупа за 4 588 000 руб.; прекратить её право собственности на эту квартиру; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» компенсацию в размере 4 588 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ГЕС» и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Представитель департамента финансов возражал против удовлетворения требований.

Истец, представитель ответчика и представитель ООО «ГЕС» в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец с ** ** ** является собственником жилого помещения общей площадью 70,4 кв.м. по адресу: ... (кадастровый №...).

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2027 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный ..., а также принадлежащей Овериной С.А. ... этом доме; а в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу - направить Овериной С.А. проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилое помещение по адресу: ... соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ..., и принадлежащего истцу жилого помещения – ....

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 3 451 000 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** ООО «ГЕС».

Заключать соглашение на предложенных условиях истец отказалась и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «ГЕС», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 3 451 000 руб., и состоит из рыночной стоимости квартиры - 1 425 000 руб.; стоимости доли в праве на земельный участок – 0 руб.; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1 932 390 руб.; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 54 600 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 30 000 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 7467 руб.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ** ** ** (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО5

Согласно заключению эксперта №... отчет №... об оценке размера возмещения, составленный ООО «ГЕС» является недостоверным, поскольку оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, в частности:

-в разделе 8 на странице 14-25 отчета отсутствует установленный пунктом 11а Федерального стандарта оценки №7 (далее – ФСО) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования с указанием интервала значений цен (в подразделе 8.4 на странице 25 имеется только информация о данных по Республике Коми, нет данных по г.Сыктывкару; указание на среднюю стоимость 69261 руб. не соотносится с выбранными аналогами на странице 28 в таблице 11),

-в нарушение пункта 22а ФСО №8 при расчете стоимости на странице 28 в качестве аналогов выбраны 3 объекта с отсутствием обоснования выбора данных аналогов,

-на странице 29 отчета при корректировке на условия рынка (торг) ошибочно принята поправка -5,3% как для сегмента «массовая советская застройка», тогда как спорный до относится к «старому фонду»,

-«корректировка на местоположение» обоснована не верно. Аналоги расположены в м.Дырнос и в районе Лесозавод, а объект оценки – в верхней части центра города. ...ы существенным образом отличаются по ценообразованию, выгодности расположения относительно социальной инфраструктуры,

-на странице 31 отчета внесение корректировки на состояние отделки не обосновано ( в связи с тем, что дом признан аварийным, имеется решение о выкупе квартире, проведение косметического ремонта в объекте оценки является нецелесообразным),

-на странице 37 отчета убытки на переезд на другое место жительства определены неверно в связи с тем, что учтена работа автотранспорта только за 1 час,

-на странице 39 отчета убытки, связанные с услугами риэлторов, определены исходя из рынка г.Ухта (сноска 7), где стоимость не может быть напрямую сопоставима с г.Сыктывкар,

-при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует обоснование размера предельной стоимости (в приведенном нормативном акте отсутствует величина 27 449 руб./кв.м.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО5 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение в размере 2 780 000 руб.,

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на ... - в размере 1 663 000 руб.,

-убытки истца, которые она понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение в размере 145 000 руб.,

Общий размер возмещения за квартиру истца определен экспертом в сумме 4 588 000 руб.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО5, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО5

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое у истца жилое помещение следует определить в сумме, равной 4 588 000 руб.

Указанная сумма подлежит взысканию в пользу истца с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у Овериной Светланы Андрияновны ... для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №... общей площадью 70,4 кв.м., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 4 588 000 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Овериной Светланы Андрияновны 4 588 000 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Перечисление администрацией МО ГО «Сыктывкар» Овериной Светлане Андрияновне денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ... является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Овериной Светланы Андрияновны на указанное жилое помещение и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий                 О.Л. Саенко