Решение по делу № 02-4777/2024 от 15.02.2024

УИД 77RS0022-02-2024-002743-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля  2024 года адрес

Преображенский районный суд адрес в составе судьи Сакович Т.Н. при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4777/24 по иску Иванова Евгения Юрьевича к ООО «Специализированный застройщик «СТРОЙВОС» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец Иванов Е.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «СТРОЙВОС» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа в размере сумма

В обоснование исковых требований истец указывает, что между сторонами 24.08.2020 года был заключен договор участия в долевом строительстве № 75, согласно которому истец приобрел права на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес в секции 3, на 5 этаже, общей проектной площадью 40,53 кв.м, проектной площадью комнаты 33,24 кв.м, проектной площадью вспомогательного назначения: с/у -4,15 кв.м, лоджия – 3,14 кв.м. В соответствии с п.4.1 договора цена объекта составила сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 40,53 кв.м общей проектной площади объекта долевого строительства из расчета сумма за 1 кв.м общей проектной площади объекта. В соответствии с п.4.6 договора если общая площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше общей проектной площади, то цена договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в п.4.1 настоящего договора и рассчитанной исходя из общей площади объекта долевого строительства согласно данным экспликации технического плана здания. Стороны по взаимному согласию установили, что общая проектная площадь и общая площадь объекта долевого строительства – это площадь объекта без лоджии (п.п.1.3, 1.5 договора). Истец обязательства по оплате объекта выполнил в полном объеме. Как указывает истец, согласно экспликации к поэтажному плану, общая площадь объекта составила 37,2 кв.м без учета лоджии, лоджия – 3,1 кв.адрес же площадь объекта указана в акте приема-передачи от 12.12.2023 года. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано и согласно выписке из ЕГРН от 15.01.2024 года площадь объекта также указана 37,2 кв.адрес образом, разница между общей площадью и общей проектной площадью составляет 3,10 кв.м, то есть на величину площади лоджии, но при этом не применен понижающий коэффициент 0,5 к оплате 3,10 кв.м за лоджию, в связи с чем цена договора подлежит уменьшению на 3,1 кв.м на сумму сумма кв.м  (3,1 х 155 000 х 0,5). Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, однако ответчиком претензия оставлена без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч.1).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч.5).

Из статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В судебном заседании установлено, что между сторонами 24.08.2020 года был заключен договор участия в долевом строительстве № 75, согласно которому истец приобрел права на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес в секции 3, на 5 этаже, общей проектной площадью 40,53 кв.м, проектной площадью комнаты 33,24 кв.м, проектной площадью вспомогательного назначения: с/у -4,15 кв.м, лоджия – 3,14 кв.м.

В соответствии с п.4.1 договора цена объекта составила сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 40,53 кв.м общей проектной площади объекта долевого строительства из расчета сумма за 1 кв.м общей проектной площади объекта.

В соответствии с п.4.6 договора если общая площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше общей проектной площади, то цена договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в п.4.1 настоящего договора и рассчитанной исходя из общей площади объекта долевого строительства согласно данным экспликации технического плана здания.

Истец обязательства по оплате объекта выполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 15.09.2020 № 545681 и ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспорено.

В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 43 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4). Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).

Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (статья 403).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п. 3 ст. 55 адрес кодекса РФ) и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщиком привлечен кадастровый инженер, имеющий действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и являющийся членом организации.

Так, кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых изготовлен технический план объекта капитального строительства (многоквартирного дома), соответствующий требованиям Федерального закона №218-ФЗ.

В соответствии п. 3 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Согласно п. 4 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

адрес объекта по результатам проведенных кадастровых работ согласно п.1 акта приема-передачи объекта, подписанного сторонами 12.12.2023 года, составила 40,3 кв.м, общая приведенная площадь объекта с учетом лоджии составила 38,8 кв.м, общая площадь объекта составила 37,2 кв.м.

Согласно выписке из адрес объекта составляет 37,2 кв.м.

При разрешении спора суд исходит из того, что в установленном законом порядке данные сведения истцом не оспорены, в Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении общей площади квартиры вследствие ошибки кадастрового инженера не вносились.

Застройщиком проведены кадастровые работы в соответствии с договором долевого участия и ФЗ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п.3 акта приема-передачи от 12.12.2023 года истец подтвердил, что техническое состояние и качество объекта долевого строительства соответствуют условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-03-011710-2023 от 30.10.2023 года, выданным Комитетом Государственного строительного надзора адрес.

В установленном законом порядке акт приема-передачи недействительным не признан. Разница между общей проектной площадью и общей площадью объекта в соответствии с обмерами кадастрового инженера составляет 0,23 кв.м.

Согласно договору долевого участия цена квартиры определена сторонами в сумме сумма, договором предусмотрены параметры объекта: проектная площадь квартиры с учетом лоджии 40,53 кв.м, проектная площадь без учета лоджии (3,14 кв.м) – 37,39 кв.м.

В данном случае анализ положений условий п.п.4.1, 4.6 договора долевого участия позволяет прийти к выводу о том, что стороны предусмотрели в договоре условие о твердой цене объекта – жилого помещения с указанием его параметров и допустимых изменениях цены с учетом возможного изменения площади передаваемого объекта.

При этом вопреки доводам истца, договор участия в долевом строительстве не содержит указаний на то, что при определении цены квартиры стороны при расчете цены договора применяли положение об общей площади жилого помещения без учета лоджий и балконов.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора стороны определили его цену исходя из проектной площади объекта, включающего в себя площадь лоджии, в связи с чем права истца в данном случае не нарушены.

Данные условия заключенного сторонами договора не противоречат действующему на момент его заключения законодательству, согласуются с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ применительно к ст.ст.421, 422, 424 ГК РФ и не противоречат ст.16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».

Условия договора участия в долевом строительстве истцом не оспорены и недействительными не признаны.

В обоснование исковых требований истец ссылается на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 № 854/пр, согласно которому при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента, однако суд данные доводы находит несостоятельными, поскольку указанный правовой акт определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других адрес и обязателен для всех организаций технической инвентаризации. Между тем, для отношений между дольщиками и застройщиками данный правовой акт обязательного характера не носит.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ также не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора, в частности к обязательному применению понижающего коэффициента в случае наличия у объекта долевого строительства лоджии.

При этом из договора долевого участия также не следует, что стороны при определении характеристик объекта договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади объекта с учетом лоджии.

Таким образом, вопреки доводам истца, условия договора долевого участия об определении цены договора не нарушают положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Закона РФ «О защите прав потребителей», иные положения закона, в связи с чем суд оснований для удовлетворения заявленных истцом требований об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, а также производных от них о компенсации морального вреда, взыскании штрафа не усматривает.

Кроме того, самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований является также пропуск истцом срока исковой давности, о чем заявлено ответчиком при рассмотрении дела.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и от том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п.3.2 договора участия в долевом строительстве от 24.08.2020 года, объектом долевого строительства является жилое помещение, общей проектной площадью 40,53 кв.м, проектной площадью помещений вспомогательного назначения: с/у 4,15 кв.м, лоджия – 3,14 кв.м.

Пунктом 4.1 договора установлена цена договора – сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 40,53 кв.м общей проектной площади объекта долевого строительства из расчета сумма за 1 кв.м общей проектной площади объекта долевого строительства. Стоимость объекта долевого строительства является твердой и может изменяться лишь в случаях, указанных в п.п.4.5, 4.6 договора.

О содержащихся в п.п. 3.2, 4.1, 4.5, 4.6 условиях договора истцу стало известно на момент заключения договора – 24.08.2020 года, обязательства по оплате объекта истец выполнил в полном объеме 15.09.2020 года, в связи с чем срок исковой давности подлежит исчислению с 24.08.2020 года и истек 24.08.2023 года, однако с настоящими требованиями истец обратился в суд только 11.02.2024 года.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Иванова Евгения Юрьевича к ООО «Специализированный застройщик «СТРОЙВОС» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Преображенский районный суд адрес.

Судья Сакович Т.Н.