Решение от 31.10.2023 по делу № 33-16324/2023 от 27.09.2023

Судья ФИО5                                                       Дело [номер]

    [номер]

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

[адрес]                                                    [дата]

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 областного суда в составе:

председательствующего судьи ФИО14,

судей ФИО6, Александровой Е.И.,

при секретаре ФИО8,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Сосновского районного суда ФИО3 [адрес] от [дата] по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом с применением последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи ФИО3 областного суда ФИО14, пояснения ФИО1,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истец указала, что [дата] сторонами спора заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, находящийся по адресу: [адрес], общей площадью 41,8 кв.м., этажность (этаж) 2, кадастровый [номер]. Фактических действий по передаче предмета сделки, ключей не осуществлялось. Договор удостоверен нотариусом Сосновского района Нижегородской области ФИО9, зарегистрирован в реестре за [номер] Право собственности ответчика на указанную долю в праве общей собственности на жилой дом зарегистрировано Управлением Росреестра по Нижегородской области [дата], в реестр прав на недвижимое имущество внесена запись [номер]. Другими собственниками (по 1/3 доли в праве собственности) являются ее несовершеннолетние дети: ФИО10, [дата] года рождения, ФИО10 [дата] года рождения. Указанная сделка совершена с нарушением преимущественного права покупки доли жилого дома (ст.250 ГК РФ). Поскольку истец не имеет права быть одновременно продавцом и законным представителем покупателей, то законным представителем несовершеннолетних сособственников должен был выступать их отец - ФИО11 На момент заключения оспариваемого договора она не знала и не могла знать о содержании статьи 250 ГК РФ, поскольку юридического образования не имеет, нотариус, удостоверяющий договор, не разъяснил, что подтверждается содержанием договора купли-продажи. Кроме того, оспариваемый договор, в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, так как при его совершении фактически имело место дарение. Денежные средства по оспариваемому договору от ответчика она не получала. Договор купли-продажи вместо договора дарения был заключен в связи с желанием ответчика не платить налог за дар. В настоящее время она заинтересована в том, чтобы улучшить условия жизни детей, продать дом, принадлежащий ей и детям целиком (продать только лишь 2/3 доли в праве практически нереально) и купить жилое помещение большей площади, чтобы у детей были разные комнаты. В связи с обращением в суд понесла расходы на оплату юридических услуг в сумме 2300 рублей.

ФИО1 просила суд: признать недействительным договор купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом от [дата], находящийся по адресу: [адрес]; применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности [номер] доли, восстановлении права собственности истца на [номер] долю на ФИО1; взыскать расходы на представителя в сумме 2300 рублей.

ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала.

ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ФИО3 [адрес], представитель третьего лица администрация Сосновского муниципального округа ФИО3 [адрес] в судебное заседание не явилсись. О дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом судебной повесткой с уведомлением.

Решением Сосновского районного суда ФИО3 [адрес] от [дата] в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом с применением последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения как незаконного, необоснованного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам ФИО3 областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик, представители третьих лиц не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом путем направления судебных извещений, в связи с чем, судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 областного суда на основании статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 областного суда приходит к следующим выводам.

Заявляя исковые требования об оспаривании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от [дата], истец указывает, что сделка является притворной, совершена с нарушением права преимущественной покупки, с целью прикрыть договор дарения, без намерения создать правовые последствия по возмездному отчуждению недвижимого имущества.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции с учетом положений статей 166, 167, п.2 ст. 170, п.1 ст. 173.1, 250, 549, 572 Гражданского кодекса РФ, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда не являются в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 87 и 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от [дата] [номер] «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

На основании ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 Гражданского кодекса РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Таким образом, договор купли – продажи и договор дарения являются сделками направленными на отчуждение недвижимого имущества. При этом в случае заключения договора купли – продажи воля сторон направлена на отчуждение недвижимого на возмездной основе, а в случае заключения договора дарения на безвозмездной основе, с передачей имущества новому собственнику.

Судом установлено и следует из материалов дела, что [дата] ФИО1, добрачная фамилия ФИО12, и ФИО2, по заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 приобрела [номер] долю в праве общей собственности на жилой дом, по адресу: [адрес], расположенного на земельном участке площадью 794 кв.м., состоящего из основного бревенчатого строения общей площадью 41,8 кв.м., этажность – 2. Кадастровый номер – [номер] стоимостью 270000 рублей.

Кадастровая стоимость жилого дома составляет 811851 рублей 72 копейки, стоимость отчуждаемой доли в праве общей собственности на жилой дом составляет 270617,24 рублей.

В соответствии с п. 4.2 договора купли – продажи расчет сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д. 8-9).

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом [адрес] ФИО3 [адрес] ФИО9, зарегистрирован в реестре [дата] за [номер]

При заключении договора нотариус разъяснила сторонам содержание п.2 ст. 170 ГК РФ, правовые последствия совершаемой сделки, что подтверждается подписями участников сделки.

Из выписки из ЕГРН следует, что правообладателями жилого дома с кадастровым номером [номер] по адресу: [адрес] являются: ФИО2 (дата государственной регистрации права - [дата], дата перехода (прекращения) права – [дата]), ФИО10, [дата] года рождения, дата государственной регистрации права ([номер] доди) – [дата], ФИО10, [дата] года рождения дата государственной регистрации права [номер] доли) - [дата], ФИО12 дата государственной регистрации права [номер] доли) [дата], дата перехода (прекращения) права [дата] договор купли-продажи; ФИО2, [номер] доля в праве, дата государственной регистрации права – [дата].

Из справки УУП ОП (дислокация [адрес]) МО МВД России «Павловский» следует, что по адресу: [адрес] проживает ФИО2 с внуками: ФИО10, [дата] и ФИО10 [дата] а также до отбытия наказания с ней проживал ее сын ФИО11

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что между сторонами состоялась сделка купли-продажи и фактическая передача новому собственнику [номер] доли в праве общей долевой собственности жилого дома по адресу: [адрес].

Оспариваемая истцом сделка, соответствует требованиям статей 454, 549-555 Гражданского кодекса РФ, поскольку в ходе рассмотрения спора с достоверностью подтвержден факт наличия воли ФИО1 на передачу собственность ФИО2 [номер] доли в праве на недвижимое имущество, уплаты стоимости, что подтверждено в 4.2 договора купли-продажи и п. 22 договора, согласно которому договор имеет силу передаточного акта.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что договор был заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия, и о том, что стороны договора не имели намерение его исполнять, или преследовали иные правовые последствия, чем те, которые предусмотрены оспариваемой сделкой, судебной коллегией отклоняются как не соответствующие обстоятельствам установленным по делу.

Кроме того, необходимо отметить, что в силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ реализация преимущественного права покупки на которое так же ссылается истец возможна только при заключении договора купли – продажи недвижимого имущества, и не предусмотрена при заключении договора дарения.

На основании п.1 ст.173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 90 и 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от [дата] [номер] «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от [дата] № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Из материалов дела следует, что Постановлением администрации Сосновского муниципального округа ФИО3 [адрес] от [дата] ФИО1 дано разрешение на заключение договора купли – продажи [номер] доли в праве общей долевой собственности с бабушкой несовершеннолетних ФИО13, ФИО10, которые так же являются участниками общей долевой собственности, с указанием, что жилищные и имущественные права несовершеннолетних не ущемляются (л.д. 28).

При этом требований о переводе прав покупателя не заявлялось.

Установив, что договор купли-продажи доли в праве сособственниками которой являются несовершеннолетние заключен с согласия органа местного самоуправления, управомоченного давать такое согласие, отсутствие требований о переводе прав покупателя по оспариваемой сделке, суд первой инстанции правильно применив положение п.1 ст.173.1, ст. 250 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу об отказе удовлетворения исковых требований на указанном основании.

Доводы апелляционной жалобы о безденежности договора купли-продажи со ссылкой на расписки представленные ФИО1 (л.д. 24, 25), судебной коллегией отклоняется, поскольку являлся предметом исследования суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка.

Из расписки ФИО12 от [дата], и расписки без даты в совокупности с протоколом заседания комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав администрации Сосновского муниципального района от [дата] [номер], следует что изложенные в них обстоятельства относительно передаче денежных средств не относятся к оспариваемой сделки, а относятся ранее состоявшемуся договору купли – продажи по которому ФИО2, продала жилой дом по адресу: [адрес] долевую собственности ФИО1, ФИО10, ФИО10, дата государственной регистрации права [дата].

    Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении спора тщательным образом исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, его выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах, и в решении в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, а другие отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

С учетом того, что нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, не допущено, решение суда отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

        ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ [░░░░] ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░1 - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░