Решение по делу № 2-640/2019 от 28.02.2019

Дело №2-640/2019

УИД:26RS0024-01-2018-003584-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2019 года г.Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Хрипкова А.И.,

с участием: истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску – Иншина С.А.,

представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску – Губаревой Л.Н., действующей на основании доверенности <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.,

ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску – Куркмазова Т.М.,

представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску – Швецовой Е.Н., действующей на основании доверенности <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ

при секретаре Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Иншина Сергея Александровича к Куркмазову Тимуру Мухамедовичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании судебных расходов, по встречному иску Куркмазова Тимура Мухамедовича к Иншину Сергею Александровичу о признании заключенного договора предварительным договором купли-продажи будущей недвижимости, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Иншин С.А. обратился в Невинномысский городской суд СК с иском к Куркмазову Т.М., заявив требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> о применении последствий недействительности данного договора (т.1 л.д.4-6).

В ходе разбирательства данного дела истцом изменены основания заявленных требований, и заявлено требование о расторжении указанного договора купли-продажи (т.1 л.д.84-86).

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между Иншиным С.А. и Куркмазовым Т.М. заключен договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно достигнутой предварительной договоренности сторон, стоимость указанного земельного участка была определена в размере 900000 рублей, которые ответчик обязан был выплачивать истцу ежемесячно равными частями, и полностью рассчитаться за предмет договора до 28.02.2018г.

С момента заключения спорного договора и до настоящего времени, как указывает истец, ему ответчиком выплачено 700000 рублей, 200000 из которых переданы в качестве задатка. Остальные денежные средства ответчиком до настоящего времени не выплачены.

Кроме того, до заключения спорного договора купли-продажи, стороны договорились о том, что в течение периода действия настоящего договора Иншин С.А. обязался завершить процедуру увеличения его площади в соответствии с пп.3 п.1 ст.39.28 Земельного Кодекса РФ, после чего стоимость земельного участка должна быть увеличена до 1800000 рублей, и стороны договорились о том, что половина стоимости земельного участка – 900000 рублей, будет указана в договоре, а вторая половина стоимости – 900000 рублей будет указана в расписке Куркмазова Т.М. о его денежной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает истец, 14.11.2017г. площадь земельного участка, являющегося предметом спорного договора, была увеличена до <данные изъяты> кв.м., и в соответствии с требованиями действующего законодательства ему присвоен кадастровый №.

Как указывает истец, в соответствии с п.6.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ., в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате стоимости земельного участка в срок, установленный п.3 указанного договора, продавец вправе потребовать возврата земельного участка и расторжения договора.

При этом, в настоящее время предмета спорного договора купли-продажи более не существует, а ответчик не желает выполнять условия договора по оплате предмета договора – земельного участка, в связи с чем истец полагает, что вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о признании договора не заключенным.

Как указывает истец, согласно п.п.6.1, 6.2, 7.1 спорного договор, в случае неоплаты покупателем стоимости земельного участка, договор считается расторгнутым по истечении 15-ти дней со дня получения покупателем уведомления о расторжении договора.

12.11.2018г. истцом была направлена ответчику досудебная претензия с предложением расторгнуть спорный договор купил продажи и получить от истца денежные средства в размере 700000 рублей.

Ссылаясь на положения ст.450 ГК РФ о том, что договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении условий договора другой стороной и в других случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, а также ст.486 ГК РФ о том, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами, или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, истец указывает, что ответчик, подписав акт приема-передачи земельного участка по спорному договору от ДД.ММ.ГГГГ фактически земельный участок не принял, его не использовал и не использует в настоящее время. В государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка им отказано.

В связи с чем, истец полагает, что факт невозможности проведения государственной регистрации перехода права собственности на предмет сделки к покупателю по обстоятельствам, за которые отвечает покупатель, являются существенным нарушением обязательств по договору, поскольку в значительной степени лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки, и указанное обстоятельство также является самостоятельным основанием к удовлетворению требования о расторжении договора, наряду со специальными правовым основанием, предусмотрена ст.450 ГК РФ.

Кроме того, ссылаясь на п.2 ст.381 ГК РФ, истец полагает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

На основании указанных доводов просил суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования «для застройки индивидуальным жилым домом», расположенного по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Иншиным Сергеем Александровичем и Куркмазовым Тимуром Мухамедовичем; взыскать с Иншина С.А. в пользу Куркмазова Т.М. в счет возврата исполненного по данному договору обязательства в размере 500000 рублей; а также взыскать с Куркмазова Т.М. в пользу Иншина С.А. судебные расходы в размере 8200 рублей по уплаченной госпошлине, и 15000 рублей – расходы по оплате услуг представителя.

Ответчиком Куркмазовым Т.М. к истцу Иншину С.А. предъявлены встречные исковые требования, с учетом изменения предмета и основания, а также их размера, о признании заключенного договора предварительным договором купли-продажи будущей недвижимости, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (т.1 л.д.167-172, 223-225, 246-247).

В обоснование заявленных встречных исковых требований Куркмазовым Т.М. указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и Иншиным С.А. заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, и указанным договором определены следующие условия: предмет – земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> цена договора – 1800000 рублей, часть которой – 900000 рублей включена в условия договора и подлежала выплате в следующем порядке: 200000 рублей – на дату заключения договора; 700000 рублей – вносятся несколькими платежами, каждый из которых выплачивается ежемесячно до 28-го числа каждого месяца, с выплатой полной суммы до 28.02.2018г. На оставшуюся часть цены договора – 900000 рублей по требованию продавца и учитывая предстоящее увеличение площади земельного участка, им была предоставлена расписка о денежной задолженности.

Как указывает встречный истец, в рамках исполнения условий договора, в соответствии с п.п.4.2.2, 4.2.3, 4.2.4, 4.2.5 продавец Иншин С.А. принял на себя обязательства по обеспечению земельного участка коммуникациями (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение) за счет Куркмазова Т.М.

Кроме того, в соответствии с п.4.2.6 договора, стороны договорились о том, что земельный участок приобретается только с возможностью его дальнейшего расширения за счет прилегающей территории, в связи с чем Иншин С.А. принял на себя обязательство по отзыву из администрации г.Невинномысска ранее им поданного заявления о перераспределении земельного участка, либо передачи по нему полномочий Куркмазову Т.М.

В проведении государственной регистрации перехода права собственности было отказано ввиду непредставления документального подтверждения оплаты оговоренной суммы договора.

Как указывает Куркмазов Т.М., во исполнение условий договора им были переданы денежные средства в сумме 700000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в сентябре 2017г. ему стало известно о том, что Иншиным С.А. вопреки положениям п.4.2.6 договора, в отношении земельного участка проведены кадастровые работы, направленные на его увеличения путем перераспределения со свободными землями города, и 23.08.2017г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес> Впоследствии, Иншиным С.А. с администрацией г.Невинномысска заключено соглашение о перераспределении земельных участков от 20.10.2017г. и за последним зарегистрировано право собственности на образованный земельный участок.

Так, с даты получения информации об этом, в целях урегулирования возникших противоречий по исполнению условий договора, между Куркмазовым Т.М. и Иншиным С.А. проведен ряд переговоров, в ходе которых последний стал отказываться от согласованной ранее цены, повышая ее. Также, Куркмазову Т.М. стало известно о предложениях со стороны Иншина С.А. о продаже участка третьим лицам, и в связи с этими обстоятельствами он прекратил выплаты по договору, о чем письменно уведомил Иншина С.А. Однако Иншиным С.А. в его адрес также направлено уведомление о том, что ими достигнута договоренность о цене земельного участка в 1800000 рублей, но до настоящего времени окончательной согласованности между ними не достигнуто.

Ссылаясь на положения ч.1 ст.432 ГК РФ о том, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой и в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, которыми являются условия о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, а также на ст.431 ГК РФ о толковании условий договора, истец по встречным требованиям полагает, что при неясности конкретного условия договора недопустимо говорить о его незаключенности. И исходя из изложенных им обстоятельств, и принимая во внимание нарушение продавцом Иншиным С.А. условий п.4.2.6 договора, а также последующие действия сторон, выражающие их волю, можно сделать вывод о том, что стороны фактически договорились как о предмете договора, которым является земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, так и о его цене – 1800000 рублей, часть из которых в размере 700000 рублей уже выплачена, а часть – 1100000 рублей подлежит выплате на дату подписания договора.

Учитывая, что понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством, полагает, что Иншиным С.А. добровольно приняты на себя обязательства по заключению с Куркмазовым Т.М. договора купли-продажи поименованного земельного участка, что дает последнему право просить суд о возложении на него данной обязанности.

Полагает, что заключенный ими договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., согласно условиям которого стороны приняли на себя определенный ряд обязательств по совершению определенных действий, направленный как на исполнение оплаты (расчет по частям), так и на изменение непосредственно самого предмета договора (увеличение земельного участка), является предварительным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, и подлежит признанию его таковым.

Как указывает Куркмазов Т.М., предъявляя указанные требования и учитывая, что сложившаяся ситуация стала следствием недобросовестного поведения Иншина С.А. и нарушения им обязательств, следствием которого стало удержание принадлежащих ему денежных средств, полагает также необходимым заявить требования о взыскании с него процентов за пользование чужими денежными средствами, из расчета переданных Иншину С.А. денежных средств, по состоянию на 25.06.2019г. в размере 106278 руб. 07 коп.

На основании указанных доводов просил суд: признать договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Иншиным С.А. и Куркмазовым Т.М. ДД.ММ.ГГГГ., предварительным договором купли-продажи будущей недвижимости; Возложить на Иншина С.А. обязанность в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Куркмазовым Т.М. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, за цену в 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей; и взыскать с Иншина С.А. в свою пользу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 106278 руб. 07 коп.

Иншиным С.А. поданы письменные возражения на встречное исковое заявление (т.1 л.д.197-199), согласно которым встречные требования считает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку изложенные во встречных исковых требованиях факты не соответствуют существенным условиям спорного договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> приводя содержание п.п. 1.1 – 1.8, 3.1 – 3.2.2 условий договора.

Кроме того, как указано в данных возражениях, из п.4.2.6 договора следует, что покупатель земельного участка осведомлен о том, что заявление о перераспределении земельных участков, поданное его продавцом, находится на стадии рассмотрения, и покупателю было известно о том, что «перераспределение земельных участков на его имя» возможно в том случае, если он станет собственником спорного земельного участка, для чего ему необходимо было выполнить все существенные условия спорного договора, а именно оплатить продавцу его полную стоимость, что предусмотрено п.3.1 и 4.4 договора.

Ссылаясь на п.5.1 условий договора о том, что нарушение сроков уплаты платежей, предусмотренных разделом 3 договора на срок свыше 60-ти дней является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и возврат земельного участка продавцу.

Также, ссылаясь на п.4.2.6 договора о том, что покупатель приобретает земельный участок только с возможностью его дальнейшего расширения, указывает, что продавец выполнил данное условие – подал заявление в администрацию г.Невинномысска о перераспределении земель и земельных участков. А гарантировать на момент заключения договора, а также описать все существенные качественные и количественные характеристики, а также стоимость «будущей недвижимой вещи» ни продавец, ни покупатель не могли ввиду того, что решение об образовании «будущей недвижимой вещи» - спорного земельного участка, о его конфигурации, границах, рыночной стоимости, находится в полномочиях администрации г.Невинномысска.

Сообщая суду о том, что стороны фактически договорились как о предмете договора, которым является земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., так и об его цене в 1800000 рублей, часть из которых – 700000 рублей уже выплачена, а 1100000 рублей подлежит выплате на дату подписания договора, Куркмазов Т.М., по мнению стороны истца, признает факт нарушения им п.п.4.4 и 5.1 спорного договора, а именно – что им не оплачена полная стоимость земельного участка. Так, денежные средства в размере 200000 рублей в счет полной оплаты по спорному договору до настоящего времени Куркмазовым Т.М. не выплачены. При этом, спорный участок площадью <данные изъяты> кв.м. мог не существовать в будущем по не зависящим от сторон обстоятельствам.

Ссылаясь на положения ст.ст.431, 454 и 455 ГК РФ, сторона полагает, что существенными условиями договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, в отсутствие которых указанный договор может быть признан не заключенным, являются: характеристики, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; цена объекта недвижимости и порядок оплаты, и в целях исполнения обязательств продавца по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости первоначальное право собственности на объект должно быть зарегистрировано именно на продавца, не смотря на то, что строительство объекта фактически финансировалось покупателем. Однако, по утверждению стороны, спорный договор перечисленных характеристик в себе не содержит, в договоре отсутствуют существенные условия для договора купли-продажи будущей вещи – не указана ее стоимость, условие о начислении неустойки за нарушение срока передачи покупателю будущей вещи отсутствует.

Полагают, что довод Куркмазова Т,М. о том, что заключенная ДД.ММ.ГГГГ. сделка является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи противоречит фактическим действиям сторон, выразившихся в передаче Куркмазову Т.М. по акту земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., подачей в регистрирующий орган документов на регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок, а также тот факт, что именно по вине Куркмазова Т.М. такой переход права не был зарегистрирован, поскольку предмет спорного договора не был оплачен покупателем в полном объеме.

Таким образом, право собственности на вновь образованный земельный участок у Иншина С.А. возникло с 14.11.2017г., когда за Куркмазовым Т.М. уже числилась задолженность по спорному договору купли-продажи, и согласно его письменным объяснениям, он категорически отказывался выплатить полную стоимость спорного договора.

Также полагают, что требование Куркмазова Т.М. о выплате ему процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ лишено законных оснований по предмету его встречного иска и по фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании и в ходе разбирательства дела истец (ответчик) Иншин С.А. и его представитель Губарева Л.Н. заявленные исковые требования поддержали и просили удовлетворить их в полном объеме, заявленные встречные исковые требования не признали в полном объеме (т.1 л.д.228-237, т.2 л.д.1-12, 25-42).

Дополнительно истцом (ответчиком) Иншиным С.А. даны пояснения о том, что стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по <адрес>, определенная в договоре от ДД.ММ.ГГГГ., составляла 1800000 рублей, и данная сумма не была выплачена ему Куркмазовым Т.М. во исполнение условий данного договора. Стоимость же вновь образованного в результате перераспределения земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., также была ими устно согласована – примерно более двух миллионов рублей. Изложенные Куркмазовым Т.М. доводы, по его мнению, не соответствуют действительности и условиям заключенного ДД.ММ.ГГГГ. договора.

Ответчик (истец) Куркмазов Т.М. и его представитель Швецова Е.Н. в судебном заседании и в ходе разбирательства дела предъявленные Иншиным С.А. исковые требования не признали, полностью поддержали предъявленные встречные исковые требования и просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Дополнительно ответчиком (истцом) Куркмазовым Т.М. даны пояснения о том, что предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ. являлся именно земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и сторонами определена его стоимость в 1800000 рублей. Денежные средства в счет оплаты цены по договору он выплачивал регулярно, однако когда ему стало известно о том, что Иншин С.А. совершил действия по перераспределению земельных участков, последний стал увеличивать ранее оговоренную цену участка. Кроме того, ему стало известно о том, что Иншиным С.А. ведутся переговоры с третьими лицами о продаже данного земельного участка, в связи с чем он прекратил выплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – КУМИ администрации г.Невинномысска и Управления Росреестра по СК, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, предоставив заявления о рассмотрении дела без их участия, и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по существу в их отсутствие, по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, а также аудио и видеофайлы, представленные в материалы дела, допросив в судебном заседании свидетелей, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П.1 ст.549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу требований п.1 ст.549 и ст.550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между Иншиным С.А. (продавец) и Куркмазовым Т.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества – земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> (л.д.7-9).

По условиям данного договора (п.3.1-3.2.2) цена земельного участка, согласованная сторонами, составляет 900000 рублей, при этом, покупатель уплачивает цену участка в следующем порядке: на момент заключения договора покупатель передал продавцу 200000 руб., а оставшаяся сумма в размере 700000 рублей разбивается на несколько платежей, каждый из которых оплачивается покупателем ежемесячно, до 28 числа каждого месяца, и вся сумма должна быть выплачена до 28.02.2018г.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч.1 ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведения сторон.

В соответствии с п.1 ст.157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со ст.327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Так, согласно п.4.2.6 договора купли-продажи земельного участка от 25.07.2017г., продавец написал заявление в муниципалитет г.Невинномысска о выделении и выкупе прилегающего участка, находящегося на меже с покупаемым, и на данный момент заявление находится на стадии рассмотрения. Ввиду того, что по договоренности между сторонами, покупатель приобретает земельный участок только с возможностью его дальнейшего расширения (то есть приобретения прилегающего), продавец обязуется дать гарантию покупателю, что это заявление будет переписано им на имя покупателя, либо забрано из муниципалитета города. При этом, п.4.3.3 договора предусмотрено, что покупатель имеет право требовать уменьшения цены земельного участка либо расторжения договора в случае нарушения, в том числе и п.4.2.6 договора. Однако, покупатель обязан оплатить цену земельного участка в порядке и в сроки, установленные п.3 Договора.

Из материалов дела также следует, что предмет данного договора купли-продажи, на момент заключения сделки имел кадастровый № и площадь в <данные изъяты> кв.м., что подтверждается сведениями из ЕГРН (л.д.10-12).

В материалы дела также представлены расписки о получении Иншиным С.А. денежных средств от Куркмазова Т.М. за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. на общую сумму 700000 рублей (л.д.16-18, 50-52).

Также, в материалы дела представлена расписка Куркмазова Т.М. от ДД.ММ.ГГГГ. о денежной задолженности перед Иншиным С.А. в размере 900000 рублей (л.д.15), которую он обязуется погасить до 28.02.2018г.

Вместе с тем, в ходе разбирательства дела установлено, что предмет договора – земельный участок с кадастровым номером № в результате перераспределения с земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м., из земель, государственная собственность на которые не разграничена, прекратил свое существование и был образован земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № (л.д.13-14, 36-45, 68-76).

Кроме того, в материалы дела представлено уведомление от Куркмазова Т.М. в адрес Иншина С.А. о причинах приостановки оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.20 – без даты, л.д.65-67 – с датой 23.11.2018г.), из содержания которого следует, что стоимость земельного участка – предмета договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. составляла 1800000 рублей, и на стадии составления продавцом выдвинуты условия о том, что половина стоимости участка, то есть 900000 руб., будет указана в договоре, а вторая половина стоимости участка – 900000 рублей – в расписке о денежной задолженности от имени покупателя). Как указано Куркмазовым Т.М. в данных уведомлениях, продавец не исполнил предусмотренные договорам обязательства – нарушил свои обязанности, а именно п.4.2.6 Договора, а именно не забрал заявление из муниципалитета города о выделении и выкупе прилегающего участка, выкупил прилегающий участок, присоединил прилегающий участок, который являлся предметом договора, и в настоящее время его площадь составляет <данные изъяты> кв.м., и он имеет кадастровый №. Однако, в нарушение п.7.2 договора не сообщил покупателю о том, что выкупил прилегающий участок и присоединил его к участку, который был продан по спорному договору.

А из уведомления от Иншина С.А. в адрес Куркмазова Т.М. (л.д.21-22) также следует, что по договоренности сторон цена земельного участка по договору от ДД.ММ.ГГГГ. составляла 1800000 рублей.

Анализируя содержание спорного договора от ДД.ММ.ГГГГ. и указанных выше уведомлений, переданных сторонами, суд приходит к выводу о том, что при его заключении стороны фактически договорились о предмете договора – земельном участке, который будет образован в результате перераспределения, цена которого будет составлять 1800000 рублей.

П.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом, в силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Однако, государственная регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ. не произведена, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации от 06.09.2017г. (л.д.19), ввиду не предоставления документального подтверждения оплаты оговоренной договором суммы.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

П.2 ст.489 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный ему в рассрочку или переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Аналогичные положения предусмотрены и п.п.5.1 и 6.1 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

А из представленного в материалы дела акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на территории земельного участка объекты капитального или незавершенного строительства отсутствуют, границы земельного участка не огорожены (л.д.47-48).

Оценивая доводы первоначально заявленных исковых требований, а также встречных исковых требований, суд исходит из того, что в соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.п.1, 2 и 3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В силу п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

А согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено, и до тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Таким образом, исходя из буквального толкования закона для заключения основного договора необходимо такое условие как направление другой стороне (а не получение другой стороной) в период действия предварительного договора предложения о заключении основного договора

П.5 ст.429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Анализ представленных сторонами и добытых судом доказательств в их совокупности приводит суд к выводу о том, что фактически между Иншиным С.А. и Куркмазовым Т.М. на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ. оспариваемого договора купли-продажи недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. была достигнута договоренность о приобретении земельного участка, который будет образован путем перераспределения земель из данного земельного участка, и присоединяемого к нему земельного участка, в результате чего площадь образуемого земельного участка составит примерно <данные изъяты> кв.м. Стоимость будущего земельного участка составила по согласованию сторон 1800000 рублей. Указанный вывод следует как из содержания оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ., денежной расписки от ДД.ММ.ГГГГ., а также из пояснений сторон и показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО1

Исходя из фактических обстоятельств, установленных в ходе разбирательства настоящего дела, следует прийти к выводу о том, что заключенный между Иншиным С.А. и Куркмазовым Т.М. договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. является предварительным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, условиями которого между сторонами согласованы как предмет договора – земельный участок, который будет образован в результате перераспределения земель, его цену – 1800000 рублей, а также условия оплаты – по частям, с окончательным расчетом до 28.02.2018г.

Неисполнение условий договора по оплате полной стоимости образованного в результате перераспределения земельного участка со стороны Куркмазова Т.М. обусловлено уклонением Иншина С.А. от заключения договора купли-продажи в соответствии с договоренностями, достигнутыми между сторонами на момент подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается как пояснениями сторон, письменными материалами дела, так и показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО2 о том, что Иншин С.А. вел переговоры с ним о продаже спорного земельного участка, и исследованными в судебном заседании аудиозаписью телефонного разговора между ФИО2 и Иншиным С.А., а также видеозаписью переговоров между Куркмазовым Т.М. и Иншиным С.А.

Вопреки доводам стороны истца по первоначальному иску, совокупность исследованных в судебном заседании доказательств позволяет сделать определенный вывод как о действиях сторон как при заключении оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ., так и после его заключения.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, поскольку предмет договора – земельный участок существует в натуре, право собственности на него зарегистрировано за Иншиным С.А. в установленном законом порядке в период действия спорного договора, принятое на себя обязательство по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> должно было быть исполнено Иншиным С.А. надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями в срок до 28.02.2018г.

Соответственно, первоначальные требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, удовлетворению не подлежат.

При этом доводы истца по первоначальному иску о том, что объект недвижимости не существовал на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ., и стороны не могли знать о том, будет ли он существовать в будущем, не может служить основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку в соответствии с п.2 ст.455 ГК договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем.

Соответственно, в порядке восстановления нарушенных прав Куркмазова Т.М. на Иншина С.А. следует возложить обязанность заключить с Куркмазовым Т.М. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, за цену в 1800000 рублей.

При этом, возлагая на продавца обязанность заключить договор купли-продажи недвижимой вещи, суд учитывает, что исходя из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ., обязательство по оплате предмета договора – земельного участка, образованного в результате перераспределения, должны быть исполнены Куркмазовым Т.М. до 28.02.2018г., однако исполнены частично – переданы денежные средства в общей сумме 700000 рублей. Соответственно, условием заключения договора купли-продажи образованного земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., следует определить его полную оплату покупателем в сумме 1800000 рублей, с учетом ранее выплаченной суммы в 700000 рублей.

Оценивая заявленные требования встречного иска о взыскании с Иншина С.А. процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит из того, что в силу ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у истца возникает право на получение указанных процентов за пользование чужими денежными средствами.

До 01.01.2016г. применительно к расчетом процентов в данном случае применялась ставка рефинансирования ЦБ РФ. Совет директоров Банка России 11.12.2015г. принял решение приравнять с 01.01.2016г. значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. В дальнейшем изменение ставки рефинансирования будет происходить одновременно с изменением ключевой ставки Банка России на ту же величину. С 01.01.2016г. самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами указан исходя из суммы долга, образовавшейся на указанные периоды времени, исходя из значения ставки рефинансирования ЦБ РФ, а впоследствии и ключевой ставки ЦБ РФ, и количества календарных дней в году.

Как разъяснено в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №13, Пленума ВАС РФ №14 от 08.10.1998г. «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», на основании п.4 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Таким образом, в пользу Куркмазова Т.М. с Иншина С.А. подлежат взысканию проценты за пользование займом в порядке ст.395 ГК РФ исходя из размера основного долга в 700 000 рублей, и значений ключевой ставки ЦБ РФ в Северо-Квказском регионе, сумма процентов за пользование займом, рассчитанная в порядке, определенном законом, в денежном выражении на момент 25.06.2019г. составляет 106 278 руб. 07 коп. Представленный стороной расчет подлежащих взысканию процентов судом проверен и признается арифметически верным. При этом, стороной ответчика указанная сумма процентов не оспорена, и иных расчетов им не представлено.

Соответственно, данная сумма также подлежит взысканию с Иншина С.А. в пользу Куркмазова Т.М.

Также, в соответствии со ст.ст.98, 103 ГПК РФ с Иншина С.А. в бюджет муниципального образования городского округа – г.Невинномысска, подлежит взысканию государственная пошлина при предъявлении в суд исковых требований имущественного характера. При подаче встречного иска Куркмазовым Т.М. оплачена государственная пошлина: 300 рублей – по требованию неимущественного характера, и 3270 руб. – по требованию о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. При принятию к рассмотрению суда заявления об увеличении исковых требований Куркмазова Т.М., последнему предоставлена отсрочка уплаты оставшейся части госпошлины до рассмотрения дела по существу.

Но поскольку заявленные встречные требования имущественного характера удовлетворены судом, с истца по первоначальному иску и ответчика по иску встречному подлежит взысканию часть государственной пошлины в размере (3325, 56 – 3270) = 55 руб. 56 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 11-12, 131, 157, 309, 327.1, 395, 421, 431, 432, 450, 454, 486, 549, 550, 551, ст.ст.56, 67-68, 98, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ «░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░., ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░ ░ 1800000 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ <░░░░░░ ░░░░░░>. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ 700000 (░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░., ░ ░░░░░░░ 106278 (░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ 07 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░.░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 55 (░░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░░ 56 ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 19 ░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░