Решение по делу № 33-407/2016 от 18.12.2015

Судья: Закиров В.Ф.                                                        гр. дело № 33-407/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 января 2016 года                                                       г.о. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Елистратовой Е.В.

судей Занкиной Е.П., Пискуновой М.В.,

при секретаре Головачевой Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Суриковой Н.В. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.10.20154г., которым постановлено:

«Удовлетворить иск АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Суриковой Н.В..

Признать за АО «ГЛОБЭКСБАНК», ОГРН <данные изъяты> право собственности на однокомнатную квартиру №, этаж 10, секция Б, общей площадью с учетом балконов 45,4 кв.м., жилой площадью 20,2 кв.м., в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Взыскать с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» 7490 рублей 75 копеек в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Суриковой Н.В. в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» 7490 рублей 75 копеек в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Отказать Суриковой Н.В. в удовлетворении встречного иска к АО «ГЛОБЭКСБАНК», ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о признании право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру №, этаж 10, секция Б, в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., объяснения представителя АО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «ГЛОБЭКСБАНК» обратился в суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Суриковой Н.В. о признании права собственности на однокомнатную квартиру №, этаж 10, секция Б, общей площадью с учетом балконов 45,4 кв. м., жилой площадью 20,2 кв.м., в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что 02.06.2006 года между мэрией <адрес> и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.

27.11.2007 года мэрией <адрес> застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 15.05.2015 года.

ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» 21.02.2008 года заключил с ООО «<данные изъяты>» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру №.

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по <адрес>. Согласно п. 1.1 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома - 26.11.2008 года.

Согласно п. 3.2. договора, стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30000 рублей и изменению не подлежит.

Согласно п. 1.2. договора общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей дольщику квартиры условный №, этаж 10, секция Б, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 45,21 кв.м., площадь квартиры без учета площади балкона 40,40 кв.м., жилая площадь квартиры 20,34 кв.м. Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1356300 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.

По договору уступки прав требования от 25.03.2009 года истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по <адрес>.

В соответствии с п. 2.3 договора уступки прав от 25.03.2009 года уступка прав требования является возмездной, ее стоимость составляет 1673222 рубля. В соответствии с п. З.1., 3.2., 3.3. договора уступки прав от 25.03.2009 года оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований.

Обязательства истца по оплате уступленного права по договору долевого участия исполнены в полном объеме. От передачи истцу квартиры ответчик уклоняется. При этом, ответчик своими действиями и многочисленными судебными процессами затягивает передачу истцу, принадлежащих последнему квартир, в том числе квартиры, по поводу которой заявлен настоящий иск.

Истец до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащее жилое помещение. Строительство указанного дома осуществлено на земельном участке, отведённом для этих целей, объект незавершенного строительства описан, нежилое помещение в объекте незавершенного строительства индивидуально определено. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома отсутствует, в связи с чем, данный жилой дом является объектом незавершенного строительства. Истцом полностью исполнены условия договора долевого участия в строительстве. Квартира имеет индивидуально-определенные характеристики. В соответствии с данными технического паспорта площадь квартиры с лоджиями и балконами составляет 45,4 кв.м., жилая площадь составляет 20,2 кв.м. Стороной договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья от 25.03.2009 года является ОАО «<данные изъяты>», который впоследствии был реорганизован в форме присоединения к АО «ГЛОБЭКСБАНК». Таким образом, стороной по договору долевого участия и истцом является АО «ГЛОБЭКСБАНК». Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своего права собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Истец просил суд признать за истцом право собственности на однокомнатную квартиру №, этаж 10, секция Б, общей площадью с учетом балконов 45,4 кв.м., жилой площадью 20,2 кв.м., в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, возместить за счет ответчиков расходы по оплате госпошлины.

Сурикова Н.В. подала встречный иск к АО «ГЛОБЭКСБАНК», ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в котором просила суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру №, этаж 10, секция Б, в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В обоснование доводов встречного иска указала, что 19.01.2012 года она заключила с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» договор долевого участия в строительстве и была принята в члены кооператива. Все паевые взносы ею были выплачены на 01.03.2012 года. Квартира ей была передана по акту приема-передачи, 20.03.2014 г. ей передали ключи от квартиры. С января 2015 года она производила в квартире ремонт, с апреля 2015 года проживает в квартире. С момента заключения договора, т.е. 19.01.2012 года оплачивает коммунальные услуги. Считает, что иск АО «ГЛОБЭКСБАНК» не обоснован, так как истцом не представлено документов подтверждающих оплату спорной квартиры. В ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» денежные средства от АО «ГЛОБЭКСБАНК» за спорную квартиру не поступали. Просила в иске АО «ГЛОБЭКСБАНК» отказать, ее встречные исковые требования удовлетворить.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Сурикова Н.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм действующего законодательства.

          В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель                                              АО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнов А.А. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменений, жалобу – без удовлетворения.

    Иные лица участвующие в деле в заседание апелляционной инстанции не явились. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки в суд не уведомили.

     Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предоставлено законом или договором. В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателя (ст. 302 п.1 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, вправе потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что 02.06.2006 года между мэрией <адрес> и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка № для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 225-228, 230-233), подписан акт приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка № (том 1 л.д. 229).

27.11.2007    года мэрией <адрес> застройщику ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» было выдано разрешение на строительство. Впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2015 года (том 2 л.д. 111-115).

02.06.2006 года между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома (том 2 л.д. 244-248). Из п. 4.1.1, 4.3 договора следует, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции застройщика, а ООО «<данные изъяты>» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденных в приложении №. При этом ООО «<данные изъяты>» было наделено правом заключать договоры с потенциальными инвесторами на свою долю (п. 4.4.2 договора).

К указанному договору простого товарищества между сторонами было заключено 4 дополнительных соглашений (том 2 л.д. 249-254).

В дополнительном соглашении № от 26.07.2006 года стороны обязались в срок не позднее 31.12.2006 года заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом стороны предусмотрели, что все денежные средства, поступившие в ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «<данные изъяты>» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве (том 2 л.д. 249-251).

Дополнительным соглашением № от 21.02.2008 года распределены площади (квартиры и офисы) и парковки) среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» (том 2 л.д. 254).

В приложении к соглашению № указан перечень номеров передаваемых квартир: ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» - 52 квартиры; ООО «<данные изъяты>» - 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737, 43 кв.м. (том 2 л.д. 255). При этом, спорное жилое помещение - квартира № по указанному перечню передавалась ООО «<данные изъяты>».

21.02.2008    года ООО «<данные изъяты>» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую), в том числе и на квартиру № (том 1 л.д. 7-14).

Согласно выписке из ЕГРП всего между ООО <данные изъяты>» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса. Все эти договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе. В отношении квартиры № сведения отражены в п. 5.63 выписки из ЕГРП (том 1 л.д. 235-237).

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

В п. 3.3 договора долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» в отношении квартиры № определено, что оплата дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1 договора, на момент подписания настоящего договора произведена полностью (том 1 л.д. 11).

В период с 2006 года по 2008 год на те же квартиры, которые по договору простого товарищества-должны были отойти ООО «<данные изъяты>», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома были заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>».

С ООО «<данные изъяты>» 15.01.2008 года заключен договор № на общую сумму 161048790 рублей на 76 квартир (том 1 л.д. 256-262). Согласно п. 2.2 договора ООО «<данные изъяты>» перечислило денежные средства ООО «<данные изъяты>» по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161048790 рублей, что подтверждается платежными поручениями № от 21.01.2008 года и № от 16.01.2008 года (том 1 л.д. 267-268). Таким образом, обязательства оплаты по договору инвестирования строительства перед ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО <данные изъяты>» со стороны ООО «<данные изъяты>» были исполнены в полном объеме.

02.04.2008    года между ООО <данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор уступки прав требования в отношении спорной квартиры № (том 1 л.д. 17- 20), который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>. В п. 1.5 договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате застройщику денежных средств выполнена дольщиком (ООО «<данные изъяты>») в полном объеме. Также в договоре уступки прав имеется отметка о том, что застройщик ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

25.03.2009 года ООО «<данные изъяты>» заключил с ОАО «<данные изъяты>» договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении квартиры № (том 1 л.д. 21-22). Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Согласно п. 2.3 договора, уступка указанных в п. 1.1 соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые права (требования) в размере 1673222 рублей. Из п. 3 договора следует, что обязательства ОАО «<данные изъяты>» перед ООО <данные изъяты>» по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования банка к ООО «<данные изъяты>» по кредитному договору № от 16.01.2008 года в сумме стоимости уступаемых прав требования.

Обязательства банка перед ООО «<данные изъяты>» в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки прав требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО «<данные изъяты>» с ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», что следует из установленных решениями Автозаводского районного суда г. Тольятти обстоятельств от 23.04.2013 года и от 13.05.2013 года, вступившими в законную силу 10.07.2013 года и 31.07.2013 года соответственно (том 3 л.д. 113-132).

Из названных судебных актов также следует, что 02.09.2011 года ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО «<данные изъяты>» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако судебными инстанциями данные действия ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» были признаны не правомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ответчику ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» предложено решить в судебном порядке на основании положений ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» таким правом не воспользовался.

Доводы представителя ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о том, что у истца отсутствуют права требования на спорную квартиру из-за отсутствия документов по оплате и сведений о переходе к нему таких прав от ОАО «<данные изъяты>», суд не принял во внимание, указав, что не имеется оснований ставить под сомнение установленные вышеназванными решениями Автозаводского районного суда г. Тольятти обстоятельства исполнения ОАО «<данные изъяты>» обязательств по вышеназванным договорам. У истца не может быть финансовых документов, подтверждающих непосредственное зачисление денежных средств на расчетный счет ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», так как права требования основаны на ряде договоров уступки прав требования, и прямого договора между ОАО «<данные изъяты>» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не заключалось. В свою очередь, каждый из этого ряда договоров содержит условие о выполнении очередным дольщиком своей обязанности по оплате уступаемого требования.

Обстоятельства проводимой оплаты по условиям договоров отражены также в выписках по лицевому счету ООО «<данные изъяты>» (том 2 л.д. 2-76, 78-110), а также финансовых распоряжениях и платежных поручениях к ним (том 1 л.д. 43-214).

После заключения названного ряда договоров ОАО «<данные изъяты>» было реорганизовано путем присоединения к ЗАО КБ «ГЛОБЭКСБАНК» (АО «ГЛОБЭКСБАНК»), который является правопреемником ОАО «<данные изъяты>» по всем его правам и обязанностям, что отражено в передаточном акте от 14.10.2011 года, а также установлено ранее названными судебными актами Автозаводского районного суда г. Тольятти.

Доказательств опровергающих указанные факты ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» представлено не было.

Суд отметил, что несмотря на правопритязания ОАО «<данные изъяты>», правопреемником которого является АО «ГЛОБЭКСБАНК», 19.01.2012 года ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил с Суриковой Н.В. договор № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Суриковой Н.В., а та в свою очередь обязуется оплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»" (л.д. том 3 л.д. 157-160). Согласно справке ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» Сурикова Н.В. выплатила пай в полном объеме (том 3 л.д. 167).

Из п. 1.2. указанного договора следует, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» привлекает Сурикову Н.В. к финансированию строительства вышеуказанного дома с последующей передачей ей для оформления права собственности по акту приема-передачи квартиры -условный №, этаж 10, секция Б, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 45,21 кв.м., без учета балкона - 40,40 кв.м., жилая площадь 20,34 кв.м.

П. 3.1 договора между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Суриковой Н.В. предусматривает, что объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1365880 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1 договора.

Таким образом, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принял на себя обязательство передать Суриковой Н.В. объект недвижимости, право требования в отношении которого ранее возникло у ОАО «<данные изъяты>» (правопреемник АО «ГЛОБЭКСБАНК») на основании договора уступки права требования от 25.03.2009 года. Соответственно в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Согласно представленным ответчиком Суриковой Н.В. квитанциям по оплате вступительного взноса, паевых и дополнительных взносов (том 3 л.д. 162-164), она свои обязательства по договору с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» исполнила, в связи с чем, по акту приема-передачи в марте 2014 года спорная квартира была ей передана ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ».

Готовность многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, -           100 %, дом в эксплуатацию не сдается (том 1 л.д. 23).

Из заключенных с дольщиками договоров следует, что объект подлежит передаче после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит жилое помещение, а не помещение в незавершенном строительством объекте. При этом, до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято.

По мнению суда, акт приема-передачи, подписанный между Суриковой Н.В. и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», не может подтверждать ни фактическую, ни формальную передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, а его передача в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нем.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что АО «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное право перед Суриковой Н.В. требовать передачи ему спорной квартиры, так как с истцом договор заключен раньше, он является действующим и зарегистрирован в установленном законом порядке. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» нарушил обязательства по передаче спорного помещения истцу, который полностью исполнил свои обязательства по договорам уступки прав требования в строительстве для получения в собственность жилых помещений.

С учетом того, что договор долевого участия от 21.02.2008 года, заключенный между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» и последующие договоры об уступке права требования, являются действующими, зарегистрированны в соответствии с законом, не признаны в установленном порядке недействительными, действия ООО «<данные изъяты>» по договору от 02.04.2008 года, которым уступлено право требования ООО <данные изъяты>» согласованы с представителем ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», а ОАО «<данные изъяты>» (правопреемником которого является АО «ГЛОБЭКСБАНК») исполнил условия договора от 21.02.2008 года и условия договора уступки прав от 25.03.2009 года, сам по себе многоквартирный жилой дом не относится к самовольной постройке, обязательства ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» перед АО «ГЛОБЭКСБАНК» не исполнены, суд удовлетворил исковые требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» и признал за ним право собственности на однокомнатную квартиру № в незавершенном строительством объекте.

В удовлетворении встречного иска Суриковой Н.В. суд отказал, отметив, что право требования передачи квартиры, при наличии конкуренции нескольких договоров, предусматривающих передачу квартиры разным лицам, возникает лишь по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абз.2 ст.398 Гражданского кодекса РФ.

Согласно абзаца 1 статьи 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом, согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из части 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 8 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010г., приобретатель может быть признан добросовестным если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности если принял разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает всем признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным лицом.

Вопреки требованиям ч. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор от 12.07.2013 года № долевого участия в строительстве жилого дома, заключенный между Суриковой Н.В. и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не зарегистрирован в установленном порядке.

Между тем, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, -тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

Указанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы Суриковой Н.В. относительно того, что отсутствуют доказательства исполнения обязательств по договору долевого участия предыдущими участниками, опровергаются вышеуказанными материалами дела.

Доводы жалобы о том, что квартира фактически передана Суриковой Н.В. во владение, также не является основанием к отмене постановленного судом решения. Суд первой инстанции верно отметил, что в соответствии с условиями договора, заключенного между ЖСК и Суриковой Н.В., а также в соответствии с ФЗ «О долевом участии в строительстве …» № 214 ФЗ, подлежит передаче жилое помещение после сдачи дома в эксплуатацию. До настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, следовательно, квартира не могла быть передана для проживания. Формальное подписание акта приема-передачи и предоставление доступа для проведения ремонта не является передачей квартиры применительно к ст. 398 ГК РФ.

    Довод заявителя жалобы о том, что в деле отсутствуют документы, свидетельствующие о правопреемстве АО КБ «Глобэксбанк» и <данные изъяты> Банк, опровергается выпиской и ЕГРЮЛ, передаточным актом от 14.10.2011г. ( т.3, л.д. 175)

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергли выводы суда, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

                Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.10.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Суриковой Н.В. – без удовлетворения.

     Председательствующий

     Судьи