Решение по делу № 2-910/2022 (2-7182/2021;) от 11.06.2021

Гр. дело №2-910/2022

78RS0005-01-2021-005209-88                                           

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 24 февраля 2022 года

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего – судьи Максимовой Т.А.,

при секретаре Гомалеве А.А.,

рассмотрев в открытом судебномзаседании гражданскоедело по иску Администрации Петрозаводского городского округа к Ноздрань Юлии Васильевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Петрозаводского городского округа обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Ноздрань Юлии Васильевне о взыскании задолженности по арендной плате в период с 14.11.2016 по 29.02.2020 в размере 55 491 руб. 51 коп., пени в период с 16.11.2019 по 29.02.2020 в размере 636 руб. В обоснование требований указано, что 24.09.2006 между Администрацией города Петрозаводска и ООО «Теплый исток» заключен договор аренды №8138 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 9477 кв.м. (кадастровый номер №). Участок предоставлен из земель поселений для предпринимательской деятельности. Договор заключен на срок по 30.03.2007. Поскольку по истечении срока договор расторгнут не был, он в соответствии со ст.621 ГК РФ продлен на неопределенный срок. Согласно п.1.4 договора аренда в редакции дополнительного соглашения от 24.10.2007 №1895 участок предоставляется из земель поселений для предпринимательской деятельности (организация кинопоказа). Согласно п.2.1 договора аренды годовая арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно приложению №2. Согласно п.2.4 договора аренды арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. В период с 14.09.2017 размер арендной платы за земельный участок составил 189293 руб. 46 коп. в год. Согласно п.2.5 договора аренды арендная плата вносится арендатором помесячно путем разового перечисления за каждый полный месяц до 15 числа текущего месяца. В соответствии с договором купли-продажи от 19.09.2019 собственником нежилого помещения общей площадью 269,30 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) является Ноздрань Ю.В. Указанное нежилое помещение расположено на земельном участке по адресу: <адрес>, (кадастровый номер №), являющемся предметом договора аренды с ООО «Теплый исток». Поскольку принадлежащее ответчику нежилое помещение расположено на земельном участке, являющемся объектом договора аренды с истцом, ответчик приобрела право пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимости, следовательно, приобрела и обязанность уплаты арендных платежей по договору с истцом. В период с 14.11.2019 по 29.02.2020 обязанность по оплате арендных платежей исполнялась ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в размере 55491 руб. 51 коп. В соответствии со с п.5.2 договора аренды за неисполнение обязанности по внесению арендных платежей предусмотрена ответственность в виде пеней, размер которых в период с 16.11.2019 по 29.02.2020 составил 636 руб. Поскольку направленная в адрес ответчика претензия об оплате задолженности по арендной плате и пени Ноздрань Ю.В. не удовлетворена, истец обратился за защитой нарушенного права в суд.

Стороны в судебное заседание не явились.

Истец, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом путем вручения судебной повестки представителю – адв. Цыгановой Е.В., действующей на основании ордера и доверенности от 25.01.2018 сроком на 5 лет; ранее представила возражения по заявленным требованиям, согласно которым истцом неверно рассчитана задолженность по арендной плате.

С учетом изложенного суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом сторон в порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.09.2006 между Администрацией города Петрозаводска и ООО «Теплый исток» заключен договор аренды №8138 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 9477 кв.м. (кадастровый номер №) (л.д.6-16).

Земельный участок передан арендатору по акту приемки-передачи от 03.10.2006 (л.д.12).

Доля земельного участка, на которой расположено принадлежащее ответчику нежилое помещение, составляет 484 кв.м. (л.д.13).

Указанный расчет доли ответчиком не оспаривался.

Согласно п.2.4 договора аренды арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Согласно п.2.5 договора аренды арендная плата вносится арендатором помесячно путем разового перечисления за каждый полный месяц до 05 числа текущего месяца.

В соответствии с п.6.5 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок.

24.10.2007 между Администрацией города Петрозаводска и ООО «Теплый исток» заключено дополнительное соглашение к договору аренды (л.д.15-16).

В соответствии с дополнительным соглашением стороны определили, что земельный участок предоставляется из земель для предпринимательской деятельности (организации кинопоказа); арендная плата взимается в размере 10454 руб. 40 коп. с 01.07.2007 в год; арендная плата за каждый полный месяц взимается до 15 числа текущего месяца.

Размер арендной платы, расчет задолженности истцом представлен, ответчиком не оспорен (л.д.4, 17).

19.09.2019 между ООО «Теплый исток» и Ноздрань Ю.В. по результатам торгов от 16.09.2019 по реализации имущества ООО «Теплый исток» заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 269,30 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) за 3600000 руб. (л.д.18-21).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Карелия 14.11.2019.

Нежилое помещение передано Ноздрань Ю.В. по акту приема-передачи 14.10.2019 (л.д.22-23).

17.04.2018 в адрес ООО «Теплый исток» направлено извещение об изменении арендной платы (л.д.24-28).

18.02.2020 в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности по арендной платы, а также пени (л.д.29-32).

Вынесенный в отношении Ноздрань Ю.В. 29.12.2020 судебный приказ отменен определением мирового судьи судебного участка №56 Санкт-Петербурга от 12.02.2021 (л.д.33).

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 №13689/12 по делу №А67-3141/2011, согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно п.7 ст.1 Земельного кодекса РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 №8611/09 по делу №А35-7422/08-С3, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 №11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Сведения о заключении Ноздрань Ю.В. с истцом дополнительного соглашения земельного участка материалы дела не содержат.

Доводы ответчика об игнорировании направленных в адрес истца заявлений о внесении изменений в договор аренды земельного участка правового значения для разрешения спора не имеют.

Обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком ответчиком не оспаривалась.

Оценив все представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд, учитывая, что представленные истцом доводы ответчиком не оспорены, равно как и формула расчета задолженности, принимая во внимание факт пользования Ноздрань Ю.В. находящимся в ее собственности нежилым помещением, расположенным на арендованном у истца земельном участке в указанный в договоре аренды срок, что ответчиком не оспаривалось, доказательства оплаты задолженности суду не представлены, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании задолженности по договору аренды в заявленном размере.

При этом доводы ответчика о том, что она не была уведомлена об изменении размера арендной платы, в связи с чем расчет арендной платы надлежит производить в соответствии с договором аренды, противоречат материалам дела, в связи с чем отклоняется судом, поскольку истцом представлены доказательства уведомления 17.04.2018 арендатора ООО «Теплый исток» об изменении размера арендных платежей.

Переход права собственности на нежилое помещение зарегистрирован 14.11.2019, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сторонами не заключалось, следовательно, обязанность по предоставлению информации об изменении размера арендных платежей лежала на продавце нежилого помещения ООО «Теплый исток». Кроме того, непосредственно Ноздрань Ю.В. не была лишена возможности при должной степени осмотрительности ознакомиться со всеми имеющимися документами по договору аренды земельного участка, на котором расположено приобретенное ею нежилое помещение.

Истец также просит взыскать с ответчика пени в размере 636 руб. в период с 16.11.2019 по 29.02.2020.

Расчет неустойки (пени) судом проверен, является арифметически верным, ответчиком не оспорен.

В соответствии со статьей 330 пунктом 1 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пунктах 69, 71, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком не заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ, между тем, поскольку ответчик является физическим лицом, суд полагает целесообразным обсудить вопрос о снижении неустойки самостоятельно.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, об его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Исходя из анализа всех обстоятельств по делу и оценки соразмерности заявленной суммы, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, принимая во внимание длительность допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, последствия его нарушения, размер, установленной законом неустойки, учитывая положения ст.333 Гражданского кодекса РФ и позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в пункте 2.2 Определения от 15 января 2015 года № 6-О, а также требования части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ о состязательности и равноправии сторон в процессе, суд находит возможным снизить размер подлежащей к взысканию неустойки до 500 руб., что будет отвечать ее назначению, как меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору и позволит соблюсти баланс интересов истца и ответчика, что согласуется с положениями ч.3 ст.17 Конституции РФ.

В силу ст.103 ГПК РФ в ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга надлежит взыскать государственную пошлину в размере 1 879 руб. 15 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

                                                РЕШИЛ:

Требования Администрации Петрозаводского городского округа – удовлетворить частично.

Взыскать сНоздрань Юлии Васильевны в пользу Администрации Петрозаводского городского округа задолженность по арендной плате в период с 14.11.2019 по 29.02.2020 в размере 55 491 руб. 51 коп., пени в период с 16.11.2019 по 29.02.2020 в размере 500 руб., а всего взыскать 55 991 руб. 51 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Ноздрань Юлии Васильевны государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 1 879 руб. 15 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.А.Максимова

Решение принято в окончательной форме 01 марта 2022 года.